不動産컨설팅의 制度的 發展 方向에 關한 硏究 : - 首都圈 公認仲介士의 意識을 中心으로 - = A Study for a Direction toward Systemic Development of Consulting Real Estate: Focusing on the Consciousness of Realtors in the National Capital Region

국문 초록 (Abstract)

부동산컨설팅 업은 부동산업 중에서 최첨단 업종으로 1980년대 말부터 서서히 시작되어 1990년대 후반기부터는 급속히 팽창하여 전문지식과 경험을 바탕으로 최유효 이용을 선택할 수 있도록 의뢰인에게 조언․자문 및 해결방안을 제공하는 고부가 가치 서비스업이다.
부동산업도 도시의 팽창과 발달로 급속히 증가를 보이고 있으며 그 중요성도 날로 증가되고 있어 21세기에는 가장 각광받는 부동산업 중에 하나가 컨설팅업인 것이다.
그러나 초보단계의 우리나라 컨설팅업은 정량적인 결과 보다는 정성적인 자료로 부동산업의 보조적인 수단으로 취급되어 제도정착이나 운영방안이 아직 자리매김 하지 못하고 있는 것이 현실이다. 이에 본 논문에서는 우리나라 부동산컨설팅의 제도적 발전방향을 위해 부동산컨설팅의 현황과 문제점을 파악하고 전문적 분야로 제도화 되어 있는 선진외국과 비교분석하였다.
또 부동산업 일부분에서 전문가로 활동하고 있는 수도권 공인중개사의 의식을 중심으로 컨설팅업무내용, 중개업현황, 컨설팅 발전방안 등에 대하여 설문조사를 실시하여 부동산컨설팅의 제도화 방안을 규명하는데 분석 자료로 활용하였다.
자료의 분석결과 다음과 같은 결과를 얻을 수 있었다.
첫째, 부동산컨설팅의 인지도에 대해서는 매우 높은 관심을 보였으며, 일반국민들의 컨설팅 인지도는 매우 낮은 수준이며, 부동산컨설팅이 공인중개사의 중개 업무에는 많은 도움이 되는 것으로 파악되었다.
둘째, 공인중개사의 37%이상이 중개업무외에 부동산컨설팅업과 직․간접으로 관련된 업무를 수행하고 있었으며, 부동산컨설팅이 정착되지 못하는 주요인은 사회적 인식부족과 전문 인력의 부족 문제로 나타났다.
셋째, 제도적 발전방향으로 전문성을 높이기 위하여 83.8%가 제도화의 필요성을 보였고, 선발방식은 시험과 심사를 병행, 자격제도 도입 시기는 3~5년 내, 공인자격증의 위상을 제고하기 위하여 객관적인 관리가 가능한 국가 행정부가 적합한 것으로 응답했다.
넷째, 부동산컨설팅 정착에 저해하는 문제점 중, 우선적으로 개선해야할 항목을 설문지로 의뢰하였다. 결과를 보면, 먼저 법제도적 정비, 전문성 강화, 컨설팅의 이론적 체계화, 사회적 인식 변화, 마지막으로 금융구조 개편 순 으로 파악 되었다.
다섯째, 자격제도 도입에 따른 전문성확보를 위해 지속적인 업무연수교육이 필요하고, 컨설팅관련 법 등의 제정 및 부동산컨설팅 업이 전문직업으로서 정당한 보수 체계정립과 부동산정보망을 운영할 수 있도록 통합정보시스템 구축이 필요하다.
이상의 연구결과를 종합해 볼 때 부동산컨설팅의 제도적 발전은 사회적 인식을 개선하여 컨설팅의 필요성을 느낄 수 있도록 부동산업 환경을 제공해야만 전문직업으로 자리 잡을 수 있고, 사회적 공감대가 형성될 때, 법․제도적으로 제정도 가능할 것이다.
21세기의 우리나라 부동산컨설팅은 컨설턴트나 부동산컨설팅업체에게 모두 밝은 전망을 약속하고 있지만, 위험(Risk)을 제거할 수 있는 이론과 실무경험의 능력배양(Study)이 절대적으로 필요하며, 제도화 정착을 위해 노력해야 할 것이다.

