지하철역 입지가 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 대구 도시철도를 중심으로 = A Study on the Effect of the Subway station Areas on Apartment Housing Prices

국문 초록 (Abstract)

도시의 팽창과 발전으로 여러 가지 도시문제가 발생하였고, 그 중 교통문제의 해결을 위해 지하철을 건설하게 되었다. 지하철 건설은 교통문제를 해결할 뿐 만 아니라 또 새로운 장소성을 창출하게 되었고 역세권이라는 개념이 생기게 되었다. 이로 인해 주변지역의 유동인구가 늘고, 새로운 상권이 형성되었기 때문에 인근의 주택가격에도 큰 영향을 미치는 것으로 본다. 본 연구는 지하철역이 건설됨으로 인해 주변 아파트가격에 미치는 영향을 분석하는데 있다.
본 연구는 대구시의 2000년에서 2006년에 사이에 분양한 지하철역 주변 156개 아파트단지에서 선정된 총 731개 아파트를 대상으로 아파트가격이 지하철역까지의 최단 보행거리에 영향을 받는지를 분석하였다.
본 연구에서는 헤도닉가격모형(hedonic price model)을 적용하여 대구시 3km이내 아파트를 대상으로 대구시 전체, 노선별, 자치구별, 역별로 나누어 분석하여 보았다. 본 연구결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 대구시 전체를 분석한 결과 지하철 역세권이 분양가격에 영향을 미치고 있었다. 그리고 평형, 분양연도, 용적률, 최고층, 도심까지의 거리변수에 유의성을 보였다. 자치구 중에서 역시 수성구의 매매가격이 가장 높고 북구와 중구가 다른 구에 비에 매매가격이 낮았다.
둘째, 노선별 분석에서는 대구의 1ㆍ2호선 모두 500m이내의 아파트 분양가격에 지하철 역세권이 영향을 주었으나 매매가격에는 영향을 주지 못했다. 이는 건설사가 분양시 역세권의 효과를 분양가격에 포함시켰지만, 매매가격에는 지하철보다 다른 요인들이 가격결정에 더 많은 영향을 미치는 것으로 보인다.
셋째, 자치구별 분석결과는 수성구만 분양가격에 지하철역의 효과가 미쳤다. 그러나 수성구가 매매가격에는 역세권의 효과가 나타나지 않았다.
넷째, 역별 분석결과를 살펴보면 3개 지구 모두가 지하철 역세권이 아파트가격에 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다.
위의 분석결과를 종합해보면 지하철 역세권과 수성구 아파트 분양가격에 지하철 역세권의 효과가 반영되어 가격이 책정된 것으로 판단된다. 하지만 매매가격에서는 지하철 역세권의 효과가 나타나지 않았다. 하지만 이후 매매가격에서는 역세권의 효과가 나타나지 않고 있다. 이러한 이유는 다음과 같은 것으로 사료된다.
첫째, 지하철의 수송분담률은 3.4%로 매우 저조하다. 대구시에서 아파트가격이 비싼 수성구와 달서구가 대구 도심에서 멀리 떨어져 있어 이 도시에서 도심에 접근하는 수단이 지하철보다는 자가용, 버스나 택시가 더 많이 이용되어 지고 있다. 이에 지하철역보다는 도로망이 잘 되어 있는 곳의 아파트가격이 더 비싼 것으로 볼 수 있다.
둘째, 2003년 이후 주상복합아파트가 대로와 지하철역의 주변에 많이 건설되었는데 대구에도 19개 단지 중 15곳이 지하철 역세권에 건설되었다. 이런 주상복합아파트는 최초 분양가격이 비쌌으나, 이후 경기악화, 아파트 초과공급 등의 이유로 구매력이 떨어져 매매가격이 떨어진 것으로 판단한다.
