외국인 지분율이 공모상장리츠의 수익률에 미치는 영향 : 정보의 투명성이 리츠 유상증자에 주는 효과 = The Impact of Foreign Ownership Percentage on the Return of Publicly Listed REITs : The Effect of Information Transparency on REITs Rights Offerings

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Indirect investment in real estate through Real Estate Investment Trusts (REITs) in South Korea has steadily grown for over two decades since the early 2000s. It initially began with the establishment of REITs for restructuring purposes, gradually evolving with a focus on institutional investors possessing ample capital and specialized operational capabilities,
eventually growing around private REITs. Subsequent policy initiatives aimed to expand market participation in REIT investments. Particularly, the most recent policy attempt in January 2022 allowed investment through pension savings accounts, enabling individual investors to include REITs in their pension assets.
However, there are still many shortcomings in terms of popularizing REIT investments. The activation of the listed REIT market is essential for the democratization of REIT investments. The listed REIT market is currently lacking in various aspects, such as the scale of individual REITs and market volatility. Ultimately, for the popularization of listed REITs,
qualitative growth in listed REITs is necessary, progressing towards a form suitable for long-term investment rather than speculation Government regulation and support are crucial for this, and policy research is already being conducted by relevant institutions and academia.
Secondly, investors need theoretical learning and analytical methodologies to verify the investment feasibility of public REITs. Fortunately, various specialized institutions and financial institutions are publishing in-depth materials. Lastly, transparent information must be provided to make investment decisions in public REITs.
The analysis of the impact of rights offerings events on domestic Real Estate Investment Trusts (REITs) revealed that, among domestic investors, both the Intermediate group (holding 5% or more but less than 10%) and the Low group (holding less than 5%) experienced statistically significant negative cumulative abnormal returns (CAAR) following rights offerings
events. Moreover, this negative price effect was observed to intensify over the medium term after the event. In contrast, the High group of foreign investors, holding 10% or more, showed a less pronounced negative trend in CAAR during the short-term event window compared to the Intermediate and Low groups, although statistical significance was not found.
In conclusion, the results of this event study suggest that even in the adverse event of rights offerings, a higher foreign ownership percentage is associated with less pronounced negative effects on stock prices, aligning with the findings of previous research indicating that an increase in foreign ownership corresponds to an increase in corporate value.
Additionally, in a separate simple regression analysis, the foreign ownership percentage was found to have a statistically significant positive impact on REIT prices, suggesting that foreign investors may possess information advantages or interpretation capabilities compared to general investors, consistent with previous research by An Yoon-Young (2010).
This study aims to analyze the impact of information transparency on the stock returns of public REITs and the correlation between rights offerings and information transparency for the enlargement of public REITs. Through these analyses, the study intends to provide assistance to all potential investors in public REITs, including domestic financial institutions, real
estate-related companies, large corporations, and individual investors seeking to invest in REITs.

국문 초록 (Abstract)

