수도권 신도시 토지이용계획 특성 분석 = An analysis of land use planning characteristics of new towns in the Seoul metropolitan area

국문 초록 (Abstract)

최근 분당, 일산 등 1기 신도시를 중심으로 노후화에 대한 개선 요구가 급증하여 재건축을 포함한 다양한 사업방식의 검토가 진행되면서 신도시에 관한 관심이 증대되고 있다. 수도권 신도시는 1990년대 초반에 추진된 1기 신도시, 2000년대 진행된 2기 신도시, 그리고 2010년 말부터 추진되고 있는 3 기 신도시로 구분할 수 있다. 시기별로 수도권의 주택가격 안정화라는 목적하에 시행된 1, 2, 3기 신 도시는 수도권의 주택가격 안정화라는 목적은 상당 부분 달성하였지만, 수 도권의 도시공간구조 왜곡 심화, 서울지역으로 출퇴근 시 심각한 교통문제 발생, 신도시의 베드타운화, 자족기능 확보 등 많은 문제점을 초래하였다는 다수의 지적이 있어 왔다. 또한 신도시 건설사업 추진 과정에서 대규모 재 원확보를 위한 상업용지의 과잉 공급과 같은 문제는 과다한 공실 발생 등 새로운 토지이용계획의 문제점을 발생시키고 있다. 본 연구는 수도권에 조성된 신도시가 추진 시기별로 해당 신도시의 토 지이용계획이 어떠한 특성이 있으며, 어떻게 변화하고 있는지를 비교 분석 하였다. 이러한 배경하에 본 연구는 향후 1기 신도시 재건축 시 용적률 증가 및 주호규모(평형) 변화에 따른 공공시설용지의 변화를 분석하여 이를 2, 3기 신도 시의 공공시설용지 계획과 비교 분석함으로써 용적률과 공공시설용지 계획의 적정성을 검토하였다. 본 연구는 신도시 정책에서 합리적인 토지이용계획을 수 립하기 위한 시사점을 도출하고 1기 신도시 재건축 시 공공시설 설치계획에 대 한 개선 방안을 제시하고자 하였으며, 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 단독주택용지는 1, 2기의 경우 큰 차이가 없으나, 3기의 경우 많 이 감소하였다. 공동주택용지는 1기 28.5%, 2기 25.9%, 3기 19.3%로 점차 감 소하는 추세를 보여 양적인 주택공급 위주에서 질적인 주택공급 위주의 정 책으로 변화하고 있음을 보여준다고 할 수 있다. 다만, 전체 주거용지의 비 중에서는 아파트 중심의 비중이 지속해서 증가(1기 76.9%, 2기 80.2%, 3기 85.7%)하는 경향을 파악할 수 있었다. 둘째, 상업·업무용지의 총량은 1기 9.4%, 2기 9.7%로 큰 차이가 없었 으나, 3기 신도시의 경우는 5% 포인트 이상 증가한 14.8%로 나타났다. 순수 상업용지의 경우 1기 4.5%, 2기 1.9%, 3기 0.9%로 시기별로 50%씩 감소하면 서 과다 공급에 따른 공실 문제가 고려된 토지이용계획이라는 점을 알 수 있었다. 반면에 자족성 확보라는 차원에서 업무용지는 1기 3.1%, 2기 1.2% 로 감소하였다가 3기에는 1.6%로 증가하는 추세를 나타내었다. 근린생활시 설용지는 1기 0.2%, 2기 0.8%, 3기 0.9%로 지속해서 증가하는 추세를 보였 다. 복합(주상)용지는 1기 0.6%, 2기 0.7%로 큰 차이는 없었으나, 3기 1.4%로 많이 증가하였다. 도시지원(자족)용지는 2기 신도시부터 계획되기 시작하여 2기 4.5%, 3기 9.8%로 높은 비율로 증가하였다. 종합적으로 볼 때 신도시의 상업·업무용지는 자족성 확보를 고려한 측면이 강조되면서 많이 증가하고 있는 것으로 분석되었다. 셋째, 공공시설용지는 1기 57.0%, 2기 58.2%, 3기 59.6%로 시기별로 점 진적으로 증가하는 추세를 나타내었다. 이에 따라 공공시설용지의 1인당 면 적은 1기 24.5㎡, 2기 45.7㎡, 3기 47.8㎡로 2기 신도시부터 대폭 증가하는 추세를 보여주었다. 반면에 공공·문화·체육시설용지는 1기 8.5%, 2기 5.5%, 3기 4.2%로 감소하였으며, 대중교통 이용 확대 기조에 따라 교통시설 용지도 1기 21.6%, 2기 18.9%, 3기 17.7%로 감소하는 추세를 보였다. 주거환 경의 쾌적성을 표현하는 공간시설용지는 1기 23.9%, 2기 31.2%, 3기 34.6% 로 많이 증가하였다. 이는 소득수준의 증가에 따른 삶의 질 제고가 강조되 면서 공원, 녹지 등의 증가가 강조됨에 따른 것으로 분석된다. 넷째, 주택의 용도별 평형은 단독주택 경우 1, 2기는 큰 차이가 없고, 3 기에서 평형이 다양해지는 경향을 보인다. 아파트는 2기에서 평형이 커지다 3기에서 다시 감소하고 있다. 주상복합의 평형도 3기에서 감소하여 아파트 와 비슷한 경향을 보인다. 대형 평형의 감소는 가구원 수의 감소가 원인으 로 분석된다. 용적률의 경우 단독주택과 연립주택의 평균 용적률은 시기별 로 큰 차이가 없다. 아파트의 평균 용적률은 2, 3기 신도시에서 상한 용적률 이 약 10% 감소하였다. 주상복합은 2, 3기 신도시의 용적률에 큰 변화가 없 다. 복합용도는 주상복합 대비 하한 용적률이 낮다. 다섯째, 1기 신도시의 적용 용적률에 따른 1인당 공공시설용지 면적의 변화 는 용적률 280%를 적용하는 경우 일산(34.2㎡/인)과 분당(33.8㎡/인)만 3기 신도시 평균값(47.8㎡/인)의 70% 수준을 유지할 뿐 중동, 평촌, 산본의 경우 3기 신도시 평균의 50% 내외의 수준이 되는 것으로 분석되었다. 용적률 300%∼350%를 적용 하는 경우는 일산, 분당 또한 3기 신도시 평균값의 70% 미만 수준으로 낮아지 고, 용적률 400%를 적용하는 경우 5개 신도시 전부의 1인당 공공시설용지 면적 이 3기 신도시 평균값의 50% 이하 수준이 되는 것으로 분석되었다. 여섯째, 주호규모(평형)에 따른 1인당 공공시설 면적변화는 평균 평형이 감 소하는 경우 세대수가 더욱 증가하며 현재 평형을 유지하는 경우보다 1인당 공 공시설 면적이 감소하는 것으로 분석되었다. 평균 주호규모(평형)가 증가하는 경우 그에 비례하여 1인당 공공시설 면적이 증가하지만, 재건축 용적률 300% 적용 시 3기 신도시의 1인당 공공시설용지 면적(47.8㎡)에는 현저하게 미달하는 것으로 분석되었다. 현재의 가구원 수 감소 추세에 따라 평균 주호규모(평형)는 점차 감소가 예상되므로 1기 신도시의 재건축 시 1인당 공공시설 면적은 더욱 감소할 것으로 추정된다. 본 연구는 우리나라의 신도시 정책이 주택시장 불안정 해소를 위한 양 적 공급 위주의 건설에서 신도시의 자족성 확보와 함께 쾌적한 주거환경 조 성으로 그 패러다임이 변화되고 있다는 점을 입증하는 실증적 자료를 제시 하였다고 할 수 있다. 다만, 신도시의 토지이용계획 특성에 대한 통계적 유 의 차이를 단순 비교하고 분석함으로써, 발생한 통계적 유의성에 대한 구체 적인 원인분석과 대안의 구체적인 제시에는 한계점을 지니고 있으므로, 앞으 로 이러한 부분에 대한 심층적인 연구가 계속되어야 할 것이다. 주제어 : 신도시, 수도권, 토지이용계획, 주택계획, 공공시설용지