본 연구는 대구에서 지하철역이 아파트가격에 미치는 영향을 분양가격과 매매가격으로 구분하여 분석했다는 것에 그 의미가 있다고 판단한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Considerable urban problems occurred as a onsequence of the urban progress and expansion. To solve transportation problems, subways were constructed. Subway Construction could make the 'Placeness' and solve the transportation problems. Not only that, the concept of 'Subway station Area' emerged. As a result, a floating population around the areas increased and trade areas developed. It also resulted the land price increase. The purpose of the study is to offer an analysis of the effect of the subway station construction on apartment housing prices.
This study analyzes whether apartment housing prices are affected by the nearest walking distance to the subway station. It is targeted at 731 apartments selected of 156 apartment housing complexes distributed between 2000 and 2006 in Daegu.
The method of the study is aimed at the apartments, located within 3km in Daegu, and is divided into the whole city, Line types, autonomous district types, station types by using 'hedonic price model'. Followings are the results of the study.
First, as a result of analyzing the whole city, Daegu, subway station Areas affect on the apartment prices and it shows significance related to size, distributed year, floor area ratio, the tallest floor, and the distance to the downtown. Among the autonomous districts, the transaction price in SuSongGu is the highest and those of the Buk-gu and Jung-gu is lower than other areas.
Second, according to the analyzing Line types, subway station areas in both of Line No.1 and Line No.2 affect the apartment prices located within 500m of the areas, but that doesn't affect the transaction prices. This is because construction company included the effect of the station areas to the apartment prices, but it seems that transaction prices are affected by other factors more than the subway.
Third, the result of the analyzing autonomous district types shows that subway stations influence on apartment prices only to SuSongGu, but the subway station areas do not influence on the transaction prices in SuSongGu.
Lastly, according to the result of analyzing station types, the subway station areas do not affect the apartment prices in all of the three districts.
Proceeding from what has been said above, the apartment price in SuSongGu is set by the effect of the subway station areas. But, the subway station areas' effect doesn't emerged in transaction prices. These are the reasons why this happened.
First, subway's split of container freight accounts for 3.4%, poor percentage. Because SuSonGu and DalSuGu are far away from the downtown, cars, buses and taxies are used more than the subway to go to the downtown. So, it seems that places where the road network is improved are more expensive.
Second, Mix-use Apartments are built a lot around main roads and subway stations since 2003. 15 areas among 19 complexes were built in the subway station areas in Daegu, too. These mix-use apartment was expensive for the first time, but after deterioration of the economy, the transaction prices fell down because the purchase fell.
Taking into account the analysis of the effect of the subway stations on the apartment prices by classfying apartment prices and transaction prices, this study remains meaningful.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 1) 연구의 범위 3
• 2) 연구의 방법 4
• 3. 연구의 내용과 과정 5
• 1) 연구의 내용 5
• 2) 연구의 과정 6
• Ⅱ. 이론적 배경 7
• 1. 선행연구의 검토 7
• 2. 주택가격결정이론 12
• 1) 지가결정이론 12
• 2) 주택가격결정이론 14
• 3. 지하철 역세권에 관한 이론적 고찰 15
• 1) 지하철 역세권의 개념과 범위 15
• 2) 지하철 역세권이 아파트가격에 미치는 영향 23
• Ⅲ. 실증분석 24
• 1. 대구도시철도 일반현황 24
• 1) 대구도시철도의 운영현황 24
• 2) 연구대상지의 개요 26
• 2. 분석모형과 변수선정 26
• 1) 분석모형 26
• 2) 변수선정 및 자료구축 27
• 3. 기초통계분석 28
• 1) 역별 아파트 현황 28
• 2) 거리별 분양가추이 31
• 4. 분석결과 32
• 1) 대구시 분석결과 32
• 2) 노선별 분석결과 37
• 3) 구ㆍ군별 분석결과 41
• 4) 역별 분석결과 46
• 5) 소 결 50
• Ⅳ. 결 론 51
• 1. 결 론 51
• 2. 시사점 53
• 3. 향후과제 53
• 참고문헌 55
• Abstract 58