정비사업의 영세상공인을 위한 재정착 방안 연구 : 구로시장정비사업을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

So far rearrangement projects which have been done in Seoul and capital area mainly focused in physical environment improvement. These projects didn't take seriously concerns on small businessmen who live in the rearrangement zone and destruction of communities caused by the projects. But increase of income, higher education, and civil consciousness made peoples concern on resides of tenants, compensation, resettlements. Therefore many policies which were supposed to accommodate resides and resettlement of house owner and tenant were enacted. But these policies couldn't properly manage social problems related to small businessmen who were in non-residential facilities. Actually many of them had to face losing means of living. 'YongSan accident' is a tragic example of social conflicts which resulted from absence of social concerns and institutional inertia for them. After the accident, even though the discussion and research on them has been carried out, most of them focused on compensations rather than resettlement policies for them.
This research based on case study on small businessmen in Guro market proves that to re-settle down small businessmen in the re-arranged zone, the project pay the cost of small businessmen's resettlement at least 3.5 to 6.1 times than current rent. This high cost is one of main reasons why small businessmen have difficulties in resettlement. To makes thing worse, central and local government didn't seriously take regard for resettlement of small businessmen and also hardly have any support program and policy for them, because legally rearrangement project is in charge of civil partnership.
This research shows that if parkland or public space is allocated for small businessmen's resettlement, they can continue business activities with similar rent and cost in the rearranged zone. To allocate parkland or public space for small businessmen's resettlement, 'Act on the maintenance and improvement of urban areas and dwelling for residents' and 'Act on the urban parks and greenbelts, etc' are to be revised, and also central and local government make laws be realized with revised policies. These plans make re-arrangement project more social and public, also give central and local government room to involve in the projects, and contribute to make local community be more sound as well.

국문 초록 (Abstract)

