公認仲介士의 業務 및 不動産去來申告에 관한 法律의 立法的 改善方案에 관한 硏究 = Study on legislative improvement of "certified realtor affairs and real estate transaction declaration art"

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 공인중개사제도는 고려시대 객주·거간제도에서 출발하여 본격적인 공인중개사제도의 출현은 1983년 12월 30일 제정·공포된 부동산중개업법의 탄생과 맥을 같이 한다.
(구)부동산중개업법은 수차례의 개정에도 불구하고 중개업에 대한 규제적 성격을 벗어나지 못하고 있으며, 부동산중개업의 업무영역 또한, 과거의 단순한 알선중개를 넘지 못하고 있다. 이러한 제도의 수용에는 체계상 한계가 있고, 특히 공인중개사제도 도입 이후 공인중개사가 부동산시장과 부동산유통시장에서 중추적 기능과 역할을 하고 있지만 다른 전문자격사와는 달리 전문자격사 중심의 법이 되지 못한 한계로 후진성을 면치 못하고 있다. 소비자는 중개서비스의 낮은 수준에 대한 불만이 고조되고 있다. 아직까지 우리나라의 부동산시장은 거래와 가격형성은 물론이고, 평가, 금융, 관리 등의 분야가 전반적으로 전근대적인 방식에 의해 운영되고 있다. 또한, 부동산에 대한 투자분석이나 개발전략보다는 부동산을 보유하는 것만으로도 이익을 창출할 수 있는 시장구조가 부동산서비스업의 발전을 가로 막고 있으며, 동시에 다른 분야보다 전문화·투명화 되지 못하고 있는 것이 현실이다.
현행 부동산중개제도는 여러 가지 문제점으로 인하여 부동산서비스시장 개방에 따른 국내 업체의 경쟁력 제고에 걸림돌이 되고 있다. 최근 부동산업을 둘러싼 환경변화는 부동산중개업에 있어서 어느 때보다 경쟁력 제고가 요구되고 있다. 부동산중개업의 경쟁력 강화는 서비스수준의 향상, 거래의 투명성 및 신뢰성 확보, 전문성 제고 등을 통해 이룰 수 있으며, 소비자와 중개업자 및 중개업의 이익이 서로 조화를 이룰 수 있는 방향으로 구체화 되어야 할 것이다.
그 동안 9차에 걸친 “공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”의 개정은 분명 우리나라 중개업 시장에 커다란 변화와 발전을 준 것만은 분명하지만, 중개시장의 현실을 무시한 채, 중개업자들에게 강제 되어 그 취지와는 모순되게 중개업시장에 혼란과 퇴보를 가져다 준 것이 사실이다. 중개업자의 전문성 부족과 매년 실시되는 공인중개사의 과다배출, 그리고 중개사무소의 영세성 등으로 인해 공인중개사는 전문성을 잃어가고 있으며, 공인중개사에 대한 국민들의 신뢰는 바닥까지 무너져 버린 실정이다. 공인중개사 제도가 도입된 지 20여년이 지났고, 공인중개사가 25만 명이 넘는 현실 속에서 중개시장의 무질서함을 막고 투기를 근절하려는 취지로 볼 수 있으나, 분명 탁상공론적인 법의 규제로 자본주의 시장경제원리를 저해하고, 지역경기를 활성화 시킬 수 있는 부동산시장의 투자를 막는 요인으로 작용하고 있다.
본 연구에서는 그 동안의 부동산중개업법의 제정 및 개정경위를 통한 “공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”의 문제점은 무엇인지, 또한 동법의 내용을 실무적 관점에서 문제점 등을 종합적으로 분석·검토함으로써 부동산중개제도에서의 입법적 개선에 기여하는 데 목적이 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A licensed real estate broker system in Korea was first introduced during Goryeo Period and has formally developed with an enactment of the Statute on Licensed Real Estate Brokers ("Statute") on December 30, 1983.
Despite numerous amendments, the Statute has thus far operated mainly to restrict brokers and has not played a central role in facilitating the operation of the real estate market. Similarly, real estate brokers have not been able to expand their current role as mere middlemen. Real estate market consumers are frustrated with low level of services they are receiving, and today’s real estate market operates with many unnecessary anachronistic characteristics that disrupt efficient outcome. In addition, market condition where merely holding real estate property adds value to one’s wealth has prevented innovative real estate investment and comprehensive development plans. Lack of transparency and professionalism in the market has also evoked wide criticism.
