취득세 시가인정액제도 효율적 운영방안

국문 초록 (Abstract)

□ 연구목적
○ 2021년 말 무상취득에 대해서도 실질 가치를 반영하기 위해 시가인정액제도가 도입되었으며, 시가인정액제도는 2023년부터 시행됨.
- 취득세 과세표준은 취득 당시의 가액이며, 무상취득에서 취득 당시의 가액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인 시가인정액을 의미함.
- 구체적으로 시가인정액은 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말함.
- 무상취득의 경우 부동산 등의 과세표준 기준은 원칙적으로 ‘시가인정액’이며, 이는 상·증세법의 시가(時價)와 개념적으로 동일함.
○ 취득세 시가인정액제도가 도입된 배경에는 현재 무상취득의 사실상 과세표준인 시가표준액이 실제 거래가액의 60%에도 미치지 못하는 등 과세 대상의 실질가치를 반영하지 못한다는 문제를 해결하기 위한 것임.
- 국토교통부 자료에 따르면 무상취득 과세표준에 해당하는 주택공시가격(시가표준액)은 시세의 58~72% 수준이며, 김보영 연구(2021년)에서도 시가표준액은 신고가액의 60%에도 미치지 못하는 것으로 나타남.
· 2022년 공동주택 공시가격 현실화율은 71.5%이며, 단독(표준)주택 공시가격의 현실화율은 57.9%임.
○ 무상취득 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 변경됨으로써 과세 대상의 실질가치를 반영할 수 있으며, 납세자 간 과세형평을 제고함.
○ 취득세 시가인정액은 무상취득, 특수관계인 간 유상승계취득, 유상승계취득 과세표준에 대한 특례 등에 적용됨.
- 지방세법에서 무상취득의 경우 부동산 등의 과세표준 기준은 원칙적으로 ‘시가인정액’임.
- 유상승계취득의 과세표준은 “사실상취득가격”이지만, 특수관계인 간 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시키는 경우 유상승계취득의 과세표준을 시가인정액으로 함.
○ 2021년 개정된 취득세 과세표준에 있어 가장 큰 변화는 무상취득의 과세표준이 “시가표준액”에서 “시가인정액”으로 변경되었다는 점이라 할 수 있음.
- 지방세무 행정의 고도화로 유상취득의 경우 현재에도 “사실상의 취득가격”이 상당 부분 적용되고 있으므로, 취득세 과세표준 개선으로 인해 납세자가 체감하는 변화는 그리 크지 않음.
- 하지만 무상취득의 경우 그동안 “시가표준액”으로 과세하였으나 “시가인정액”으로 바뀌면서 납세자와 과세관청이 시가인정액 산정 등에 있어 상당한 변화를 겪을 수밖에 없음.
- 시가인정액이 적용되는 증여 등 무상취득 건수는 2020년 기준 24만 4,766건이며, 세액은 1조 2,402억원에 달함.
○ 본 연구는 2023년 시행되는 취득세 시가인정액제도의 효율적 운영방안을 모색하였으며, 구체적으로 제도 보완사항과 정보시스템의 구축 방향을 제시함.
□ 주요 내용 1. 시가인정액제도 보완사항
○ 취득세 시가인정액제도의 보완을 위해서는 국세 상·증세의 제도 운용을 벤치마킹하여 지방세에 적합한 제도를 구축하는 것이 중요함.
- 지방세법에서 무상취득의 경우 부동산 등의 과세표준 기준은 원칙적으로 ‘시가인정액’이며, 이는 상·증세법의 시가와 유사함.
- 상·증세의 시가는 그동안의 제도 운용을 통해 납세자와 과세관청 간 다툼이 많이 일어나는 내용(평가기간, 감정가액, 유사부동산 매매사례가액 등)에 대해 지속해서 제도를 개정하였으므로 지방세 시가인정액제도의 시행착오를 줄이기 위해서는 상·증세의 시가 운용을 참조할 필요가 있음.
○ 첫째, 시가인정액 가액 범위에 보상가액을 포함할 필요가 있음.
- 지방세법상 시가인정액으로 인정되는 가액의 범위는 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등”이며, 보상가액은 ‘시가인정액’에 포함되지 않음.
- 보상가액도 취득시기 현재 과세대상의 실질가치를 반영하고 있으며, 국세와의 정합성을 갖출 필요도 있으므로 시가인정액 가액 범위에 보상가액을 포함하는 형태로 지방세 법령이 개정되는 것이 바람직함.
- 또한, 수의계약 등에 의한 공매·경매가액은 과세대상의 실질가치를 반영하고 있다고 보기 어려우 며, 지방세법의 시가인정액 개념에도 부합하지 않으므로 시가인정액에서 제외하는 방향으로 지방세 법령을 개정할 필요가 있음.
○ 둘째, 취득 대상이 된 부동산의 시가인정액이 있는 경우에는 유사 부동산의 시가인정액을 적용하지 않는 것이 타당함.
- 평가기간 내에 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 시가인정액으로 봄.
- 취득한 부동산 등에 대한 시가인정액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등) 뿐만 아니라 유사 부동산의 시가인정액도 동시에 존재하는 경우 납세자가 취득한 부동산과의 직접적 관련성 측면에서 취득 부동산의 시가인정액을 먼저 적용하는 것이 타당함.
