재정비촉진지구 내 연립·다세대주택의 가격형성요인에 관한 연구 : 서울특별시 성북구 장위재정비촉진지구를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

주택시장에서 아파트단지의 경우 유사규모의 단지 및 국민주택규모와 같은 서로간의 유사성이 높을 뿐만 아니라 비교 거래사례 및 부동산 정보사이트 에서의 시세 제공 등으로 일반국민 역시 상대적으로 쉽게 정보접근이 가능하고 기존 가격형성요인에 관한 다양한 연구가 행해졌다.
또한, 일반적인 시장의 연립·다세대 주택에 관한 연구는 적게나마 행하여 졌으나, 통칭 재개발구역으로 지정되어 부동산 투자의 대상이 되는 연립·다세대주택의 경우는 일반적인 시장과는 다른 가격형성요인을 갖게 된다.
이에 본 연구에서는 재정비촉진지구 내 연립·다세대주택의 가격형성요인에 대한 거래사례분석을 통해 가격형성요인을 도출하여 현실에 부합한 부동산 거래 및 투자, 관리처분시 종전자산 감정평가에 있어 근거자료제공에 기여하고자 한다.
실거래사례를 바탕으로 상관분석 및 다중회귀분석을 각각 시행하여 결과를 도출하도록 한다. 연립, 다세대 주택의 가격형성요인과 함께 상관분석을 통하여 대지지분이 작을수록 거래단가(원/㎡)는 커지는 역(-)의 상관관계를 갖는지에 대해서도 알아보기로 한다.
그러나 실거래사례 분석의 경우 거래물건의 면적이나 입지 등의 물리적 특성의 경우 통계분석이 가능하나, 초기투자자금 및 사업진행단계 및 거시적인 경제상황 등에서는 한계가 있는 바, 감정평가사 및 부동산 전문가를 대상으로 한 표적집단면접법(FGI)을 시행하여 이를 보완하고자 하였다.
2015년, 2016년도에 거래된 장위 재정비촉진지구 내 실거래사례(507건)를 분석하여 거래금액을 종속변수로 하고, 토지면적, 건물면적, 건물 경과년수, 지하철역과의 거리를 독립변수로 선정하였다. 이렇게 구성된 변수로 다중회귀모형을 통해 종속변수와 독립변수들 간의 회귀식을 추정하였고, 추정된 회귀식을 통하여 가격에 미치는 영향관계를 실증 분석하였다. 이러한 과정을 통하여 각각의 독립변수가 종속변수인 거래금액에 미치는 영향력을 도출하였다.
토지면적(대지지분)이 상승하면 거래금액은 상승한다. 토지면적은 권리가액 및 종전 감정평가 관련하여 주요 고려요인이므로 거래금액에도 상당한 영향을 미친다. 다만 토지면적 규모와 거래단가는 큰 영향을 받지 않는다. 이는 토지면적 규모가 커지면 거래단가가 하락할 것으로 예측하였으나, 유의미한 통계치는 도출되지 않았다.
건물 경과년수는 거래금액에 유의미한 영향력을 지니지 않는다.
토지면적 등의 주요 변수 외에 부동산경기 및 사업진척도, 초기투자자금, 인근 개발계획과 같은 외부요인도 물건 가격에 영향을 미치는 주요인이 될 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the case of apartment complexes in the housing market, not only are similarities similar to each other, such as similar-scale complexes and national housing size, but also comparative transactions and quotations at real estate information sites. A variety of studies have been conducted on forming factors.
In this study, the factors of price formation are analyzed by analyzing the transactions of the price formation factors of the alliance and the multi - family housing in the district promoting the reorganization, so as to provide the basis data for the real estate transaction and investment,
Based on case studies, correlation analysis and multiple regression analysis are conducted to derive the results. We will also examine whether the correlation between the price of the multi-family housing and the price of the multi-family housing increases with the decrease of the land ownership (KRW / ㎡).
However, in case of actual transaction analysis, it is possible to analyze the physical characteristics such as the area and location of the transaction items, but there are limitations in the initial investment funds, business progress stage and macroeconomic situation. (FGI) was used to supplement this study.
The transaction amount is used as a dependent variable by analyzing actual transactions (507 cases) in 2015 and 2016, and the land area, the building area, the years of the building, and the distance from the subway station are selected as independent variables . The regression equation between the dependent variable and the independent variable was estimated through the multiple regression model and the effect of the estimated regression equation on the price was empirically analyzed. Through this process, we derive the effect of each independent variable on the dependent variable transaction amount.
When the land area (land equity) rises, the transaction amount increases. The land area is a major factor in the valuation of the rights and the former appraisal, which has a considerable effect on the transaction amount. However, the size of the land area and the transaction unit price are not affected greatly. This implies that if the land area is large, the unit price will fall, but no significant statistic has been derived.
The age of the building does not have a significant influence on the transaction amount.
In addition to major variables such as land area, external factors such as real estate and business progress, initial investment funds, and neighboring development plans can also be factors that affect the price of goods.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 대상 및 범위 4
• 제3절 연구 방법 5
• 제2장 연립·다세대주택시장과 선행연구 검토 6
• 제1절 연립·다세대 부동산 시장 6
• 1. 연립·다세대주택의 정의 6
• 2. 주택의 테두리 안의 연립․다세대주택 8
• 3. 연립․다세대주택의 현황 10
• 4. 연립․다세대주택의 수요․ 공급 특성 13
• 제2절 선행연구 검토 및 본 연구의 차별성 14
• 1. 주택가격형성요인 관련 선행연구 14
• 2. 본 연구의 차별성 19
• 제3장 재정비촉진지구와 사례지역 선정 22
• 제1절 재정비촉진지구 22
• 1. 개 요 22
• 2. 재정비촉진지구와 재개발구역 23
• 제2절 사례지역 선정 및 개요 29
• 1. 분석대상지 선정 29
• 2. 장위뉴타운 30
• 3. 분석기간과 분석방법 37
• 제3절 연구분석의 틀 38
• 제4장 재정비촉진지구내 연립․ 다세대주택 시장Ⅰ: 정량적 분석 40
• 제1절 연구설계 및 상관분석 40
• 1. 연구모형과 분석자료 40
• 2. 종속변수와 독립변수 43
• 3. 변수의 빈도 및 기술통계량 47
• 4. 단순상관분석 50
• 5. 토지면적과 거래단가 분석 54
• 제2절 가격형성요인 분석 55
• 1. 다중회귀모형에서 사용된 변수 55
• 2. 다중회귀분석 56
• 3. 결과요약 및 시사점 57
• 제5장 재정비촉진지구내 연립․ 다세대주택 시장Ⅱ: 정성적 분석 58
• 제1절 표적집단면접(FGI)설문 설계 58
• 1. 설문 대상 58
• 2. 설문 내용 60
• 제2절 표적집단면접(FGI) 조사 62
• 1. 재정비촉진지구 부동산시장의 가격형성요인 62
• 2. 면접결과 요약 64
• 3. 시사점 65
• 제6장 결론 및 시사점 66
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 67
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 67
• 참고문헌 69
• 영문초록 72