부동산펀드의 성과측정과 성과지속성에 관한 연구 = (A)Study on the Measuring and Persistence of Real Estate Fund Performance in Korea

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리나라 전체 부동산펀드를 대상으로 위험조정초과수익률의 측정모형에 따라 위험조정 초과수익률을 유형별로 측정하여 분석하고, 그 성과지속성은 어떠한 지를 규명하였다.
구체적으로 부동산펀드에 위험을 고려한 초과수익율이 존재하는지 여부를 비조건부 성과평가모형과 조건부성과평가모형으로 나누어 측정하였다. 비조건부성과평가에는 단일모형으로 전통적인 샤프비율, 정보비율, 젠센의 알파를 분석하고 다요인모형으로는 파마 - 프렌치의 3요인 모형(1993)과 카하트의 4요인 모형(1997)을 사용하였다. 조건부성과평가에는 퍼슨-샤드의 모형(1996)을 이용하여 경제변수를 이용한 베타의 시간변동에 따른 초과수익을 측정하였고, 상관분석에 의해 성과지속성을 평가하였다. 이를 위하여 본 연구에서는 2005년 1월부터 2010년 5월까지의 우리나라 전체 부동산펀드를 공모 및 사모의 유형별로 구분한 후 월 수익률 자료를 사용하여 위험조정 초과수익률을 측정하였다. 통계분석에 필요한 변수의 자료는 한국은행과 금융투자협회, FNguide, 제로인 펀드평가 회사의 자료를 이용하였다. 그 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 샤프비율 분석결과 공모/사모 비교에서는 공모가 우수하였고, 대출채권형/임대형 비교에서는 임대형이 우수하였다. 정보비율이 벤치마크대비 위험에 대한 초과수익척도로서 벤치마크에 관계없이 공모/사모 비교에서는 공모가 우수하였고, 대출채권형/임대형 비교에서는 임대형이 우수 하였다. 젠센의 알파값을 보면, 공모형이 사모형 보다 상대적으로 우수하였고, 임대형이 대출채권형보다 성공적인 투자 성과를 보이고 있다. 전체적으로 공모형과 임대형 부동산펀드가 성과측정에서 상대적으로 우수한 성과를 보이고 있으며, 유형별로는 대출채권형/사모가 가장 저조한 성과를 보이고 있다.
둘째, 코스피지수 수익률, 회사채 수익률 그리고 부동산펀드전체 수익률을 벤치마크지수로 사용하여 측정한 결과 벤치마크지수에 따라 다양한 결과가 도출 되었다. 비조건부모형의 알파 값은 시장요인에 의한 알파 값과 규모요인, 성장성요인을 추가한 3요인의 알파 값과 3요인에 모멘텀요인(수익률)을 추가한 4요인의 알파 값을 비교한 결과 대출채권형과 대출채권 공모형을 제외하고는 감소(-)하는 결과 값을 보였다. 그러나 정보요인을 고려한 조건부모형에서 벤치마크 코스피는 전체적으로 시장요인의 단순 알파 값 보다 증가(+)하는 결과를 보였다. 하지만 벤치마크 부동산펀드전체는 공모형을 제외하고는 시장요인의 단순 알파 값 보다 감소(-)하는 결과를 보였다. 이는 정보변수보다는 벤치마크 초과수익률이 더 낮기 때문에 더 영향을 받아 나타난 결과로 부동산만이 가지고 있는 고유성과 부동산펀드의 특성을 반영한 결과이다. 조건부 모형에서 벤치마크 회사채수익률의 경우는 임대형을 제외 하고는 전체적으로 감소하는 값을 보였다. 벤치마크별 초과수익률 값을 보면 비조건부의 시장요인, 3요인모형과 조건부모형에서 일관된 결과를 보였으나 4요인에서만 모멘텀요인에 의하여 상반된 경향을 보였다. 특히 벤치마크와 유형별 구분에서 코스피의 경우 공모형이 우수하였고 회사채의 경우에는 임대형이 우수하게 나타났다.
셋째, 성과지속성 분석결과 상위 10% 부동산펀드는 -0.03값으로서 음(-)의 상관으로 작은 값을 보였으나, 하위 10% 부동산 펀드는 상관계수 0.15로 양(+)의 방향으로 나타나 초과수익률의 성과지속성이 있었다. 젠센의 알파값을 사용한 공모형과 대출채권형의 위험조정초과수익률 분석에서도 성과가 저조한 펀드의 경우 성과지속성이 존재하는 것으로 나타났다.
이와 같은 연구결과는 국내 부동산펀드를 유형화하여 투자자에게는 투자선택의 가이드라인으로, 자산운용사에는 펀드운용의 가이드라인으로 기여할 수 있다. 이러한 부동산펀드의 성과를 측정하고 성과의 지속성을 연구하는 것이 국내에 없었던 최초의 연구라는데 시사하는 바가 크다고 볼 수 있다. 또한 향후 부동산산업의 발전에 있어서 부동산펀드의 활성화와 시너지를 발휘할 수 있는 단초라고 사료된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론
• 1. 연구의 배경 및 목적
• 2. 연구의 방법과 구성
• 1) 연구의 방법
• 2) 연구의 구성
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토
• 1. 부동산 펀드의 개념과 현황
• 1) 부동산간접투자기구로서의 부동산펀드
• 2) 부동산펀드의 특징과 유형
• 3) 국내 부동산펀드 현황
• 2. 펀드의 성과측정과 성과지속성에 관한 이론적 고찰
• 1) 자본시장효율성과 자본자산가격결정모형
• 2) 주식시장의 이례현상
• 3) 성과측정 모형
• 4) 성과지속성
• 5) 펀드수익률과 벤치마크 수익률
• 3. 펀드 성과측정과 성과지속성에 관한 선행연구
• 1) 주식형 펀드의 성과측정과 성과지속성에 관한 연구
• 2) 부동산 펀드의 성과측정과 성과지속성에 관한 연구
• Ⅲ. 분석모형과 자료
• 1. 부동산 펀드 분석자료
• 2. 연구모형
• 1) 비조건부 단일요인모형
• 2) 비조건부 다요인모형
• 3) 조건부 정보요인모형
• 4) 성과지속성 모형
• Ⅳ. 실증분석 결과
• 1. 비조건부 단일요인 성과측정
• 1) 샤프비율
• 2) 정보비율
• 3) 젠센지수
• 2. 비조건부 다요인 성과측정
• 1) 3요인 분석
• 2) 4요인 분석
• 3. 조건부 정보요인 성과측정
• 4. 성과지속성 측정
• 5. 요약 및 논의
• 1) 부동산펀드 위험조정 성과측정 비교분석
• 2) 성과지속성 결과분석
• Ⅴ. 결론 및 시사점
• 참 고 문 헌
• ABSTRACT