부동산펀드의 건전성 제고 방안에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real-Estate Indirect Investment, as started the first legislated K-REITs Act since 2001, has been in its short history for a decade this year. With Indirect Investment Law established, it's not until October, 2003 it is completely itself as an indirect Real Estate investments product, and then it has improved steadily in the Indirect Real Estate Investments Market by amendments and several changes in policy.
Despite external expansion and improved policies, it need to turn around and make transformation and seek different aspects of it, due to serious insolvent funds and continuous recession in real-estate, after global financial crisis.
This study shows you the introduction and developing process of real-estate fund as well as the current state of management. Above all, from them and case-analysis of funds managed now can it draw new ways to gain the structural health by finding sources of weakliness and analyzing.
First, it indicates that the real-estate fund of investment trust type accounts for the higher amount than that of investment company type in management. Private Offering Fund and loan type fund is higher in the gathering-patterns, short-term loan type fund in setting-period, and small-midium loan fund scaled by ranging from 10 billion to 50 billion won in an aspect of setting-price. Now the increasing number of Property Management Companies is three times from 17 in 2005 to 53, and four and half times the setting-price.
Of twelve funds targeted for the analysis, Private Offering and loan type accounts largely for 6, 2 to 5 year-old in management period and funds of 1 to 5 investors do 8. The targets for management varied depending on real-estate products, which provide more profitable P/E ratio than common finance products. It is the similar result from comparative analysis between funds and insolvent funds that there are 6 fund products making up of 54.9%, and 45.2% in insolvent ratio of the national real-estate funds. The common factor bringing about these 6 insolvent funds is mainly Default or Work-out of construction companies.
Through the study based on case-analysis, it shows the proposal of being able to seek of soundness of real-estate funds. First, when it comes to the management aspect, it is necessary to shift from mainly short-term loan type fund to long-term lease type fund, from Private Offering Fund to Public Offering, so as to confirm the soundness. Also, avoid depending on excessively constructors in setting fund, Finally, it needs to provide sufficient information and account with investors for protecting them.
In addition, it demands, in its policy aspects, responsibility for disclosure system of private and public offering fund, strong supervision by the authorities and control of too much reckless establishment.

국문 초록 (Abstract)

부동산간접투자제도는 2001년 부동산투자회사 (K-REITs)법 제정을 그 효시로 본다면 올해로 만 10년의 짧은 역사를 지니고 있다. 이후 2003년 10월“간접투자운용업법”이 제정과 함께 본격적인 부동산 간접투자상품으로서 그 면모를 갖추되었고, 이후 수차례의 제도적 변화(2009년 2월 자본시장통합법 시행)를 거치면서 꾸준한 양적 질적 성장을 이루어 2011년 5월말 현재 부동산간접투자의 대표격인 부동산펀드(자본시장통합법상)의 경우 설정액 11조 5,972억원 전체 부동산간접투자상품중 4,8% 퍼센트를 차지하며 간접투자시장의 한 축을 담당하고 있다.
그러나 이러한 외형적 성장 및 제도적 발전에도 불구하고, 2008년 글로벌 외환위기 이후 심각한 펀드 부실화 및 이후 지속된 부동산 경기침체로 인하여 부동산에 대한 효율적 투자수단으로서의 그 위상이 흔들리고 있으며, 투자에 대한 불확실성으로 인하여 새로운 변화를 모색하여야 할 전환점에 서 있다.
이에 본 연구는 국내 부동산간접투자상품으로서 가장 대중적인 자본시장통합법상 부동산펀드의 도입 및 발전과정, 그리고 현재 운용현황등을 되집어 보고, 나아가 실제 운용중인 부동산펀드의 사례분석을 통하여 부동산 펀드의 일반적인 투자양태 및 부실화 원인을 분석하고 그에 대한 결과로 부동산펀드의 건정성 확보 방안을 도출해 보았다.
먼저 부동산펀드의 운용현황을 통하여 살펴본 바, 형태측면에서 투자신탁형 부동산펀드가 전체 펀드설정액 대비 97.1%로 투자회사형에 비하여 운용비율이 월등이 높았고, 최근 들어 다소 역전된 부분이 있으나, 전체적으로 펀드 유형 및 종류상 임대형 및 공모형에 비하여 사모형 및 대출형 펀드의 운용비율이 높았으며, 펀드의 설정기간은 장기펀드보다는 1~5년 사이의 비교적 단기대출형 펀드가 주를 이루고 있었다.
설정금액면에서는 펀드사이즈 100~500억원, 500~1,000억원의 중소형 펀드가 각 각 26.4%와 22.3%로 전체펀드의 절반가량을 차지하고 있었다. 부동산펀드 취급 운용사는 2005년이후 해마다 증가하여 2005년 당시 17개이던 운용사가 현재 53개로 3배이상 증가하였고 설정금액은 4.5배나 증가하였다.
