아파트 분양가 산정방식에 관한 연구 = Reforming Assessment Methods for New Apartment Sales Price

국문 초록 (Abstract)

과도한 분양가 상승이 주택가격 상승의 원인이라는 지적에 따라 사회적으로 분양원가 공개요구가 증가하고 있다. 본 논문은 2003년도 서울시 동시분양자료를 토대로 그동안 업체들의 분양가 산정방식을 검토하고 앞으로 합리적인 가격산정이 이루어지도록 표준적인 평가항목과 평가방식 등을 제안하였다. 본 연구에서는 원가공개가 아닌 적정가격을 건설업계 스스로 제시하는 것을 원칙으로 소비자들이 항목별 비교를 통해 가격의 적정성 여부를 판단할 수 있는 방안을 제시 하였다.
우선 건설원가 산정항목을 토지비, 공사비, 부대비용 등 크게 3가지로 분류하고 공사비는 다시 골조공사비, 마감공사비, 기타공사비로 구분하여, 마감공사비를 별도로 밝히도록 원칙을 제시하였다. 또한 공사비는 건설교통부 장관의 고시에 의한 표준건축비를 기준가격으로 사용하되, 물가 변동요인 등 공사비 변동상황을 적시에 반영하여 일정 주기로 고시하도록 하였다. 마감공사비에 대한 기준가격은 표준건축비 중 마감공사비를 별도로 제시하여 비교가 가능하게 하였다. 부대비용은 토지비와 공사비를 제외한 나머지 비용으로 사업여건에 따라 변화가 크고, 금액수준을 비교할 만한 기준가격이 적당치 않다는 점에서 보조지표로서 부대비용이 전체 주택분양가격에서 차지하는 비율이나 공사비에 대한 비율 등을 보조지표로 활용하는 것으로 하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Public demands for providing detailed information of housing production costs have been initiated from the excessive sales price rises. This study intends to consolidate sales price elements into key cost components and an estimation method. Three key components of sales price - land cost, construction cost, and incidental expenses - are suggested along with specifications. Construction costs are again divided into 3 parts, i.e. frame construction, finishing construction, and others.
In addition, standard costs which are comparable to three key components above are suggested. Appraisal price is suggested for evaluating land cost and standard construction cost by the Ministry of Construction and Transportation for pure construction cost. Ratio of incidental expenses to total cost is taken as proxy indicator for incidental costs because it is difficult to estimate relatively approved standard cost. Standard finishing cost, derived from standard construction cost, is suggested as a comparable measure for finishing construction cost.

목차 (Table of Contents)

• 〈Abstract〉
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 분양가 정책과 가격변화 추이
• Ⅲ. 분양가 산정방식
• Ⅳ. 분양가 산정항목 및 기준가격 설정
• Ⅴ. 실증분석 결과
• Ⅵ. 결론 및 정책제언
• 참고문헌
• 국문요약

참고문헌 (Reference)

1 장성수, "주택분양원가 공개논의에 관한 고찰" 한국주택학회 2004.5.

2 임덕호, "주택공급제도 개선방안" 국토연구원 2004.6.

3 임덕호, "아파트 분양원가 공개의 경제학적 고찰" 한국주택학회 2004.5.

4 박헌주, "아파트 분양가제도의 변천" 국토정보 : 1993.

5 ㈔소비자문제를 연구하는 시민의 모임, "서울시 아파트 분양가 평가 및 신청서식 표준화 마련을 위한 공청회 자료집" 2003.9.

6 SH공사ㆍ안건회계법인, "상암3공구 7단지 공사원가보고서" SH공사ㆍ안건회계법인 2004.

7 구본창, "분양가 차등화를 위한 아파트 특성별 가격차에 관한 연구" 한국주택학회 8 (8): 2000.

8 대한주택공사, "건축견적지침서" 대한주택공사 2000.

9 연규홍, "건설업의 원가관리 실태와 효율적 방안에 관한 연구" 한국세무회계학회 (12) : 2003.

10 大野隆司, "建築プライスモデルの構成: コスト形成をめぐる論點" 日本建築學會 111 (111): 1996.9.