토지거래허가구역 지정이 상업용부동산 가격에 미치는 영향 : 서울 강남‧송파구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 위주 = A Study on the Effect of Land Transaction Permit Zone Designation on Commercial Real Estate Prices : Focusing on ‘International Exchange Complex (SID)’ in Songpa/Gangnam-gu, Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 토지거래허가구역 지정이 상업용부동산 매매가격과 거래량에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 이를 위해 국제교류복합지구(SID)의 서울 강남,송파구에 위치한 삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동 총 14.4k㎡내에 있는 국토교통부 실거래가 자료를 활용하여 상업용부동산 실거래 매매가격 자료 총 331개 표본을 수집하여 분석하였다. 또한, 주변 지역과 가격 및 거래량을 비교분석하기 위해 지정외 강남구 5개동 (개포동, 논현동, 도곡동, 신사동, 역삼동) 888개 표본도 분석하였다.
  연구 결과 토지거래허가구역이 지정된 이후 상업용부동산 매매가격 결정요인에서 토지 특성변수인 대지면적이 가장 영향력이 높았고, 그 다음 순서로는 토지 특성변수인 공시지가, 건물 특성변수인 경과년도, 건물특성 변수인 주차대수, 입지특성 변수인 도보 시간 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다.
  또한, 토지거래허가구역 지정시점 기준 이전 1년간 거래금액과 이후 1년간 거래금액를 비교해 본 결과 토지거래허가구역 지정되기 이전 1년간 거래된 가격에 비해서 토지거래허가구역 지정 이후 1년간 거래된 가격이 높게 나타났다는 것을 알 수 있었으며 이는 지정외 강남구 5개동의 상승률보다 높았다. 거래량에 있어서는 개인의 경우 토지거래허가구역 지정에 큰 영향을 받지 않았으나 법인의 경우 거래량이 급감한 것을 확인할 수 있었다.
  이를 통해 토지거래허가구역이 지정되면 매입할 수 있는 매물이 줄어들면서 희소성에 따른 가격 상승세가 유지된 현상과 토지거래허가구역 지정 효과인 일정기간 실사용으로만 사용이 가능(매매‧임대 금지) 하다는 점이 개인보다는 법인에 더 큰 영향을 미친다는 사실을 알 수 있었다.
  토지거래허가구역 지정은 주거용 부동산 시장뿐만 아니라 상업용부동산 시장에도 영향을 미치는 바 본 연구는 정부 정책이 부동산 가격과 거래량 변화에 대한 정보를 제공하여 체계적인 관리와 대응에 도움을 주는데 의의가 있다 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 구성 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 및 구성 3
• 제2장 이론적 배경 4
• 제1절 토지거래허가제도에 관한 이론적 고찰 4
• 1. 토지거래허가구역의 지정대상 및 지정절차 4
• 2. 토지거래허가계약의 불허가 사유 4
• 3. 허가구역의 지정 현황 5
• 제2절 국제교류복합지구에 관한 이론적 고찰 7
• 제3절 상업용부동산 가격결정 이론 10
• 제4절 선행연구의 고찰 10
• 1. 정부 정책이 지가에 미치는 영향에 관한 연구 10
• 2. 상업용 부동산 가격 변화 요인에 관한 연구 12
• 3. 선행연구와의 차별성 14
• 제3장 분석모형 16
• 제1절 헤도닉 가격함수의 설정 16
• 제2절 변수선정 18
• 1. 종속변수 18
• 2. 독립변수 18
• 제4장 분석결과 21
• 제1절 최종 변수 선정 21
• 제2절 상업용부동산 가격에 미치는 영향 실증 분석 24
• 1. 기술통계 분석 결과 24
• 2. 대상지 전체의 회귀분석 26
• 제5장 결론 34
• 제1절 연구결과 요약 34
• 제2절 연구의 한계 및 시사점 35
• 참고문헌 36