부동산리스계약에 관한 법적 고찰 = Eine rechtliche Untersuchung über den Immobilienleasingvertrag

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Mit der nachfolgenden Darstellung werden die Grundzüge des Immobilien-Leasing vorgestellt. Unter Immobilien-Leasing versteht man Leasingverträge, die sich auf Gebäude bzw. selbständige Wirtschaftsgüter darstellende Gebäudeteile oder andere unbewegliche Wirtschaftsgüter beziehen. Immobilien-Leasing ist wie jedes Leasinggeschäft ein Finanzierungsgeschäft. Der Immobilien-Leasingvertrag wird zivilrechtlich als atypischer Mietvertrag eingeordnet. Die Gründung von Objektgesellschaften in Verbindung mit der Beschaffung von Grundstück und Gebäude stellt eine Besonderheit beim Immobilien-Leasing. Der praktische Regelfall ist das sog Brutto-Leasing. eine professionelle Objektgesellschaft als Leasinggeber neben der Objektfinanzierung weitere Aufgaben übernimmt. Der Teilamortisationsvertrag stellt im Immobilien-Leasinggeschäft den häufigsten Vertragstyp dar. Der Leasinggeber übernimmt regelmäßig keine Gewähr für Baumängel. In der Regel wird in Leasingverträgen die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Leasinggebers ausgeschlossen. Üblicherweise wird in Leasingverträgen die Sach- und Preisgefahr grundsätzlich vom Leasinggeber auf den Leasingnehmer abgewälzt. In Korea soll die Immobilienleasingvorschriften verbessern werden. Es besteht ein Bedarf, die Beschränkungen wie im Ausland für Immobilienleasing zu lindern. Immobilienleasing kann im wesentlichen den Regeln des Mobilienleasing folgen.

국문 초록 (Abstract)

리스계약의 객체는 동산뿐만이 아니라 건물이나 독립적인 건물의 부분 또는 다른 부동산 재화일 수 있다. 즉, 리스회사가 토지 또는 건물을 리스이용자에게 일정 기간 동안 사용수익할 수 있는 권리를 부여하고, 리스이용자는 그 대가로 리스료를 지급하는 형태의 거래를 부동산리스계약이라고 한다. 나아가 등록이 필요한 항공기나 선박의 경우에도 여기서 형성된 법리가 적용된다. 그런데 부동산리스의 거래가 빈번하지도 않을뿐더러, 부동산리스의 범위가 여신전문금융업법에 의해 일정한 제한이 이루어지고 있어 문제된다. 외국의 경우, 리스제도의 본래적 기원이 되는 부동산 거래가 매우 활발하게 진행되고 있으며, 이에 대한 법적 논의 또한 다양하게 전개되고 있다. 리스계약의 일반론적 법리는 부동산리스계약에서도 관철되고 있다. 부동산리스는 물적 금융과 사용의 이전 그리고 서비스의 제공이라는 기능을 포괄한다. 부동산 리스계약의 법률관계와 관련하여 리스계약의 일반론에 따라 리스회사는 리스목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하지 않는다. 그리고 대부분의 리스약관에서 정하고 있는 하자담보책임의 면책특약은 유효하다. 또한 리스계약의 중도해지는 원칙적으로 배제된다. 부동산리스에 대한 물건위험이나 대가위험도 리스이용자에게 전가될 수 있다. 최근 여신전문금융사의 기업금융기능 제고방안의 일환으로 부동산리스 규제를 완화한 시행령이 개정되었다. 그러나 국외의 활발한 부동산 리스거래를 비교할 때 이러한 감독 규정상의 제한 규정을 완화할 필요가 있다. 특히 독일의 부분상환리스와 관련된 세제지원은 주목할 만한 것이다. 중소기업의 재무구조 개선 및 설비시설의 확충, 부동산 거래의 투명성 제고 기타 부동산 용익비용의 적정화를 고려할 때 부동산리스 산업의 활성화를 적극 고려하여야 할 것이다.

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