사례분석에서는 분석대상 총 12개 펀드가운데 사모/대출형이 6개로 가장 많았고, 부동산 펀드의 일반 운용현황에서 살펴 본 바와 같이 사모형 및 대출형 부동산 펀드비율이 사례에서도 높게 나타났고, 펀드의 운용기간도 2~5년의 단기형이 가장 많았으며, 펀드별 투자자수는 단독투자자 및 2~5인이하가 8개펀드로 가장 많이 차지했다.
운용대상은 부동산상품별로 다양하였으며, 목표수익률은 7.4%에서 9.5%까지 일반적인 금융상품에 비하여 높은 수준의 수익률을 제시하였고, 운영보수의 경우는 12개펀드 각각 설정금액 규모 및 설정기간등에 따라 다양하게 나타났다.
정상펀드와 부실화펀드의 비교 분석에서는 부실펀드가 6개로 총 설정 금액대비 부실률이 54.90%로 국내 부동산펀드 운용현황에서 나타난 부동산펀드의 부실율 45.2%와 비슷한 비율을 보였다. 부실 펀드의 주요 부실화 요인은 6개 부실펀드 공통으로 시공사 부도(회생작업 또는 기업개선작업 개시)였다.
이러한 사례연구를 통하여 부동산펀드 건선정 제고 방안을 모색하여 보았다. 먼저 펀드운용 측면에서 첫째, 자산운용사의 단기대출형 위주의 운용에서 장기임대형 위주로의 펀드 운용 전환 필요성, 둘째, 사모형 펀드 운용에서 공모형 위주로 펀드운용 전환 셋째, 부동산펀드 설정시 시공사 신용의존도를 탈피 넷째, 투자자보호를 위한 운용사의 적극적인 펀드 설명 필요등이였으며, 정책적측면에서는 첫째, 사모펀드의 공시제도 의무화 둘째, 부동산펀드 운용에 대한 감독당국의 관리 감독 강화 셋째, 금융당국의 자산운용사의 무분별한 설립 제한 등을 제안하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 필요성 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 구성 2
• 제 2 장 선행연구의 검토 4
• 제 3 장 부동산간접투자의 개념 및 유형 9
• 제 1 절 부동산간접투자의 개념 9
• 제 2 절 부동산간접투자의 유형 9
• 제 3 절 부동산펀드의 개념 및 구조 11
• 1. 부동산펀드의 개념 11
• 2. 부동산펀드의 일반적인 구조 12
• 제 4 절 부동산펀드의 유형 13
• 1. 부동산펀드의 종류 13
• 2. 부동산펀드의 기타 유형 17
• 제 5 절 부동산펀드의 특성 및 투자위험 19
• 1. 부동산펀드의 특성 19
• 2. 부동산펀드의 투자 위험 20
• 제 6 절 부동산투자회사(REITs)의 개념 및 유형 21
• 1. 리츠의 개념 21
• 2. 리츠의 유형 22
• 3. 부동산펀드와 리츠의 차이점 24
• 제 4 장 부동산펀드의 전개과정 및 운용 현황 26
• 제 1 절 부동산펀드의 도입 및 전개과정 26
• 1. 부동산펀드의 도입배경 26
• 2. 부동산펀드의 전개과정 26
• 제 2 절 국내 부동산펀드의 운용 현황 30
• 1. 부동산펀드의 운용 현황 30
• 제 3절 부동산펀드의 부실 현황 40
• 제 5 장 부동산펀드 사례 분석 42
• 제 1 절 부동산펀드 운용 사례 43
• 1. PF대출형 펀드의 사례 43
• 2. 임대형 펀드의 사례 50
• 3. 혼합형 펀드의 사례 52
• 제 2 절 운용사례에 대한 분석 54
• 1. 투자유형 분석 54
• 2. 투자자 구성 및 투자기간 분석 55
• 3. 담보 및 신용보강 내용 분석 57
• 4. 목표수익률 및 운용보수율 분석 58
• 5. 부동산펀드 운용사례 분석 요약 62
• 제 3 절 부실펀드의 부실화 요인 분석 63
• 1. 정상펀드 및 부실펀드 비교 분석 63
• 2. 부실펀드의 부실화 요인 분석 65
• 제 4 절 운용현황 및 사례분석을 통한 부동산펀드 건전성 제고 방안 66
• 1. 펀드설정 및 운용 측면의 방안 66
• 2. 정책적 측면의 방안 69
• 제 6장 결 론 72
• 참고문헌 74
• 국문요약 76
• Abstract 79