집합상가의 과세가격 형평성 분석 연구 = A Study on the Equity of the Assessed Value in Multi-Owned Retail Properties

국문 초록 (Abstract)

비주거용 집합부동산은 거래 관행과 달리 과세가격을 토지 및 건물 별도 산정 후 개별 고시하여 과세가격 산정의 불합리성이 존재한다. 비주거용 부동산은 2016년 부동산 가격공시에 관한 법률의 개정을 통하여 공시대상으로 편입되었으나 실무적인 시행이 지연되고 있다. 이로 인하여 비주거용 부동산에 대한 재산세의 합리성과 형평성 파악을 위한 대규모 실태조사와 과세가격 현실화율에 대한 적정한 관리가 부재한 실정이다.
이에 본 연구에서는 서울시 자치구별 거래빈도가 가장 높은 비주거용 집합건물의 호 단위 구분상가를 대상으로 과세가격 현실화율에 대한 수준을 파악하고 다양한 분석방법을 토대로 과세가격에 대한 수평적 및 수직적 형평성 분석을 시행하였다. 그리고 과세가격의 불형평성 원인파악을 위하여 과세가격의 기준이 되는 거래가격에 대한 가격결정요인을 분석하여 과세가격 산정방법의 개선을 위한 시사점을 제공하고자 하였다.
분석대상은 서울시 자치구별 거래빈도가 가장 높은 비주거용 집합건물의 호 단위 구분상가를 대상으로 하였다. 동일한 집합건물에 있는 구분상가라 하더라도 구분상가간의 과세현실화율은 큰 차이를 보여 과세가격의 불균형이 심각한 것으로 드러났다.
점포유형에 대한 형평성 분석에서는 근린상가 및 쇼핑몰 모두 수평적 불형평성이 확인되었으나 그 정도의 차이는 크지 않았다. 수직적 형평성의 경우 근린상가는 모든 분석방법에서 역진적 불형평성이 존재하고, 쇼핑몰은 누진 편의성이 나타나는 Kochin and Parks 모형 이외에 역진적 불형평성이 나타나는 것으로 분석되었다.
개별집합건축물에 대한 형평성 분석의 경우 일부 건물에서 수평적 형평성이 인정되나 대부분 건물에서 수평적 불형평성이 확인되었다. 수직적 형평성의 경우 대체로 다수의 건물이 모든 모형에서 역진적 불형평성이 있는 것으로 분석되었다. 그러나 일부 건물은 모형별로 누진성과 역진성이 교차하거나 일관되게 누진성을 나타내는 건물도 있어 건물 간 수직적 형평성 정도의 차이가 있었다.
층에 대한 형평성 분석에서는 모든 층에서 수평적 불형평성이 확인되었고, 과세현실화율이 가장 낮은 1층의 수평적 불형평성 정도가 가장 높게 나타났다. 수직적 형평성의 경우 1층에서 8층까지 주요 모형에서 역진적 불형평성이 나타나나, 지하 2층의 경우 Gini 모형을 제외하고 모든 모형에서 누진적 불형평성이 나타나 상반된 모습을 보였다.
점포특성에 따른 형평성 분석의 경우 모든 변수에서 수평적 불형평성이 확인되었고 그 정도는 승강기, 에스컬레이터 및 계단 인근에서 수평적 형평성 차이가 유사하게 나타났다. 수직적 형평성 분석에서는 Gini 모형에서 평점포, 승강기, 에스컬레이터에서 누진적 불형평성이 확인된 것을 제외하고 모든 모형에서 역진적 불형평성이 나타나는 것으로 분석되었다.
과세가격의 불형평성 원인분석을 위하여 집합상가의 시장가치 대용치로서 거래가격을 활용하여 가격형성요인에 대한 회귀분석을 실시하였다. 분석결과 개별건물특성, 수직적 효용을 나타내는 층 이외에 현재의 과세가격 산정요소에 포함하고 있지 않은 수평적 개별상가특성인 에스컬레이터 및 주출입구, 점포형태로서 코너점포가 집합상가의 거래가격에 유의미한 영향을 나타내는 것으로 분석되었다.
이러한 분석결과는 단기적으로 현재의 건축물 시가표준액 산정방식 개선을 위하여 수평적 개별상가특성인 에스컬레이터, 주출입구 및 코너점포를 호별요인으로 신설 반영하거나 수직적 개별상가특성인 층의 요인을 현실의 가격수준을 고려하여 조정하는 방식으로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. 과세가격 산정방법에 대한 장기적인 개선방안으로서 거래 현실과 부합하는 일괄평가 방식으로 공시체계 내에 집합상가를 포함하는 것을 고려해 볼 필요가 있어 보인다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제 3 절 연구의 구성 및 체계 6
• 제 2 장 이론적 고찰과 선행연구
• 제 1 절 집합상가의 개념 및 가격특성 9
• 1. 집합상가의 개념 및 정의 9
• 2. 집합상가의 가격특성13
• 3. 집합상가의 재고량 및 거래규모 17
• 제 2 절 과세가격의 본질 22
• 1. 부동산 과세의 논리 22
• 2. 과세가격과 시장가치와의 관계 24
• 3. 비주거용 부동산의 과세가격 산정체계 30
• 제 3 절 과세가격의 형평성 33
• 1. 과세현실화율 33
• 2. 수평적 형평성 34
• 3. 수직적 형평성 35
• 제 4 절 선행연구 38
• 1. 과세가격의 형평성에 관한 연구 38
• 2. 집합상가의 가격결정요인에 관한 연구40
• 3. 선행연구와의 차별성 43
• 제 3 장 분석모형
• 제 1 절 연구의 가설 45
• 제 2 절 형평성 분석방법 46
• 1. 비율분석 46
• 2. 전통적 회귀분석 52
• 3. Gini 계수 응용 분석 54
• 4. 분위회귀분석 58
• 제 3 절 분석자료의 이해 59
• 1. 분석자료의 선정 59
• 2. 분석자료의 기초통계 61
• 제 4 장 실증분석
• 제1 절 수평적 형평성 분석 68
• 1. 점포유형에 따른 수평적 형평성 분석 68
• 2. 개별집합건축물에 따른 수평적 형평성 분석 69
• 3. 층에 따른 수평적 형평성 분석 70
• 4. 점포특성에 따른 수평적 형평성 분석 71
• 5. 소결 72
• 제 2 절 수직적 형평성 분석 74
• 1. 점포유형에 따른 수직적 형평성 분석 74
• 2. 개별집합건축물에 따른 수직적 형평성 분석 78
• 3. 층에 따른 수직적 형평성 분석 86
• 4. 점포특성에 따른 수직적 형평성 분석 91
• 5. 소결 95
• 제 3 절 불형평성 원인분석 99
• 1. 분석의 틀 99
• 2. 실증분석 결과 109
• 3. 소결 118
• 제 4 절 분석결과 종합 및 형평성 개선방향 120
• 제 5 장 결 론
• 제 1 절 연구결과 요약 125
• 제 2 절 연구의 시사점128
• 제 3 절 연구의 한계 및 과제129

