정비사업에서 임대주택의 법적 지위 = Legal status of rental housing in improvement project

국문 초록 (Abstract)

정비사업에서 임대주택은 도심 내 임대주택을 공급하고 세입자 등의 주거 안정에 기여한다는 점에서 중요한 대상이다. 그런데 이는 도시정비법상 다양한 제도에 의해 각기 다른 명칭으로 나타나 이해하기 쉽지 않다. 그 결과 도시정비법에서 규율하는 내용과 실무상 인식이 일치하지 않거나, 서로 다른 제도가 유사한 것으로 오해되기도 한다. 본 글에서는 정비사업에서 임대주택의 유형별 법적 특성을 규명한다. 이는 정비사업에서 임대주택의 공법 체계를 이해하고, 각 유형이 헌법이 정한 범위 내에서 사업시행자와 국민 모두에게 유익(有益)한 제도로 운영되는 데 이론적 기초가 된다.
정비사업에서 임대주택은 재개발임대주택, 세입자 손실보상 초과 임대주택, 재건축 중･소형주택인 세 가지 유형으로 나누어 볼 수 있다. 이들은 사업부지 확보와 주택건설이 혼합되어 진행되는 정비사업의 특징을 공통으로 하되, 사업별 법적 특성에 따라 그 방식과 근거에 차이가 있다.
첫째, 재개발임대주택은 재개발사업 시행자가 정비계획에 따라 의무적으로 건설해야 하는 원시적(原始的) 임대주택이다. 사업시행자는 사업부지의 수용으로 인한 세입자 보상의 일환으로 도시정비법상 재개발임대주택의 건설･공급 의무를 부담한다. 둘째, 세입자 손실보상 초과 임대주택은 정비사업 시행자가 법령에서 정한 손실보상을 초과하여 건설하는 임대주택이다. 사업시행자는 주택 건설의 단계에서 세입자 손실보상 초과 임대주택을 건설하고 용적률 완화를 적용받을지 선택할 수 있다. 셋째, 재건축 중･소형주택은 재건축사업 시행자가 초과용적률을 적용받으면서 일정 비율의 중･소형주택을 건설하여 공공에 공급하는 후발적(後發的) 임대주택이다. 이는 주택 건설로 인한 임대주택 공급의 일환으로, 사업시행자는 도시정비법상 용적률 완화에 따른 중･소형주택의 건설･공급 여부를 선택할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the improvement project, rental housing is an important target in that it provides rental housing in the city center and contributes to housing stability for tenants. However, this is not easy to understand because it appears under different names according to various systems under the Act On The Improvement Of Urban Areas And Residential Environments(hereinafter referred to as “Urban Improvement Act”). As a result, it may be misunderstood that the content regulated by the Urban Improvement Act and the practical perception do not match, or that different systems are similar. In this article, the types of rental housing are classified in the improvement project and the legal characteristics of each type are identified. This is the theoretical basis for understanding the public law system of rental housing in the improvement project and operating each type as a system beneficial to both the project implementer and the people within the Constitution Of The Republic Of Korea.
In the improvement project, rental housing can be divided into three types: rental housing of redevelopment project, rental housing in addition to compensation for losses, small and medium-sized housing of reconstruction project. They share the characteristics of the improvement project, which is a mixture of project site acquisition and housing construction, but there are differences in the method and basis depending on the legal characteristics of each project.
First, rental housing of redevelopment project is a initial rental housing that must be built by redevelopment project implementer according to the improvement plan. The project implementer shall be responsible for the construction and supply of rental housing of redevelopment project under the Urban Improvement Act as part of the tenant's compensation due to the expropriation of the project site. Second, rental housing in addition to compensation for losses is a rental housing constructed by the improvement project implementer in addition to compensation for losses prescribed by Urban Improvement Act. At the stage of housing construction, the project implementer may choose whether to construct rental housing in addition to compensation for losses and apply floor space index incentive. Third, Small and medium-sized housing of reconstruction project is subsequent rental housing that is supplied to the public by building a certain percentage of small and medium-sized housing while the reconstruction project implementer is subject to the excess floor area ratio. This is part of the supply of rental housing due to housing construction, and the project implementer may choose whether to construct and supply small and medium-sized housing according to the floor space index incentive under Urban Improvement Act.

참고문헌 (Reference)

1 권영성, "헌법학원론" 법문사 2010

2 성낙인, "헌법학" 법문사 2023

3 한국헌법학회, "헌법주석서Ⅱ" 법제처 2010

4 박균성, "행정법론(상)" 박영사 2023

5 김동희, "행정법Ⅰ" 2023

6 김철용, "행정법" 고시계사 2023

7 김종보, "한국공법이론의 새로운 전개(김도창 박사팔순 기념논문집)" 2005

8 허지인 ; 김종보, "지구단위계획과 공공기여의 산정" (67) : 2022

9 최진수, "주택재건축사업상 임대주택공급의무제도와 개발이익 환수 – 대상결정 : 헌법재판소 2008.10.30. 선고 2005헌마222등 결정-" 38 (38): 2005

10 전병준, "주택재개발·재건축에 있어서 세입자의 생활보상에 관한 연구" 24 (24): 2011

11 김웅 ; 이정민, "재건축 소형주택 의무건설의 위헌성에 관한 연구" 19 (19): 2019

12 김 웅, "재건축 개발이익 환수제도의 헌법적 의의와 그 한계" 고려대학교 2021

13 장영희, "재개발임대주택 정책 개선방안" 서울시정개발연구원 2006

14 박신영, "재개발임대주택 공급제도의 도입상황 및 특징분석" 12 (12): 2021

15 김종보, "재개발사업의 철거와 세입자보상" (23) : 2009

16 성중탁, "재개발, 재건축사업 과정에서의 세입자 보상실무 개선방안" 18 (18): 2014

17 김종보, "임대주택의 분양전환과 분양가격" 54 (54): 2013

18 김종보, "임대아파트의 분양가와 강행법규이론" 22 (22): 2017

19 권태준, "불량주택 재개발사업의 문제점과 개선방안 연구" 대한주택공사 1993

20 이은상, "독일 재량행위 이론의 형성에 관한 연구" 서울대학교 2014

21 김종보, "도시재정비 촉진을 위한 특별법의 제정경위와 법적 한계" 35 : 2007

22 허지인, "도시계획의 변경으로 인한 개발이익 환수 – 용도지역의 상향을 중심으로-" (71) : 2023

23 이재삼, "도시개발법상 주거권 확보 방안" 56 : 2012

24 서수정, "국민임대주택의 사회통합적 계획방안 연구" 대한주택공사 주택도시연구원 2004

25 지성수, "결정해설집" 헌법재판소 2008

26 김종보, "건설법의 이해" 북포레 2023

27 허지인, "개발사업법상 공공시설의 공법적 연구" 서울대학교 2020