공공개발택지 내 경쟁입찰토지 낙찰률에 미치는 영향 요인 분석 : 아산탕정지구 중심으로 = Analysis of Influencing Factors on the Competitive Bid Lands ib Public Development Sites : Focus on the Asan Tangjeong District

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 공공개발택지 내 경쟁입찰 방식으로 공급된 토지들의 낙찰률에 영향을 미치는 요인들을 분석 하였다. 2007년부터 천안과 아산지역에서 시작된 사업인 아산탕정 택지개발사업지구중에서 아산시 배방읍 장재리, 탕정면 갈산리, 매곡리 일원에 공급되는 아산탕정3단계지구를 선정하였다. 3단계지구 내 에서도 추첨방식과 수의계약방식으로 공급된 토지를 제외하고 경쟁입찰방식으로 2018년 4월과 2019년 4월에 공급된 점포겸용단독주택 161필지, 2020년 6월에 공급된 근린상업용지 16필지와 2020년 7월에 공급한 준주거용지 24필지 총 198필지를 연구대상으로 정했다. 아산탕정 택지개발사업의 시행주체인 한국토지주택공사가 정한 공급예정금액과 실제 낙찰금액을 공급예정금액으로 나눈값인 낙찰률을 종속변수로 하고, 각 독립변수로 정하여 헤도닉 가격모형으로 낙찰률에 미치는 변수와 그 영향력들을 분석하였다. 그 결과 공급가격에 영향을 주는 변수는 초등학교와의 거리, 전철역과의 거리, 부지면적, ㎡당 단가, 도로너비, 아파트 주 출입구와의 거리, 방음벽의 유무, 접하는 도로 수, 준주거용지 변수가 영향을 주는 것으로 나타났고, 낙찰률에는 접하는 도로 수, 도로너비, 부지 방향, 준주거 용지, 전철역과의 거리, 아파트 주 출입구와의 거리, 주차장 용지와의 거리 변수가 유의하게 나타났으며, 토지요인이 공급가격에 가장 큰 영향을 미쳤으며, 낙찰률에는 접근요인이 가장 큰 영향을 미쳤다.
단순한 거래가격이나 낙찰가격에 미치는 영향에 대한 분석보다는 공급가격대비 낙찰가격을 비율로 나타내어 영향요인을 분석하고, 공급가격과 낙찰률을 비교 분석함으로써 공급자와 수요자간의 괴리를 규명하고 좁혀보고자 하였으며, 투자자와 실수요자 모두에게 자신에게 맞는 토지의 낙찰전력을 세울 수 있는 가이드가 제공되길 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In this study, the factors influencing the successful bid rates of lands supplied by competitive bidding in publicly developed housing sites were analyzed. Among the districts where Asan Tangjeong Housing Site Development Project has been applied in Cheonan and Asan since 2007, Asan Tangjeong 3-stage districts including Jangjae-ri, Baebang-eup, Tangjeong-myeon, and Maegok-ri were selected. Within the 3rd stage district, 161 parcels of single-use house for both stores sites supplied in April 2018 and April 2019, 16 lots of neighborhood commerce sites supplied in June 2020, and 24 lots of quasi-residential sites supplied in July 2020 were selected for the study. A total of 198 lots supplied through competitive bidding were included in this study and those supplied by lottery and voluntary contract methods were excluded. The dependent variable was the successful bid rate, obtained by dividing the expected supply amount and the actual successful bid amount determined by the Korea Land and Housing Corporation which is the implementation entity of the Asan Tangjeong housing site development project. Hedonic price model was used to determine the influencing factors of the successful bid rate. As a result, the variables that affected the supply price included distance from the elementary school, the distance from the train station, site area, unit price per ㎡, road width, distance from the main entrance of the apartment, the presence or absence of soundproof walls, the number of adjacent roads, and the quasi-residential sites variable. The successful bid rate was significantly affected by the variables including the number of encountered roads, road width, site direction, quasi-residential site, distance from the train station, distance from the main entrance of the apartment, and distance from the parking lot. lands factors were the most significant affecting factors for the supply price, whereas the approach factors were the most significant affecting factors for the successful bid rate.
This study strived to analyze the influencing factors on the ratio of the successful bid price to the supply price rather than on the transaction price or the successful bid price and also to compare the influencing factors between the supply price and the successful bid rate in order to identify the gaps between suppliers and consumers. The study result provides the potential guidance of individualized bid strategies for lands to both of suppliers and consumers.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제2절 연구 범위 및 방법 2
• 1. 연구 범위 2
• 2. 연구 방법 3
• 제3절 연구 체계 4
• 제2장 이론적 배경 6
• 제1절 부동산 가치 형성 요인 6
• 1. 부동산 가치 발생 요인 6
• 2. 부동산 가치에 영향을 미치는 네 가지 요인 7
• 3. 개발획지평가(개발법) 8
• 제2절 부동산분석 이론 9
• 1. 입지분석 9
• 2. 부지분석 10
• 3. 가치분석 12
• 4. 외부환경분석 13
• 제3절 선행연구 14
• 1. 택지개발지구 내 14
• 2. 택지개발지구 외 18
• 제4절 선행연구와의 차별점 21
• 제3장 분석방법 22
• 제1절 자료수집과 분석 모형 22
• 1. 자료수집대상 22
• 2. 헤도닉 가격모형 23
• 3. 분석모형 24
• 제2절 변수선정 25
• 1. 종속변수 25
• 2. 독립변수 25
• 제4장 실증분석 30
• 제1절 기술통계량 30
• 제2절 공급가격 다중회귀분석결과 32
• 1. 공급가격 모형결과 32
• 2. 공급가격 영향력분석 34
• 제3절 낙찰률 모형 다중회귀분석결과 36
• 1. 낙찰률 모형결과 36
• 2. 낙찰률 영향력분석 38
• 제4절 공급가격과 낙찰률 비교 40
• 제5장 결론 43
• 제1절 연구결론 및 시사점 43
• 제2절 연구의 한계 45
• 참고문헌 46
• ABSTRACT 48