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구 범위 및 방법 3
• 1. 연구 범위 3
• 2. 연구 방법 5
• 제3절 연구의 구성 6
• 제2장 신도시 이론 및 정책 고찰과 선행연구 검토 7
• 제1절 신도시 이론 및 정책 고찰 7
• 1. 신도시 개념과 정책 변천 과정 7
• 2. 해외 신도시의 특성 15
• 3. 소 결 21
• 제2절 선행연구 고찰 22
• 1. 선행연구 고찰 22
• 2. 선행연구의 시사점 27
• 제3장 분석의 틀 28
• 제1절 분석 체계 28
• 1. 분석 흐름 28
• 2. 분석 범위 29
• 제2절 분석 항목 및 분석 방법 31
• 1. 토지이용 유형분류 및 분석 방법 31
• 2. 주택건설용지 분석 항목 및 분석 방법 33
• 3. 상업ㆍ업무용지 분석 항목 및 분석 방법 34
• 4. 공공시설용지 분석 항목 및 분석 방법 36
• 제4장 수도권 신도시 토지이용계획 특성 분석 40
• 제1절 입지 및 사업추진 특성 분석 40
• 1. 신도시 조성 추진목표 및 입지 40
• 2. 시기별 신도시 계획의 특징 45
• 3. 신도시 사업추진 특성 47
• 4. 소 결 65
• 제2절 토지이용계획 특성 분석 68
• 1. 용도별 토지이용 구성 특성 분석 68
• 2. 주택건설용지 특성 분석 74
• 3. 상업ㆍ업무용지 특성 분석 91
• 4. 공공시설용지 특성 분석 97
• 제5장 결 론 125
• 제1절 연구의 결과 및 정책적 시사점 125
• 제2절 연구의 의의 및 한계 129
• 참고문헌 130
• ABSTRACT 136