팝업스토어의 입지 결정 요인 분석 : 성수동을 중심으로 = An Analysis on Factors Influencing the Location Selection of Pop-up Store: Focus on Seongsu-dong

국문 초록 (Abstract)

팝업스토어의 입지 결정 요인 분석 성수동을 중심으로 팝업스토어는 소비자에게 감각적인 브랜드 경험을 제공하고 SNS를 통한 확산으로 높은 브랜드 마케팅 효과를 얻는 특수한 형태의 단기 임대 시설이다. 소비자 성향과 트렌드 변화에 따라 팝업스토어를 중심으로 한 단기 임대가 임대차 시장의 새로운 패러다임을 형성하였고, 그에 따라 팝업스토어의 입지 결정 요인에 관한 부동산학 관점의 연구의 필요성이 대두되었다. 이에 본 연구는 서울특별시 성동구 성수동을 중심으로 팝업스토어의 입지 결정 요인을 체계적으로 분석하였으며, 향후 팝업스토어 입지 선정 시 유효한 지표로 활용될 수 있는 데이터를 제공하고자 하였다.
본 연구는 연구 방법으로 이분형 로지스틱 회귀분석을 채택하여 성수동 내에서 팝업스토어 입지가 결정되는 주요 요인을 건축물용도, 건축물 특성, 접근성, 인구특성의 네 가지 유형으로 나누어 분석하였다. 이를 위해 2022년 1월부터 2024년 4월까지의 팝업스토어 진행 이력 데이터를 기반으로, 성수동 내 건축물의 특성과 입지 특성을 종합적으로 검토하였다. 팝업스토어의 입지 이력 여부를 종속변수로 설정하고, 각 유형 내 독립변수들이 입지 이력 여부 에 어떤 영향을 미치는지 실증적으로 검증하기 위해 IBM SPSS Statistics 프로그램을 사용하여 회귀분석을 수행하였다.
분석 결과, 건축물용도의 경우 근린생활시설과 업무시설 등 문화·상업 시설 용도의 건축물이 팝업스토어가 입지할 가능성이 높은 것으로 나타났다. 과거 수제화 제조공장과 주택이 혼재한 준공업지역이었던 성수동에 문화·상업시설 비중이 높아지며 지속적으로 용도변경이 이루어지고 있으며, 문화·상업시설 용도의 건축물이 팝업스토어 입지에 적합하다는 점을 시사한다. 또한 건축물 특성 중에서는 연식이 오래되었거나 콘크리트 외 다른 구조를 가진 건축물, 대지면적이 넓고 층수가 많은 건축물이 팝업스토어 입지에 유리한 것으로 분석되었다. 이는 팝업스토어가 비교적 넓은 공간을 요구하며, 비용 효율성을 높이기 위해 대체로 구형 건축물에 입지하려는 경향을 보이는 것으로 해석된다.
접근성 요인 중에서는 지하철역과의 접근성이 양의 영향을 미치는 반면, 버스정류장과의 접근성에서는 음의 영향을 보이는 결과가 나타났다. 이는 다수의 소비자가 한 번에 유입될 수 있는 교통 접근성이 중요함을 나타낸다. 인구특성에서는 인구밀도가 음의 영향을, 여성 인구수가 양의 영향을 미치는 것으로 나타났는데, 이는 팝업스토어의 유형 중 대다수가 여성 소비자를 주 대상으로 하며, 비교적 남성보다 여성 소비자의 방문 비율이 높은 것 과 관련이 있을 것으로 해석된다.
결론적으로, 본 연구는 부동산 시장에서 팝업스토어의 입지적 특성을 규명함으로써, 향후 팝업스토어 입지 선정 시 중요한 지표로 활용될 수 있는 데이터를 제공하고자 하였다. 실증분석을 통해 밝혀진 결과는 학술적 가치를 지니면서 실질적인 비즈니스 전략 수립에도 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다. 마지막으로 본 연구는 기존 선행연구에서 다루지 않았던 팝업스토어에 관한 부동산학 관점의 첫 연구로, 팝업스토어의 입지적 특성을 구체적으로 제시함으로써 새로운 시각을 제공하였다는 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Pop-up Store is a unique for of short-term lease facility that offers consumers sensory brand experiences and achieves substantial brand marketing impact through social media dissemination. Following the changes of consumer preferences and trends, short-term leases centered on Pop-up Stores have established a new paradigm in the leasing market, highlighting the need for real estate studies on the locational determinants of pop-up stores. Accordingly, this study systematically analyzes the locational determinants of pop-up stores in Seongsu-dong, Seoul, aiming to provide data that can serve as valid indicators for future location selection of pop-up stores.
This study employed Binary Logistic Regression to analyze the main factors influencing Pop-up Store location in Seongsu-dong, divided into four categories: building usage, building characteristics, accessibility, and demographic characteristics. The analysis was based on the records of Pop-up Stores held between January 2022 and April 2024, examining the characteristics of buildings and locational attributes in the area. Using IBM SPSS Statistics, Logistic Regression Analysis was performed to empirically verify the impact of each category’s factors on the likelihood of Pop-up Store location, with history of Pop-up Store placement set as the dependent variable.
The result of analysis indicates that building usage of neighborhood commercial and business facilities—cultural and commercial purposes—are more likely to host pop-up stores. Seongsu-dong, originally a mixed-use area of small-scale manufacturing plants and residences, has undergone continuous usage alteration, resulting in a growing share of cultural and commercial buildings, which have proven suitable for pop-up store locations. Among building characteristics, older structures, buildings of non-concrete construction, large lot areas, and high-floor buildings were found to be more likely to be pop-up store locations. It suggests Pop-up Stores demand broader spaces and prefer older buildings to enhance cost-efficiency.
For accessibility factors, proximity to subway stations had a positive effect on the likelihood of hosting pop-up stores, whereas accessibility to bus stops showed a negative impact. This result shows the importance of accessibility for accommodating a large consumer influx. Among demographic factors, population density had a negative influence, while a higher number of female residents had a positive influence. This result is interpreted that it's due to the fact that a major of Pop-up store categories target female consumers, so they have a higher visitation rate compared to males.
In conclusion, this study aims to clarify the locational characteristics of pop-up stores within the real estate market, providing data that could serve as critical indicators for future location selection of pop-up stores. The results of empirical analysis offer academic value and practical implications for strategic business planning. This study holds significance as it explores the locational attributes of pop-up stores from a real estate perspective, presenting a new lens by elaborating on locational characteristics previously unexplored in prior studies.

목차 (Table of Contents)

• 표 목차 ⅲ
• 그림 목차 ⅳ
• 국문초록 ⅴ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 이론적 배경 11
• 제1절 팝업스토어의 현재 11
• 제2절 단기 임대차 시장 13
• 제3절 선행연구 검토 및 차별성 15
• 제3장 연구 모형 및 변수설정 21
• 제1절 연구 모형 21
• 제2절 변수설정 22
• 제4장 실증분석 25
• 제1절 팝업스토어 입지 결정 요인 로지스틱 회귀분석 결과 25
• 제5장 결론 37
• 제1절 연구 결과 요약 및 시사점 37
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 40
• 참고문헌 42
• ABSTRACT 45