Because of all the problems associated with current real estate broker system, domestic real estate brokers are not as competitive as they should be and this is a cause for concern among those who foresee the opening of Korean real estate market to foreign investments. To increase domestic competitiveness, Korean real estate market needs to concentrate on providing better services, improving the market’s transparency and restoring its credibility.
Past nine amendments to the Statute have clearly benefited Korean real estate market. However, many provisions in the amendments passed the legislature without adequately researching market conditions and were dictated by few players whose self-interest came before the interest of the entire nation in promoting efficient management of the real estate market. Too many real estate brokers lack adequate knowledge to effectively assist consumers and long ago lost credibility from the nation. One may see the past amendments as an attempt to restore consumer confidence and improve market conditions, but more accurate assessment would be that they have hindered the operation of free market and proportional growth of real estate market throughout the country.
This research attempt to find a legislative solution to problems associated with our country’s real estate market system by examining the Statute on Real Estate Brokers and Transactions and looking at the past amendments to the Statute.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 4
• 第2章 公認仲介士 制度의 特徵과 沿革 = 6
• 第1節 公認仲介士 制度의 특징 = 6
• 1. 공인중개사 제도의 정의 = 6
• 2. 공인중개사 제도의 중요성 = 11
• 3. 공인중개사 제도의 역할 = 13
• 第2節 不動産仲介關聯法의 沿革 = 15
• 1. 법령 이전의 관행 = 15
• 2. 객주거간규칙 = 16
• 3. 소개영업취체규칙 = 17
• 4. 소개영업법 = 17
• 5. 부동산중개업법의 제정 = 18
• 第3節 不動産仲介業法의 變遷過程 = 20
• 1. 제1차 개정내용(1989년 12월 30일) = 20
• 2. 제2차 개정내용(1990년 8월 1일) = 21
• 3. 제3차 개정내용(1990년 12월 27일) = 21
• 4. 제4차 개정내용(1993년 12월 27일) = 22
• 5. 제5?6차 개정내용(1997년 12월 13일) = 22
• 6. 제7차 개정내용(1999년 3월 31일) = 23
• 7. 제8차 개정내용(2000년 1월 28일) = 23
• 8. 제9차 개정내용(2005년 7월 29일) = 24
• 第4節 公認仲介士의 現況 = 27
• 1. 공인중개사 현황 = 27
• 2. 부동산중개업계 현황 = 31
• 第5節 外國의 公認仲介士制度와 比較 = 35
• 1. 미국 = 35
• 2. 영국 = 38
• 3. 일본 = 39
• 4. 독일 = 41
• 5. 프랑스 = 42
• 6. 외국의 공인중개사제도의 특징 및 시사점 = 43
• 第3章 「公認仲介士의 業務 및 不動産去來申告에 관한 法律」의 內容과 問題點 = 48
• 第1節 公認仲介士法의 考察 = 48
• 1. 성격 및 추진배경 = 48
• 2. 입법과정 = 50
• 3. 주요 개선내용 = 51
• 第2節 公認仲介士法의 주된 內容과 問題點 = 57
• 1. 명칭 = 57
• 2. 부동산거래신고제= 57
• 3. 중개수수료 = 62
• 4. 중개업자 등의 교육 = 64
• 5. 중개보조원 제도 = 64
• 6. 중개대상물확인·설명서 = 65
• 7. 중개인의 업무영역 = 66
• 8. 경·공매 입찰신청대리 = 67
• 9. 공제사업 = 68
• 第4章 「公認仲介士의 業務 및 不動産去來申告에 관한 法律」의 課題 및 改善方案 = 69
• 第1節 法的課題 = 69
• 1. 명칭 = 69
• 2. 부동산거래신고제= 69
• 3. 중개수수료 = 73
• 4. 교육제도 = 74
• 5. 중개대상물확인?설명서 = 77
• 6. 경·공매 입찰신청대리 = 78
• 7. 공제사업 = 78
• 第2節 法外的 改善方案 = 79
• 1. 공인중개사의 위상 = 79
• 2. 공인중개사의 전문성 = 80
• 3. 자율성과 윤리성 = 80
• 4. 부동산거래의 원활화 = 81
• 5. 부동산서비스의 종합화 = 81
• 第5章 結論 = 83
• 參考文獻 = 89
• Abstract = 94