주제어: 부동산컨설팅업, 부동산, 공인중개사, 컨설턴트

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Consulting real estate is a leading area in all real estate industry. It has started in the late 1980s and rapidly expanded in the late 1990s. This is a high value added industry based upon professional knowledge and experience, helping clients to choose the most effective option by providing advice and solutions.
Since real estate industry has rapidly increased and become more important in twenty-first century, one of the most recognizable areas in real estate industry is consulting real estate. Nevertheless, Korean consulting real estate is only early stage which has been treated as an assistant tool of the real estate industry, therefore, management plans and systemic settlements have not yet been organized. For this reason, this research recognizes the problems of Korean consulting real estate and analyses it in comparison to foreign consulting real estate that has been systemically a professional area in the First World. Moreover, this study uses the statistics of contents of consulting works, conditions of real estate, and development plans of consulting, focusing on the consciousness of realtors in the national capital region, to clarify a systematic plan of consulting real estate.
These followings are the outcomes through analyzing the statistics:
First, consulting real estate was highly interested but people in general have very low level of awareness of consulting real estate. It is clear that consulting real estate is very helpful for realtors' works.
Secondly, over 37% of public realtors are involved in consulting related works directly and indirectly besides realtor's work. Consulting real estate is not settled mainly because of the lack of social awareness and lack of numbers.
Thirdly, in order to elevate professional systemic development of consulting real estate, 83.8% shows a need of institutionalization. Within three to five years, a system for license with a test and investigation should be brought. In order to authorize the public license, the national administration department should manage it.
Fourthly, among the obstacles of settlement of consulting real estate, I asked the primal items for change: correcting the systemic laws, fortifying profession, systematizing theories of consulting, changing the social awareness, and reforming bank structures are resulted in order.
Fifthly, for profession of a public system of license, continual workshops are required. Consulting related laws and a united information system should be established for a system for fair wage and networking as a profession.
Throughout this research, for a systemic development of consulting real estate, firstly, change the social consciousness for a need of consulting by providing a real estate environment, therefore, consulting real estate will become a profession, and systemic laws will be established.
Even though Korean consulting real estate in twenty-first century promises both consulting and real estate industry a bright future, both theory and experience fortified study is strongly required to avoid risks and try a systemic settlement

* Key words : Real Estate, Real Estate Consulting Businesses,
Licensed real estate agent, Consultant.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 ⅳ
• 그림목차 ⅴ
• 감사의 글 ⅶ
• 논문개요 ⅸ
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구 범위 및 방법 3
• 제 2 장 부동산컨설팅의 이론적 고찰 5
• 제 1 절 부동산컨설팅의 개요 5
• 1. 부동산컨설팅 정의와 필요성 5
• 2. 부동산컨설팅의 기능과 역할 12
• 제 2 절 부동산컨설팅의 업무내용과 직업윤리 17
• 1. 부동산컨설팅의 업무내용 17
• 2. 부동산컨설팅의 직업윤리 21
• 제 3 절 부동산컨설팅 관련 연구동향 25
• 1. 부동산컨설팅의 선행연구 25
• 2. 선행연구와 본 논문의 차별성 27
• 제 3절 각국의 부동산컨설팅 제도의 비교고찰 29
• 1. 외국의 부동산컨설팅 제도 29
• (1) 미국의 부동산컨설팅 제도 29
• (2) 일본의 부동산컨설팅 제도 35
• (3) 기타 국가의 부동산컨설팅 제도 40
• 2. 우리나라 부동산컨설팅 제도와 현황 44
• (1) 우리나라 부동산컨설팅의 도입배경 44
• (2) 우리나라 부동산컨설팅 제도 45
• (3) 우리나라 부동산컨설팅 현황 47
• (4) 국내진출 외국 부동산컨설팅 업체와의 관계 51
• 3. 외국과 우리나라 부동산컨설팅 비교 분석을 통한
• 시사점 52
• 제 3 장 우리나라 부동산컨설팅의 실증분석 55
• 제 1 절 부동산컨설팅 발전을 위한 설문조사 55
• 1 설문조사의 개요 55
• 2 설문조사의 내용 65
• 제 2 절 부동산컨설팅의 문제점 76
• 1. 법적, 제도적 미비 76
• 2. 전문인력 및 교육 시스템 부족 82
• 3. 부동산컨설팅에 대한 사회적 인식부족 82
• 4. 부동산 시장 개방에 따른 경쟁력 열세 84
• 5. 기 타 85
• 제 3 절 부동산컨설팅의 발전방향 86
• 1. 법적, 제도적 미비점 보완 86
• 2. 전문인력 양성 및 교육 시스템 확충 90
• 3. 부동산컨설팅에 대한 사회적 인지도 개선 95
• 4. 부동산컨설팅에 대한 경쟁력 강화 97
• 5. 기 타 98
• 제 4 절 부동산컨설팅의 제도적 운영 방안 102
• 1. 부동산컨설턴트 국가 공인 자격제도 실시 102
• 2. 부동산컨설턴트의 관리운영 방안 105
• 제 4 장 연구결과 및 결론 108
• 제 1 절 연구결과 108
• 제 2 절 결 론 110
• 제 3 절 연구의 한계 및 향후 과제 111
• 참고문헌 112
• ABSTRACT 116
• <부록> 119