住宅再開發事業 住民同意에 관한 認識調査 硏究 : 부천시 원미6B 주택재개발사업구역을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study was to understand on Landowners' Understanding of Written Consent in the Housing Redevelopment Project District. This study attempted to investigate landowners' understanding .of the written consent system in the housing redevelopment project district of Wonmi 6B within the Wonmi regeneration promotion district, Bucheon City. As a result, the residents, who were in their 40s, well-educated and high in the level of monthly income, were well aware of the written consent system. But the residents, who were low in the level of monthly income, had a low level of education and were young or old, had a low understanding of it, and so it is necessary to educate them about it. Second, 20%∼40% of the respondents said that the proper request rate of the written consent is 20%∼40% when it is submitted. It was found that it is desirable to put a restriction on the request of the written request, and so it is necessary to improve laws and institutions. Third, few respondents had an understanding of whether the written consent could be withdrawn after its submission regardless of age, educational level and income. In case the written consent is requested early, explanation and education are needed about it. Fourth, the respondents in their 40s had the highest difference in confidence about the written consent system. It was found that the high-income respondents had a high confidence in it. But the respondents in the other age groups and income groups had the low level of confidence in it, To enhance it, the promotion committee or association needs to provide landowners with publicity and education about it. Especially, it is necessary to provide thorough prior education for O/S personnels. The lack of an understanding of written consent, unreasonable request and insufficient explanation and the like contribute to the friction or dissonance among landowners and become an impediment to the promotion of the project. Accordingly, this study emphasizes that legal and institutional improvement and thorough education are needed as they cause the social conflict.


Key words : housing redevelopment project, union member, establishment union, written consent, right to withdraw

국문 초록 (Abstract)

도시화의 진전은 시간의 경과에 따라 물리적·기능적·경제적 감가로 인한 슬럼화가 진행되어 도시는 쇠퇴하게 된다. 주택재개발사업은 2003년 7월 1일부터 시행하고 있는 「도시 및 주거환경정비법」이 정하는 절차에 따라 도시기능의 회복과 주거환경의 개선을 위해 시행하는 공공의 도시계획사업이다. 이러한 사업을 추진하기 위한 주민의 참여제도는 주민의 재산권과 주거권을 보호하기 위한 참여방안으로 사업시행의 주체로서 사업추진을 위한 동의제도와 의사결정을 위한 결의제도로 나눈다. 주택재개발사업을 추진함에 있어 각 단계마다 주택재개발사업구역 내의 토지등소유자의 동의를 거쳐야 하는데 현실적 어려움이 있어 서면동의제도를 두고 있다.
그러나 추진하는 과정에 토지등소유자의 서면동의서 징구는 주민 간의 갈등을 일으키기도 한다. 이에 따라 본 연구는 부천시 원미재정비촉진지구 내 원미6B 주택재개발사업구역의 토지등소유자를 중심으로 서면동의제도에 대한 인식조사를 하였다. 그 결과 첫째, 서면동의제도에 대한 인식정도가 낮아 이들에 대한 설명 및 홍보가 필요하다. 특히 「도시 및 주거환경정비법」제13조 제3항에 의하면 동의제도는 주택재개발사업 조합설립추진위원회에 동의한 토지등소유자는 조합설립에 동의한 자로 의제되기 때문에 동의에 신중을 기해야 한다.
둘째, 서면동의서 제출 동기에 대해서는 OS요원의 권유로 제출하였다는 응답이 높게 나타났고 서면동의서 제출 시 청산금, 무상지분율 등 부담에 대한 설명이 있었는가의 조사에서 연령, 학력, 월 소득이 높을수록 조합에서 설명을 더 잘 하였다고 인식하고 있어 역시 저소득층과 저학력 그리고 연령이 적거나 많은 경우 이에 대한 인식정도가 낮아 이들에 대한 체계적 교육이 필요하다.
셋째, 서면동의서 제출 시 OS요원에 의한 서면동의서 징구율은 응답자의 대부분이 20%에서 40%정도가 적당하다고 응답하여 OS요원에 의한 서면동의서 징구를 제한하는 것이 바람직한 것으로 나타나 법·제도를 개선해야 한다. 주택재개발사업은 ⌜도시 및 주거환경정비법」이나 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」을 통해 도시정비라는 공공의 이익을 위해 해당구역 주민들의 토지와 건축물을 사업의 재원으로 시행하며, 지역주민의 주거권과 재산권을 제한하며 진행되는 사업이다. 그러므로 조합원의 주거권과 재산권은 주택재개발사업을 진행함에 있어 법으로 보호를 받아야 한다.
넷째, 서면동의서 제출 후 철회 가능여부에 대한 인식에서는 연령, 학력, 소득에 관계없이 대부분 잘 모르고 있어 초기 서면동의서를 징구할 경우 이에 대한 설명과 교육이 꼭 필요하다. 또한 조합설립에 동의한 자의 철회권 제한조항을 삭제하여 의사표시의 왜곡을 방지하고 관리처분계획을 동의제도로 편입하여야 한다. ⌜도시 및 주거환경정비법」제17조 제1항, 동법 시행령 제28조에 의하면 한 번 제출한 동의서는 철회가 불가능하다. 동의제도에 대한 규정형식을 정비하고 총회 의결사항에 대해 재분류하여 사업시행계획의 동의율을 높여야 한다.
다섯째, 서면동의제도에 대한 신뢰성의 차이는 응답자의 상당수가 서면동의제도에 대해 신뢰하지 못하는 것으로 나타났으며 특히, 토지등소유자들이 주택재개발사업에 대한 지식이 부족한 상태에서 정비사업전문관리업자가 OS요원들을 동원하여 충분한 설명도 없이 징구한 서면동의서는 토지등소유자들의 진정한 의사를 담보하기 어렵기 때문에 서면동의제도에 대한 전반적인 재검토가 필요하다.
본 연구를 통해 서면동의에 대한 이해 부족과 무리한 징구 그리고 부족한 설명 등이 토지등소유자 간의 마찰이나 불협화음의 발단이 되며 사업추진에 걸림돌이 되고 있는 것으로 나타났다. 또한 이는 소송 등으로 이어져 다른 토지등소유자들에 대한 재산권 침해는 물론 사회적 갈등을 일으키기도 하기 때문에 법·제도적 개선과 철저한 교육이 필요함을 강조한다.