참고문헌 (Reference)

1. 조세법, 임승순, 박영사, , 2021

2. 감정평가론, 경응수, 나무미디어, , 2017

3. 감정평가실무강의, 이홍규, 나상수, 고규봉, 리북스, , 2007

4. 조세와 재정의 미래, 홍순만, 문우사, , 2021

5. 과세의 형평과 효율의 조화, 전병목, 한국법제연구원, , 2011

6. Assessment Regressivity and Property Taxation, McMillen D., SIngh R., 60, pp. 155-169, , 2020

7. 헌법상 조세평등주의에 대한 연구, 김웅희, 세계헌법연구, 세계헌법학회 한국학회, 16(3), pp. 701-736, , 2010

8. A Modified Kakwani Measure of Health Inequality., N. Ishikawa, Fukushige M., S. Maekawa., Health Economics Review, pp. 2–10, , 2012

9. Vertical Inequity in the Taxation of Real Property, B. A. Diskin, H. S. Friday, Sirmans, G. S., XLVIII, pp. 71–84, , 1996

10. A New Test for Equitable Real Estate Tax Assessment, Clapp, J. M., 3(9), pp. 232-249, , 1990

11. 토지 과표의 수직적 형평성에 관한 연구, 박성규, 부동산연구, 15(2), 한국 부동산연구원, pp. 67-87, , 2005

12. Vertical Equity in the taxation of Single-Family Homes, Benson, E. D., A. L. Schwartz, Jr., 14(3), pp. 215–231, , 1997

13. 토지 과세가치의 평가불균형에 관한 연구, 박성규, 한국지방재정논집, 한 국지방재정학회, 20(3), pp. 1-29, , 2015

14. Assessment Regressivity: A Tale of Two Illinois Counties, McMillen, D., Land Lines, January, pp. 9–15, , 2011

15. A Gini Measure of Vertical Equity in Property Assessments, Quintos Carmela, 17(2), pp. 33-62, , 2020

16. 부동산관련 재산세 과세불형평과 개선과제, 전동흔, 계간 세무사, pp. 21-38, , 2018

17. Vertical Equity in Real Estate Assessment: A FairAppraisal, Kochin, L. A. and R. W. Parks, Vol. 20, pp. 511-531, , 1982

18. 상가시장의 임대계약 및 전월세전환율 특성, 이재우, 이창무, 국토계획, 대한국토 도시계획학회지, 40(1), pp. 93-111, , 2005

19. Methods for Determining Vertical Inequity in Mass Appraisal, Justin M. Carter, Fair&Equitable, pp. 3-8, , 2016

20. 집합건물 상가점포 실거래가격 결정요인분석, 이재우, 이창무, 박수훈, 부동 산학연구, 한국부동산분석학회, 16(4), pp. 5-20, , 2010

