경매제도의 현실적 한계와 공법적 개선방안

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 우리나라 부동산 경매제도의 반복적 문제 중 특히 유치권, 법정지상권, 대지권 미등기, 공법정보 누락, 공유물분할 경매 남용 등 공법적 한계에 주목하고 이를 구조적으로 진단하였다. 경매절차가 채권자의 권리 실현을 위한 사법적 수단이라는 기능을 넘어, 공시의무와 권리보호, 절차통제라는 공법적 기능도 요구받는다는 점에 착안하여, 현행 제도에서 드러나는 정보비대칭, 절차의 불명확성, 입법체계의 미비를 중심으로 분석을 진행하였다.
비교법적 고찰을 통해 독일의 공신력 있는 등기제도, 일본의 유치권 사전신고 및 실체심사제도, GIS 기반 도시계획 통합정보공시 시스템 등의 외국 입법례를 분석하였고, 이를 바탕으로 제도적 개선 방향을 도출하였다. 핵심 제안으로는 민사집행법 제91조의 해석기준 정비, 비등기 권리의 실체심사 및 신고제도 도입, 감정평가서 및 권리요약서의 공법정보 자동 연계 시스템 구축, 공유물분할절차 내 실질권리자의 절차적 참여 보장 등이 포함된다.
이러한 제도개선은 낙찰자의 권리 예측 가능성과 재산권 보호를 실효적으로 강화함은 물론, 경매제도의 투명성과 행정신뢰를 제고하는 공법적 가치 실현에 기여할 것으로 기대된다. 본 논문은 공법과 사법이 교차하는 경매제도에 대한 공법적 정합성과 입법정책적 함의를 제시한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper examines the structural and recurring public law limitations of South Korea’s real estate auction system, with a particular focus on issues such as the abuse of lien claims (possessory liens), statutory superficies, the non-registration of land-use rights (commonly referred to as daeji rights), the omission of public regulatory information, and the misuse of partition sales in cases of co-ownership. Recognizing that auction procedures serve not only as civil mechanisms for the enforcement of creditor rights but also as instruments that must fulfill public law functions—including legal disclosure, rights protection, and procedural oversight—this study identifies and analyzes institutional deficiencies related to information asymmetry, procedural ambiguity, and gaps in the current legislative framework.
Drawing on a comparative legal analysis, the paper explores legislative models from other jurisdictions, including Germany’s authoritative land registration system, Japan’s pre-auction lien notification and substantive examination procedures, and GIS-based systems for the integrated disclosure of urban planning regulations. Based on these models, the study proposes institutional reform measures. Key recommendations include clarifying the interpretive criteria under Article 91 of the Civil Execution Act; introducing a notification and review system for unregistered rights; establishing an automated linkage system between public law information and both appraisal reports and rights summaries; and ensuring the procedural participation of substantive rights holders in partition sale proceedings.
These proposed reforms aim to enhance the predictability of auction outcomes and the protection of property rights for successful bidders, while also improving the transparency and administrative credibility of the auction system. Ultimately, this paper presents a framework for legal coherence and policy development in an auction system situated at the intersection of public and private law.