외국인 지분율이 공모상장리츠의 수익률에 미치는 영향
정보의 투명성이 리츠 유상증자에 주는 효과

부동산에 대한 간접투자의 한 수단으로 2000년대 초반부터 20년이 넘는 기간 동안 꾸준하게 국내 리츠는 성장을 해오고 있다. 그 설립의 목적이 구조조정임에 따라 탄탄한 자금력과 전문화된 운영능력을 보유한 기관투자자 위주로 발전되며 결국 사모 리츠를 중심으로 성장하였다. 이후 다양한 정책적인 시도를 통해 리츠 투자의 시장 참여자 확대를 하고자 노력하고 있다. 특히, 가장 최근의 정책적 시도로는 2022년 1월 연금저축계좌 투자 허용하며 개인투자자들의 연금자산에 리츠를 편입할 수 있도록 하고 있다. 하지만, 여전히 리츠 투자에 대한 대중화라는 측면에서는 부족한 부분이 많다. 리츠 투자 대중화의 성공조건에는 상장 리츠 시장이 활성화가 필수적이다. 상장 리츠는 아직 개별 리츠들의 규모, 시장 변동성 등 여러 부분에서 부족한 것이 실정이다. 결국, 상장 리츠의 대중화를 위해서는 상장 리츠의 질적 성장을 통해 투기의 대상이 아닌 장기 투자에 적합한 형태로 발전해 나가야 한다.우선 정부의 규제와 지원이 절대적으로 중요하며, 정책적 연구는 이미 관련 기관과 학계에서 수행되고 있다. 둘째로, 투자자들에게 공모 리츠 투자에 필요한 이론적 학습 그리고 투자 타당성을 검증하기 위한 분석 방법론이 필요하다. 다행히도 다양한 전문 기관 및 금융 기관에서 심도 있는 자료들을 다수 발간하고 있다. 마지막으로 공모 리츠에 대한 투자 결정을 내리기 위해서는 투명한 정보가 제공되어야 한다. 본 연구는 공모 리츠 시장의 대중화를 위해 공모 리츠를 대상으로 정보의 투명성이 주가수익률에 미치는 영향과 공모 리츠의 대형화를 위한 유상증자와 정보 투명성의 상관관계를 분석하고자 한다. 이러한 분석 결과를 통해 공모 리츠에 투자를 목적으로 하는 모든 국내 금융 기관, 부동산 관련 회사, 대기업 등의 기관 투자자뿐만 아니라 개인투자자까지 투자 가능한 범위에 있는 모든 투자자에게 도움을 주고자 한다. 단순회귀분석을 통해 외국인 지분율이 주가에 유의미한 양적 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 이는 외국인 투자자가 정보적 우위나 해석 능력에서 이점을 가지고 있을 가능성을 시사한다. 또한, 국내 리츠의 주주 구성에 따른 유상증자 이벤트의 영향을 조사한 결과, Low(외국인 지분율 기준 하위 50%) 그룹은 유상증자 이벤트 발생 시 주가가 통계적으로 유의미하게 하락하며, 이 부정적인 영향은 이벤트 이후 중기에 걸쳐 강화된다는 결과가 도출되었다. 반면, High(외국인 지분율 기준 상위 50%) 그룹은 유상증자 이벤트 단기 이벤트 윈도우 내에서는 Low 그룹 대비 부정적인 경향이 덜하다는 것을 보여주고 있지만, 일부분 통계적인 유의성을 발견할 수는 없었다. 이 연구 결과는 외국인 지분이 높을수록 유상증자에 대한 주가 부정적 영향이 줄어든다는 관찰을 제공하며, 이는 외국인 투자자의 지분이 늘어날수록 기업 가치가 함께 증가한다는 선행 연구와 부합한다는 것을 시사한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론. 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방향 및 구성 4
• 제2장 이론적 배경과 선행연구 검토. 6
• 제1절 이론적 고찰 6
• 1. 리츠의 정의 및 한국 리츠 현황. 6
• 1) 리츠의 정의 6
• 2) 한국 리츠 현황. 9
• 3) 상장 리츠의 개념 및 현황. 11
• 제2절 선행연구 검토 13
• 1. 외국인 투자지분율이 정보투명성과 기업가치에 미치는 영향 13
• 2. 상장 리츠의 수익률에 유상증자가 미치는 영향 16
• 제3절 연구의 차별성 18
• 제3장 분석방법 및 연구자료 19
• 제1절 분석방법 및 연구설계. 19
• 1. 선형 회귀분석. 19
• 2. 이벤트 스터디 분석. 19
• 제2절 연구 자료 및 가설 21
• 1. 연구자료 21
• 2. 연구가설 24
• 제4장 실증분석. 26
• 제1절 기초통계 분석. 26
• 제2절 분석 결과 27
• 1. 외국인 지분율과 리츠 주가와의 선형회귀분석. 27
• 2. 유상증자 결정 공시에 따른 누적초과수익률 분석 29
• 제5장 결론 33
• 제1절 연구요약 33
• 제2절 연구의 시사점 34
• 제3절 연구의 한계 및 향후과제 34
• 참고문헌 36
• ABSTRACT 40