금융기관의 담보감정 현황과 은행법 관련 규정에 관한 연 = Study on the Current Status of Collateral Appraisals by Financial Institutions and Relevant Provisions under the Banking Act

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 금융기관의 자체 담보감정평가의 현황과 그 법적 근거에 관한 문제점을 법체계와 문언적 관점에서 분석하는 데 초점을 맞추고 있다. 감정평가및감정평가사에관한법률(이하 ‘감정평가법’)은 감정평가업자의 독립성과 객관성을 보장하여 부동산 등의 경제적 가치를 공정하게 평가하는 것을 원칙으로 하고 있으며, 금융기관이 대출 실행 시 담보물 감정평가를 수행할 경우 감정평가법인 등에 의뢰하도록 규정하고 있다. 그러나 최근 금융기관들은 감정평가 수수료 절감과 신속한 대출 심사를 목적으로 감정평가사를 직접 고용하거나 내부적으로 자체 감정평가 부서를 운영하여 담보물의 가치를 산정하는 행위를 지속적으로 확대하고 있다.
본 연구에서는 금융기관의 자체 감정평가가 감정평가법상 감정평가에 해당하는지 여부를 검토하고, 금융기관의 이러한 행위가 관계법규에 비추어 법적으로 허용될 수 있는지에 대한 분석을 수행하였다. 연구 결과, 금융기관이 자체적으로 담보물 가액을 평가하는 행위는 감정평가법에서 정의하는 감정평가의 개념에 포섭될 것으로 보이며, 이에 따라 감정평가법 위반으로 해석될 가능성이 매우 높다. 특히, 금융기관이 내부 감정평가사를 통해 담보물의 시장 가치를 산정하는 행위는 감정평가법에서 요구하는 공정성과 독립성을 저해할 위험이 있으며, 감정평가사를 고용하여 계속적으로 행하는 담보물의 가치산정행위는 감정평가법 제5조 제2항에 반할 여지가 있는 것으로 보인다.
또한, 본 연구는 금융기관의 자체 담보 감정평가가 은행업 감독업무 시행세칙과의 관계에서도 논란이 될 수 있음을 지적한다. 금융기관은 은행업 감독업무 시행세칙 [별표 18]을 근거로 자체 감정평가를 허용할 수 있다고 주장하지만, 상위법인 감정평가법과의 충돌 가능성이 존재한다. 감정평가법 제5조 제2항에 따르면 금융기관은 감정평가법인 등에 감정평가를 의뢰해야 하며, 금융기관 내부에서 자체적으로 감정평가를 수행하는 것은 법적으로 제한될 수 있다.
이러한 법적 분석을 바탕으로 본 연구는 금융기관의 자체 감정평가 확대가 감정평가법 위반의 소지가 있음을 시사하며, 금융감독당국이 금융기관의 감정평가 행태를 보다 엄격하게 관리할 필요성이 있음을 강조한다. 또한, 감정평가업계와 금융기관 간의 갈등 해소를 위해 보다 명확한 법적 기준을 마련하고, 감정평가의 독립성과 공정성을 유지할 수 있는 제도적 개선이 필요함을 제안한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study focuses on analyzing the current status of financial institutions’ self-conducted collateral appraisals and their legal basis from the perspectives of the legal framework and textual interpretation. The Real Estate Appraisal and Certified Appraiser Act (hereinafter referred to as the “Appraisal Act”) establishes principles to ensure the independence and objectivity of appraisers in the fair valuation of real estate and other assets, and stipulates that financial institutions must commission certified appraisal firms when conducting collateral appraisals for loan execution. However, in recent years, financial institutions have been continuously expanding the practice of directly employing appraisers or operating internal appraisal departments to determine the value of collateral, with the aim of reducing appraisal fees and expediting loan reviews.
This study examines whether self-conducted appraisals by financial institutions constitute “appraisals” under the Appraisal Act and analyzes whether such practices are legally permissible under the relevant regulations. The findings indicate that the act of financial institutions self-evaluating collateral values is likely to fall within the definition of appraisal as prescribed by the Appraisal Act, and thus carries a high probability of being interpreted as a violation of the Act. In particular, determining the market value of collateral through internal appraisers risks undermining the fairness and independence required by the Appraisal Act, and the continuous valuation of collateral by employed appraisers appears to contravene Article 5, Paragraph 2 of the Act.
Furthermore, this study highlights that financial institutions’ self-conducted collateral appraisals may also raise issues in relation to the Banking Business Supervision Implementation Guidelines. Although financial institutions assert that self-appraisals are permissible based on [Appendix 18] of the Banking Business Supervision Implementation Guidelines, there is a potential conflict with the higher-ranking Appraisal Act. According to Article 5, Paragraph 2 of the Appraisal Act, financial institutions must commission appraisals to certified appraisal firms, and internal appraisals conducted within financial institutions may be subject to legal restrictions.
Based on this legal analysis, this study suggests that the expansion of self- conducted collateral appraisals by financial institutions may constitute a violation of the Appraisal Act, and emphasizes the need for financial supervisory authorities to exercise stricter oversight of appraisal practices by financial institutions. In addition, it proposes establishing clearer legal standards to resolve conflicts between the appraisal industry and financial institutions, and calls for institutional improvements to maintain the independence and fairness of appraisals.