서울시 오피스 임대료 결정요인의 변화분석 = Change in Determinants of Seoul Office Rental Price

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this paper is to analyze a change of determinants of Seoul office rental price with a Hedonic Price Model. With respect to the changes in Seoul office rental price change over the time, the effects of the physical and the institutional factors such as the number of elevators, building area, the availability of parking lot and location of Gang-nam district tend to be at an increasing growth rate, and on the other hand, those of the geographical factors including buildings scale and location of CBD district at a decreasing rate. There is no significant pattern in changes of the parameters relevant to vacancy rate and the rental records over the period. Over all, the physical and institutional factors have higher effects on Seoul office rental prices than the geographical factors.

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 2001년 1/4분기부터 2002년 2/4분기까지 서울시 오피스 빌딩의 임대료 자료를 가지고, 특성가격함수를 이용하여 시간에 따른 임대료 결정요인 및 결정요인의 가치(영향력) 변화에 대해서 분석하였다. 분석결과 서울시 오피스 임대료 결정요인으로 물리적 특성에는 경과월수, 승강기수, 건축면적, 지리적 특성에는 공실률, 빌딩규모, 지역더미(강남, 도심), 제도적 특성에는 계약형태가 유의하게 나왔다. 그러나 주차면수를 제외한 교통접근성은 대부분의 오피스 빌딩들이 역세권을 위주로 하여 개발이 되었기 때문에 통계적으로 유의하지 않게 분석되었다. 추정모형의 검정결과 다중공선성과 이분산은 없었으며, 차우검정 결과 시점별로 분석된 모형의 파라미터 값이 차이 있는 것으로 분석되어 임대료 결정요인의 가치가 변하고 있음을 알 수 있었다. 서울시 오피스 임대료는 계약형태가 전세보다는 보증부월세인 경우가 임대료가 높으며, 공실률이 낮을수록 임대료가 높다. 신규 오피스 빌딩일수록 임대료가 높으며, 승강기수가 많을수록 임대료가 높다. 빌딩규모가 클수록 임대료는 높고, 건축면적이 넓을수록 임대료는 높으며, 평균이상의 주차장을 보유한 경우가 임대료가 높다. 시간이 지남에 따라 계약형태, 승강기수, 건축면적, 주차면수, 강남권역더미의 가치(영향력)는 증가하고 있는 반면, 빌딩규모, 도심권역더미의 가치(영향력)는 줄어드는 추세에 있다.