21. Property Taxation, Assessment Performance and Its Measurement, Cheng, P. L., 29(3), pp. 268-284, , 1974

22. 부동산공시법상 적정가격에 대한 헌법적 고찰, 전동흔, 감정평가학논집, 한국감정평가학회, 20(2), pp. 29-66, , 2021

23. Measurement of Tax Progressivity: An International Comparison., Kakwani, N. C., 87, pp. 71–80, , 1977

24. 재산세 과세표준의 지역간 불균형에 관한 고찰, 박성규, 한국지방재정논 집, 한국지방재정학회, 18(2), pp. 1-26, , 2013

25. 거래사례를 활용한 토지 과세평가의 형평성 분석, 양지원, 건국대학교, 박 사학위 논문, , 2015

26. 비주거용 부동산 과세평가의 수직적 형평성 분석, 서광채, 정준호, 홍원철, 주거환경, , 한국주거환경학회지, 14(4), pp. 383-402, , 2016

27. Interjurisdictional Determinants of Property Assessment Regressivity, Ross, Justin M., 88(1), pp. 28-42, , 2012

28. 전자전문쇼핑몰 상가의 가격결정요인에 관 한 연구, 최기헌, 이상엽, 배상영, 이재원, 부동산학보, 한국부동산학회, 제75호, pp. 112-125, , 2018

29. Regression Modeling for Vertical and Horizontal Property Tax Inequity, Birch, J. W., M. A. Sunderman, 23(1), pp. 89–104, , 2014

30. 상가 분양가의 결정요인: 서울 마곡지구를 중심으로, 이원희, 김준형, 서울 도시연구, 서울연구원, 19(4), pp. 21-42, , 2018

31. Assessment Inequity in a Declining Housing Market: The Case of Detroit, Gary Sands, Mark Skidmore, Daniel P. McMillen, Timothy R. Hodge, Real Estate Economics, 45(2), pp. 237-258, , 2017

32. 실거래가를 활용한 개별공시지가의 형평성 분석연 구, 정희남, 이주희, 유선종, 주거환경, 한국주거환경학회, 12(3), pp. 39-56, , 2014

33. 일반상가의 과세불균형 특성과 요인에 대한 실증연구, 연제규, 이재우, 부 동산분석, 한국부동산원, 6(1), pp. 39-56, , 2020

34. 서울시 공동주택 공시가격 평가의 형평성에 관한 연구, 임재만, 부동산학 연구, 한국부동산분석학회, 19(2), pp. 37-66, , 2013

35. 횡단면자료를 이용한 상가임대료결정모형에 관한 연구, 김진우, 정승영, 부동산학연구, 한국부동산분석학회, 12(2), pp. 27-49, , 2006

36. 공공데이터를 활용한 점포와 오피스텔 가격결정요인 분 석, 김종삼, 서진형, 대한부동산학회, 대한부동산학회지, 제54호, pp. 37-55, , 2019

37. 비주거용 집합부동산의 과세형평성과 조세부담에 관한 연구, 임동혁, 서 울벤처대학원대학교, 박사학위논문, , 2017

38. 실거래가격 분석을 통한 비주거용 부동산의 과세형평성 연구, 김형준, 한 국데이터정보과학회지, 한국데이터정보과학회, 27(3), pp. 639-651, , 2016

39. 거래가격과 평가가격을 이용한 토지 과표의 수직적 형평성 분석, 박성규, 2014년도 정기 학술대회 자료집, pp. 115-142, , 2014

40. 상업용 건물 기준시가의 과세 형평성 분석－ 경기도를 중 심으로, 방경식, 이성훈, 주거환경, 한국주거환경학회, 11(3), pp. 127-137, , 2013

41. 테넌트특성이 복합상업시설의 임대료에 미치는 영향 에 관한 연구, 이호신, 백민석, 신종칠, 부동산학연구, 한국부동산분석학회, 18(4), pp. 23-40, , 2012

42. Intrajurisdictional Segmentation of Property Tax Burdens: Neighborhood Inequities Across an Urban Sphere, Smith, Brent C., 30(2), pp. 207-223, , 2008

43. Space Syntax의 위상학적 정보를 활용한 집합건물 상가점포 실거래가 결정요인 분석, 박수훈, 이재우, 이창무, 부동산연구, 21(3), pp. 73-90, , 2011

44. 분위회귀분석을 이용한 부산시 공동주택의 공시가격의 수직적 공 평성에 관한 연구, 이범웅, 주거환경, 한국주거환경학회, 19(2), pp. 1-14, , 2021

45. 동대문지역 쇼핑몰내 구분점포의 위치특성요인이 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구, 조주현, 하정순, 하권찬, 부동산학연구, 한국부동산분 석학회, 13(3), pp. 129-146, , 2007

46. 머신러닝을 활용한 서울시 아파트 물리적 특성 변수들의 비선형 영향 분석: 다변량 적응 회귀 스플라인 모형의 적용, 김정섭, 오지훈, 감정 평가학 논집, 한국감정평가학회, 17(3), pp. 5-26, , 2018