○ 셋째, 시가인정액 수정신고 시 과소신고가산세와 납부지연가산세를 부과하지 않아야 함.
- 무상취득 시 시가인정액을 수정신고하는 경우 무신고가산세와 과소신고가산세를 부과하지 않지만, 납부지연가산세는 부과됨.
- 시가인정액 도입 초기 납세자의 불필요한 세부담 방지와 상·증세와의 정합성 등을 위해 과소신고가산세와 납부지연가산세를 적용하지 않아도 됨.
○ 넷째, 유사 부동산 시가인정액 세부 기준을 마련할 필요가 있음.
- 지방세법 시행령 제14조 제3항에서 유사 부동산 등에 대한 구체적 판단기준은 행정안전부령으로 정하도록 하고 있으나 현재 행정안전부령은 마련되어 있지 않으므로 상·증세법 시행규칙 제15조 제3항의 내용을 토대로 세부 기준을 마련해야 함.
- 유사 부동산의 매매사례가액을 시가인정액으로 적용하기 위한 객관적인 기준을 마련하면서 부동산의 개별 특성을 고려하여야 함.
- 공동주택, 오피스텔 등 표준적이고 거래사례가 빈번한 물건에 대해서는 상·증세법 시행규칙과 같은 내용을 담을 필요가 있음.
□ 주요 내용 2. 시가인정액 정보시스템 구축 방향
○ 무상취득 신고에 대한 납세자 편의와 성실납세를 지원하고 원활한 지방세 행정을 위해서는 시가인정액 정보시스템 구축도 중요함.
○ 첫째, 지방세 세무공무원이 사용하는 세무행정시스템과 납세자 편의를 위한 정보시스템을 구분하여 설계할 필요가 있음.
- 상속·증여세를 신고하는 납세자는 국세청 홈택스에서 상속·증여재산 평가정보 시스템을 활용하여 ‘당해 재산의 매매가액’과 ‘유사재산의 매매가액’을 조회할 수 있으며, 국세청 직원 업무용 시스템인 차세대국세행정통합시스템(NTIS)의 ‘세정업무 포털 시스템(직원 업무용)’을 통해 납세자가 신고한 가액의 적절성을 판단하고 있음.
- 지방세에서도 국세와 유사한 방식으로 시스템을 구축할 필요가 있음.
○ 둘째, 취득세 시가인정액 정보시스템은 취득세 신고자료를 기반으로 구축함.
- 국세청의 상속·증여재산 평가정보 시스템은 과세자료법에 근거하여 관련 정보를 대법원으로부터 받고 있지만, 취득세 과세자료는 대법원의 정보(거래원인별 거래가액, 공매·경매, 수용가액 등)를 포괄하고 있으므로 이를 활용하면 됨.
- 대법원으로부터 별도의 정보를 받을 필요가 없으므로 국세청의 유사재산 매매사례가액 정보제공의 지연 문제는 상당히 줄어들 것임.
○ 셋째, 시가인정액뿐만 아니라 시가표준액 정보도 연계하여야 함.
- 납세자가 무상취득 신고를 원활히 하기 위해서는 시가인정액뿐만 아니라 시가표준액 정보도 필요함.
- 현재 위택스에서는 건축물과 회원권 시가표준액 조회가 가능한데, 여기에 공동주택가격, 단독주택 가격, 개별공시지가, 비주거용 부동산 시가표준액 등이 조회할 수 있도록 하여야 함.
□ 정책제언
○ 먼저, 상속에 따른 무상취득의 과세표준도 시가표준액에서 시가인정액으로 변경하는 것이 적절함.
- 지방세법에서 무상취득의 경우 부동산 등의 과세표준 기준은 원칙적으로 ‘시가인정액’이라고 규정하면서도 상속에 따른 무상취득의 경우 취득 당시의 가액은 ‘시가표준액’으로 규정함.
- 과세대상의 실질가치를 반영하는 것이 취득세 과세표준의 개편원칙이며, 상속과 증여와의 형평성 측면에서 상속을 달리할 필요가 없으며, 납세자의 성실신고를 장려 취지에서 상속에 따른 무상취득의 경우 시가표준액으로 한다는 조항은 중장기적으로 삭제될 필요가 있음.
○ 다음으로 토지, 단독주택 등에 대한 유사 부동산 기준을 마련할 필요가 있음.
- 단독주택, 상가, 토지 등 개별적이고 거래사례가 많지 않은 물건에 대해서는 분양가상한제 등에서 인근지역을 어떻게 설정하는지를 참조하여 별도의 기준을 마련함.
· 분양가상한제의 인근지역과 고분양가 심사기준의 비교 또는 인근 사업장을 참조하여 토지, 단독주택 등에 대한 유사 부동산의 지역 범위는 거리 기준, 읍·면·동 기준 등으로 설정할 수 있음.
- 토지, 단독주택 등에 대한 유사 부동산의 기준(면적, 가격 등)은 토지와 단독주택의 개별성을 고려하여 공동주택의 5% 기준보다 다소 완화(예, 10~20% 기준)하여 적용할 수 있음.
- 또한, 토지, 단독주택 등에 관한 거래사례가 많지 않음을 고려하여 무상취득 시가인정액의 평가기간(취득일 이전 2년부터 취득일 이후 9개월)을 더욱 확장할 수도 있음.