그동안 서울시를 비롯한 수도권지역에서 집중적으로 나타났던 정비사업은 주로 물리적인 환경개선에 초점이 맞추어져 있었다. 물리적인 환경개선 위주의 정비사업 추진으로 정비사업구역내에 거주하고 있거나 혹은 정비사업구역내에서 생계를 목적으로 영업활동을 해오던 영업자들에 대한 배려나 커뮤니티 붕괴에 대해서는 상대적으로 중요하지 않게 인식되었던 것이 사실이다.
하지만 시민들의 소득향상, 고등교육의 보편화, 그리고 시민의식의 향상으로 정비사업구역내 거주자에 대한 이주대책과 손실보상 그리고 재정착 문제에 대한 관심이 빠르게 확산되고 있다. 그 결과 주거시설에 대한 토지등소유자 또는 세입자의 이주대책과 재정착에 대해서는 다양한 제도가 도입되게 되었다. 그러나, 주거시설이 아닌 비주거시설의 영세한 상공인들의 생계수단이 물리적인 정비사업을 통해 사라지고 영세상공인과 그들 가족의 생계수단을 상실하게 되는 문제에 대한 관심은 상대적으로 낮았다고 할 수 있다.
사회적으로 낮은 관심과 제도의 미비로 인한 갈등이 극단적으로 표출되었던 사건이 ‘용산참사’라 할 수 있다. 용산참사 이후 다양한 논의들이 있었던 것은 사실이나 그 논의와 연구가 주로 비주거시설의 영세한 상공인들에 대한 손실보상에 대한 것에 머물러 있는 수준이었다. 현재까지도 비주거시설의 영세상공인들의 생계 터전을 마련해줄 수 있는 재정착 제도에 대한 논의나 연구는 미진하다고 할 수 있다.
본 연구에서는 재정착 비용과 관련하여, 구로시장에서 점포를 운영하는 상인들을 사례로 실증분석을 실시하였으며, 그 결과 정비사업이 완료된 이후 시장상인들이 재정착하기 위해서는 현재의 임대료보다 최소 3.5배에서 6.1배 정도의 높은 비용의 지출이 필요한 것으로 연구되었다.
이렇게 높은 재정착비용은 영세한 상인들이 재정착하는 것을 어렵게 만들고 있는 큰 요인 중에 하나라고 할 수 있다. 하지만 비주거시설에서 영업을 영위하는 대부분의 영세상공인을 위한 이주와 재정착대책은 정비사업시행자인 민간 조합에 맡겨진 상태이다. 그들에 대한 국가와 지방자치단체등 공공의 지원과 역할은 극히 미미한 수준에 머물러 있다. 뿐만 아니라 공공의 역할 확대 등을 위한 구체적인 프로그램은 아직까지 구체화 되지 않고 있다.
본 연구에서는 정비계획에서 공원용지나 공공용지로 결정한 용지를 영세상공인을 위한 재정착시설의 부지로 활용할 경우 정비사업이 완료된 이후에 현재와 같은 수준의 임대료로 재정착시설에서 영업활동이 가능한지를 검토 하였다.
공원용지등 공공용지를 재정착시설의 부지로 활용하기 위해서는 공원용지등 공공용지가 시민들에게 제공하는 혜택들에 대한 심도 있는 논의들이 필요하겠지만 본 연구에서는 그에 대한 논의를 별론으로 하고, 우선「도시 및 주거환경정비법」과 「도시공원 및 녹지등에 관한 법률」을 개정하여 정비사업에서 영세상공인들을 위한 재정착시설의 설치가 실제로 가능하도록 하는 정책적인 개선을 제안하였다.
본 연구에서 대안으로 제시하는 공원용지등을 재정착시설 부지로 활용하는 정책대안은 영세 상공인의 재정착을 지원하기 위하여 국가나 지방자치단체가 역할과 지원활동에 나서는 역할을 담당하게되어, 공공의 역할 확대라는 사회적 요구에 부응하는 측면에서도 바람직한 것이라고 할 수 있다.
본 연구에서 제안하는 영세상공인을 위한 재정착 대안은 영세상공인들에 대한 모든 문제를 해결할 수 있는 것은 아니지만, 이들이 재정착을 원하는 경우 가능한 정책적 대안을 제시하는데 있다. 앞으로 비주거시설에 대한 다양한 논의와 심도 있는 연구가 진행되어 재정착시설이 영세상공인의 생계문제와 정비사업으로 붕괴된 지역사회 커뮤니티를 복원하는 역할을 수행할 수 있도록 발전하기를 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제2절 연구의 방법 및 내용 = 4
• 1. 연구의 방법 및 내용 = 4
• 2. 실증연구 대상사업의 선정 = 6
• 제2장 이론적 고찰 = 7
• 제1절 선행연구의 검토 = 7
• 제2절 정비사업관련 법령 = 9
• 1. 정비사업의 법령체계 = 9
• 2. 관련 법령 분석 = 11
• 3. 재정착지원 등 관련규정 분석 = 16
• 4. 비주거시설 관련 재정착 지원 대책 분석 결과 = 19
• 제3절 정비계획 및 재정비촉진계획에서 비주거시설에 대한 지원계획 = 22
• 1. 정비계획분석 = 22
• 2. 재정비촉진계획분석 = 25
• 3. 지원계획 분석 결과. = 29
• 제4절 외국의 재생사업에서 비주거시설에 대한 지원제도 = 31
• 1. 일본의 지역상권제도(TMO) = 31
• 2. 미국의 지역상권제도(BID) = 33
• 3. 영국의 지역상권제도(TCM) = 35
• 4. 지원제도 분설결과 = 36
• 제3장 재정착장애요인 분석 = 37
• 제1절 구로시장정비사업 영업자대상 설문조사 분석 = 37
• 1. 구로시장정비사업 개요 = 37
• 2. 설문조사 분석 = 40
• 제2절 구로시장 정비사업 정비계획(안) 분석 = 47
• 1. 구로시장정비사업 정비계획(안) 개요 = 47
• 2. 구로시장정비사업 비주거시설 재정착비용분석 = 52
• 제3절 법률ㆍ제도 및 사업특성 분석 = 60
• 1. 법률 및 제도 분석 = 60
• 2. 정비사업의 특성 분석 = 60
• 제4장 재정착을 위한 정책적 대안 검토 = 62
• 제1절 재정착 정책대안을 위한 전제 조건 = 62
• 1. 재정착시설 설치에 있어서 공공의 역할 강화 = 62
• 2. 정비계획 및 재정비촉진계획에서 재정착시설부지 확보 = 63
• 제2절 재정착시설 설치 방안 검토 = 65
• 1. 재정착 시설의 설치자 = 65
• 2. 재정착시설 부지의 확보 = 65
• 3. 구로시장정비사업의 재정착시설 건립비용 추정 = 67
• 4. 재정착시설의 임대료 추정 = 69
• 제3절 재정착관런 제도 개선 방안 검토 = 78
• 1. 현 재정착관런 제도 문제점 = 78
• 2. 재정착관련 제도 개선 방안 = 78
• 제5장 결론 = 84
• 제1절 결론 = 84
• 제2절 연구의 한계 = 86
• 참고문헌 = 87
• ABSTRACT = 89