재건축 특성에 따른 아파트 가격변화에 관한 연구 : 서울시 아파트단지를 중심으로 = A Study on the Changes of the Apartment price in Accordance with Reconstruction Characteristics in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 아파트단지를 대상으로 경과연수, 용적률 등과 같은 재건축과 관련된 변수들을 설명변수로 도입하여 아파트 재건축이 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하는데 그 목적이 있다. 아파트 가격과 재건축 관련 변수간의 관계를 규명해보기 위하여 특성가격함수에 기반을 둔 모형을 설정하여 재건축과 관련된 변수들이 아파트 가격에 미치는 영향을 살펴보고자 하였다. 이를 위하여 선형모델과 준로그모형을 실증분석도구로 사용하였으며, 이들 모형분석에 있어서는 경과연수와 아파트가격과의 관계가 비선형(nonlinear)임을 강조하여 경과연수를 2차식과 3차식으로 변환한 다항회귀모델을 선형모델과 준로그모형에 접목시킨 다중회귀모델을 가격결정모델로 설정하여 실증분석하였다. 특히 다항회귀모델로 분석한 결과, 재건축 특성을 나타내는 변수들 중 경과연수와 경과연수 제곱, 경과연수 세제곱은 아파트 매매가격과 평당 매매가격으로 구분하여 추정한 결과, 선형모델과 준로그모형 모두에서 통계적 유의성을 보였다. 이는 선행연구 결과에서와 마찬가지로 아파트가 오래될수록, 즉 경과연수가 오래된 아파트일수록 주거서비스의 질은 낮아지고 가격도 그에 따라 감소되어야 하지만, 재건축시점이 가까워짐에 따라 재건축 사업효과 등의 기대심리로 인하여 가격은 오히려 상승함을 알 수 있었다. 한편 용적률 변수의 경우 다중공선성을 고려하지 않고 추정하였을 경우에는 선형모델과 준로그모형 모두에서 통계적으로 유의하지 않게 나타났지만, 다중 공선성을 고려하여 상관관계분석을 시도한 후 상관관계가 높은 변수들을 제외하고 추정해본 결과, 선형모델과 준로그모형 모두에서 통계적으로 유의하게 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper is designed to measure the effects of reconstruction using Floor Area Ratio(FAR) and dwelling age. A hedonic price method is applied to estimate those effects by the entire districts apartment prices in Seoul. We also use multiple regression analysis which included linear regression model, semi-logarithm equations model and polynomial regression model to accurately get the results of empirical analysis. The results appear to be quite significant both in terms of the Floor Area Ratio(FAR) variable and dwelling age which included squared dwelling age and cube dwelling age. Floor Area Ratio(FAR), dwelling age, squared dwelling age, cube dwelling age have t-value high enough for being significant at less than 5% level. The apartment price is reversed due to the effects of reconstruction by indicating the estimated coefficient of dwelling age as negative, the squared dwelling age as positive and the cube dwelling age as negative according to the results. Hence we can say that the relationship between dwelling age and the apartment price is nonlinear. So these results imply that the actual apartment price is getting decreased as passing years to the lowest point, and that it goes up again after the break point.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 선행연구 검토 Ⅲ. 분석모형 설정 Ⅳ. 실증분석 결과 Ⅴ. 결 론