프로젝트파이낸싱과 개발리츠의 收益性 比較에 관한 硏究 = (A) study on the profit comparison of project financing and development reits

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

國 文 要 約

국내 不動産 開發市長을 전반적으로 살펴보면 1997년 말 I.M.F 외환위기 이후의 부동산 개발 자금조달방식은 기존 시공사의 자산과 신용을 바탕으로 하는 기업금융에서 개발사업의 수익을 바탕으로 하는 프로젝트파이낸싱 기법으로 변화하였다.
프로젝트파이낸싱 개발방식은 원래 시공사에 큰 재무적 부담을 지지않고 미래의 사업성만을 가지고 자금 조달을 하는 것이지만, 현실적으로는 사업성만이 아닌 시공사의 지급보증을 요구함으로서 하나의 사업이 악화시 연쇄적으로 관련된 모든 사업에도 영향을 미쳐 금융권 전체에 연체율이 증가하여 부실화 되고 시공사까지 부도가 나고 있다. 이렇듯 기존 프로젝트파이낸싱의 問題點이 점차 대두가 되자 그 대안으로 개발리츠 방식이 도입되었다.
과거에는 타당한지 여부의 사업성 검토가 없이 무분별하게 개발했던 프로젝트파이낸싱 방식의 不動産開發事業의 실패를 개발리츠방식의 개발사업시 실패를 반복하지 않도록 收益性의 차이를 알고 分析하는 것이 필요하였다. 본 논문은 프로젝트파이낸싱 개발방식의 대안으로서 개발리츠방식이 실제로 收益率이 더 높은지 알아보고자 하였다. 다시 말해서 프로젝트파이낸싱 방식의 문제점을 해소하기 위해서 프로젝트파이낸싱 방식에 의해 개발된 내용의 事業收益分析을 개발리츠방식으로 대체해 보면서 수익성의 차이가 발생했는지의 여부를 분석하였고 차이점에 대한 원인도 분석하였다.
분석결과를 요약하면 프로젝트파이낸싱 개발방식보다 개발리츠방식의 사업수익률이 더 높게 나타났다. 그 이유는 개발리츠의 세금혜택과 공모를 통해 자금을 조달함으로서 금융비용의 부담에서 벗어날 수 있다는 이유로 분석되었다. 즉, 개발리츠의 경우 조세특례법 제120조제4항제1호에 따라 2012년 12월 31일까지 취득하는 부동산에 대해서 취등록세 30% 감면혜택이 적용되기 때문에, 프로젝트파이낸싱 방식보다 개발리츠방식에서 토지관련 費用이 절감될 수 있었던 것이다.
프로젝트파이낸싱 개발방식에서 지출비용 중 높은 比率을 차지했던 금융비용은 개발리츠 방식의 경우 발생되지 않았다. 자본금의 30%이상 일반인에게 공모하는 義務化 규칙에 따라 대출금으로 資金을 조달하는 대신 재무적 투자자들에게 자금을 조달받기 때문이다. 따라서 프로젝트파이낸싱 개발방식에서 발생하는 金融費用은 개발리츠 방식에서는 곧 利益으로 나타나게 되는 것이다.
프로젝트파이낸싱 개발방식에서 금융비용이 개발리츠에서는 自己資本金으로 대체되면서 수익성이 높아지는 것으로 분석되었다.
분석결과 금융기관의 타인부채에 의존했던 자금조달을 개발리츠 방식으로 주식의 공모 또는 사모를 통해 자금을 조달하게 된다면 주주들의 적극적인 사업참여로 사업성 향상이 기대 되며, 개발리츠가 프로젝트파이낸싱을 대체할 만한 새로운 자금조달 방식으로 자리를 잡을 것이다.
이상으로 본 논문은 시공사 및 금융사에게만 의존되었던 부동산개발사업의 리스크에서 벗어나 좀 더 안정되고 폭넓은 분야의 부동산개발을 기대하며 개발리츠가 활성화 되는데 조금이나마 일조하고자 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 國 文 要 約 ⅵ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 第2章 프로젝트파이낸싱 및 개발리츠의 一般的 考察 7
• 第1節 프로젝트파이낸싱의 意義 7
• 1. 프로젝트파이낸싱의 개념 7
• 2. 프로젝트파이낸싱의 구조 11
• 3. 프로젝트파이낸싱의 현황 14
• 第2節 리츠의 槪念 20
• 1. 리츠의 의의 20
• 2. 리츠의 구성 22
• 3. 리츠의 현황 30
• 第3節 개발리츠의 特徵 32
• 1. 개발리츠의 도입 32
• 2. 개발리츠의 특징 34
• 3. 개발리츠의 구조 35
• 第3章 프로젝트파이낸싱 方式의 不動産開發 時 收益性 分析 39
• 第1節 不動産開發事業의 現況 39
• 1. 부동산개발사업의 의의 39
• 2. 부동산개발사업의 특징 41
• 3. 부동산개발사업의 절차 43
• 第2節 프로젝트파이낸싱 方式의 收益性 分析 46
• 1. 구리시 교문동 공동주택사업 46
• 2. 남양주시 호평동 공동주택사업 52
• 3. 동작구 상도동 도시형생활주택사업 58
• 第4章 개발리츠 方式의 不動産開發 時 收益性 分析 및 結果 63
• 第1節 分析의 틀 63
• 1. 수익분석의 전제조선 63
• 2. 분석방법 64
• 第2節 개발리츠 方式의 收益性 分析 65
• 1. 구리시 교문동 공동주택사업 수익성 분석 65
• 2. 남양주시 호평동 공동주택사업 수익성 분석 67
• 3. 동작구 상도동 도시형생활주택사업 수익성 분석 69
• 第3節 프로젝트파이낸싱과 개발리츠 方式의 收益性 比較分析 結果 71
• 1. 취등록세 감면혜택 71
• 2. 대출이자의 대폭절감으로 경영 정상화 72
• 3. 자기자본비율의 100%확보로 사업진행 원활 73
• 4. 수익률 증가로 투자의 안정성 확보 75
• 第5章 結 論 77
• 參 考 文 獻 81
• 부 록 86
• ABSTRACT 98