주제어 : 주택재개발사업, 조합원, 조합설립, 서면동의, 철회권.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅲ
• 국문초록 ⅴ
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 제 2 장 정비사업의 이론적 고찰 4
• 제 1 절 정비사업의 이론적 고찰 4
• 1. 정비사업의 개념과 의의 4
• 2. 정비사업의 종류와 절차 5
• 3. 정비사업의 필요성 11
• 제 2 절 도시재정비촉진사업의 이론적 고찰 11
• 1. 도시재정비촉진사업의 개념과 의의 11
• 2. 도시재정비촉진사업의 종류와 절차 13
• 3. 정비사업과 도시재정비촉진사업의 비교 14
• 제 3 절 주택재개발사업의 이론적 고찰 16
• 1. 주택재개발사업의 개념과 의의 16
• 2. 주택재개발사업의 종류와 절차 19
• 3. 주택재개발사업의 필요성 25
• 제 4 절 선행연구와 시사점 26
• 1. 선행연구 26
• 2. 시사점 30
• 제 3 장 동의와 철회 31
• 제 1 절 동의의 개관 31
• 1. 서면동의의 개념과 방법 31
• 2. 동의자 수 산정 32
• 3. 동의의 필요성 32
• 제 2 절 주택재개발사업의 동의 33
• 1. 추진위원회 구성의 동의 33
• 2. 조합설립의 동의 35
• 3. 정관 변경의 동의 37
• 4. 서면동의 38
• 제 3 절 철회 39
• 1. 민법상 철회 39
• 2. 공법상 철회 40
• 3. 주택재개발·재건축사업의 철회 41
• 제 4 절 시사점 44
• 제 4 장 토지등소유자의 서면동의에 관한 인식조사 분석 45
• 제 1 절 연구조사의 개요와 분석방법 45
• 1. 연구조사의 개요 45
• 2. 연구조사의 분석방법 46
• 제 2 절 연구조사의 분석결과 47
• 1. 인구․통계학적 특성분석 47
• 2. 주택재개발사업에 관한 일반적 사항 49
• 3. 추진위원회 및 조합 구성 시 서면동의서에 대한 인식조사 55
• 제 5 장 결 론 74
• 참고문헌 77
• 부록 80
• ABSTRACT 87