不良住宅 再開發에 따른 地價變動에 관한 硏究 = A Study on Fluctuation in Land Prices by Renewal of Inferior Residential Area

국문 초록 (Abstract)

1960년대 이후 국가 주도적 경제 발전에 따른 산업화는 도시화를 가속시키고, 농민들은 일자리를 찾아서 도서로 유입하였다. 이들 가난한 이주자는 비공식적인 부분의 일자리에 종사하여 저소득으로 대부분 도시빈민이 되어 국유지를 점유하여 무허가 주택인 불법 주거지를 형성하였다.
불량주거지는 건축상태가 불안정하고 생활 기반시설이 극히 불량하여 재해발생의 위험이 있으므로, 상실된 주거기능의 회복과 도시미관을 증진시키고 도시기능을 회복하기 위한 방법의 일환으로 재개발 사업이 시행되었다. 불량주택 재개발의 합동재개발 사업은 재개발 지역의 영세 필지와 국공유지를 합필하여 하나의 필지로 주거환경을 개선하므로 토지이용을 효율화하고 공공 용지를 확보하여 개발함으로써 개발이익이 예상된다.
따라서 개발 지역의 토지의 손실보상 및 개발이익을 산정할 때 평가업무에 활용할 자료를 제시하기 위하여 사례구역의 지정, 인가, 완료 시점을 지가 자료의 토대로 88-95년 사이에 표준지의 변화가 없는 표준지를 선정하여 재개발구역의 사업해 년과 완료후 다음해 연도의 총 변동율을 구하고 재개발 주변 지역의 반경 500m 이내를 각 100m 마다 권역을 분류하여, 가격 변화와 따라 재개발에 의해 지가가 얼마나 상승하였나 파악하고, 또한 합리적인 토지가격의 산정방안을 위하여 95년 현재의 지가를 종속변수로, 지가형성결정요인을 독립변수로 하여 지가 형성 요인을 계량화 하였다.
연구결과 첫째 불량주택재개발구역은 구역지정시 가격의 변화는 미비하였으나 인가후 다음해 연도에 가격이 조금씩 상승하여 완료후 시점에서 가격의 총변동율은 크게 상승하였다.
둘째, 인근 표준지와의 가격상승을 비교하여 본 결과 재개발 구역이 가격 변동율이 훨씬 컸다.
셋째, 불량주택재개발사업으로 인하여 지가상승은 재개발사업전 낙후된 지역을 주변환경을 개선하여 토지가치가 증진된 것으로 파악된다.
넷째, 불량주택재개발 주변지역의 가격상승 또한 다른 타지표와 비교하여 볼 때 주변지역의 가격상승율 또한 큰 것은 지가가 어떠한 특정 요인에 의해 지가가 상승되었다고 할 수 없으나, 재개발이 주변지역의 가격상승에 상당한 영향을 미쳤다고 파악된다.
다섯째, 용도지역이 일반주거지역일때 지가 결정 요인에 따른 회귀분석결과 지가는 이용 상황, 주위환경, 도로 교통, 형상, 지세, 면적에 영향을 받으며, 입지적 특성인 접근성을 나타내는 전철, 시장, 국민 학교의 거리는 파라메타의 부호가 음(-)으로 나타난 결과는 시설부터의 거리가 멀어질수록 지가가 낮아짐을 알 수 있다.
본 연구에서는 경제 또는 사회적 조건이 일정하다고 가정할 수 있는 동일 시장 권을 분석 단위로 하여 주로 미시적인 요인을 중심으로 지가를 평가하였고, 일정 시점의 자료와 용도 지역이 일반 주거지역의 자료만을 사용함으로써 단면적 평가에 그치고 있다. 그러나 불량 주택 재개발 지역의 재개발 후의 실질적인 가격 변화와 지가 평가시 개별적인 특성을 고려하여 평가함으로써 객관적인 지가 산출로 공정하고 합리적인 분배로 형평성을 보장하는데 참고 자료가 될 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since 1960s, industrialization programs launched by the government accelerated the industrialization and urbanization, and this program contributed to the new movement and immigration of farmers to industrial cities.
Most of these low-income farmers, without any special skills, are compelled to take odd jobs just to make their ends meet. Naturally without any financial stability, they built their own housing without obtaining any permit on the land owned by the goverment. These housings were bereft of any safety features thus providing hazarous environment to the residents and fundamental facilities for living. Thus as one of the solutions to recover the losed residential functions and clean better the appearance of the street, renewal program have adoptted/been in force.
Of course as a consequence of improvement of residential environment and reformation of lots in area and security of public site thru this renewal, any development gains have been always forecasted.
The purpose of this study is to present a useful sources or data when the process of appraisal of each lot for compensation program and the estimation of development gains by renewal. First total fluctuation rate in land prices during renewal is surveyed in two renewed residential areas-Shillim, Sangdo, under setting limits to be developed within the same period. Secondly, making a selection of the representative lots for assessment, being since 1988 and within a 500meters radious of the renewal area. And then theirs fluctuation rates compare with the renewal area's. Finally multiple regression analysis is used to prove which factors-location, physical and environment, shall be contributed much to form the land prices in order to evaluate a resonable land prices.
The results summarized are as follows,
1. As shown on the table regarding the fluctuation in land prices, the fluctuation before the development permission is very slight. But price have rised a little year by year since the year permitted, furthermore very high since the finished.
2. It's fluctuation on the renewal district is higher than neighborhood representative lots.
3. High rised price by renewal is also shown that the value of land is increased thru improvement of inferior residential environment.
4. We can presume that renewal affect directly the rising in land price of neighboring lots compared with other districts in Seoul.
5. Analysis by the statistics tells that the present status of how to use, neighborhood environment, road condition, shape/terrain/size of lot are considered above other factors at the point of physical factors. In location characters, the accessibility feature such as the distances from subway, traditional market and primary school is shown in inverse proportion to the land price.
If the change of land price is studied and estimated, or in case of need of fair and reasonable compensation for the trespassed private property by renewal program, I hope personally the above result will be reflected in the establishment of renewal program.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅳ
• 국문초록 = ⅰ
• 감사의 글 = ⅲ
• 표목차 = ⅵ
• 그림목차 = ⅶ
• I. 序論 = 1
• I-1. 硏究의 目的 = 1
• I-2. 硏究의 範圍와 方法 = 4
• II. 再開發 및 地價의 理論 = 7
• II-l. 再開發의 槪念 및 類型 = 7
• II-l-1. 재개발의 개념 = 7
• II-l-2. 도시 재개발의 유형 = 8
• II-l-3. 재개발 사업의 시행 절차 = 11
• II-2. 不良 住宅 再開發의 理論 = 12
• II-2-1. 불량 주택 지구 형성과 제도적 변화 = 12
• II-2-2. 합동재개발 = 15
• II-2-3. 관리처분계획 = 18
• II-3. 地價의 理論 = 20
• II-3-1. 토지의 가격이론 = 20
• II-3-2. 지가의 형성 요인 = 25
• II-3-3. 지가의 평가방식 = 31
• III. 事例 硏究 = 35
• III-1. 事例 區의 現況 = 35
• III-1-l. 사례 대상 구역의 위치적 특성 = 35
• III-l-2. 사례 대상 구의 인구 현황 = 41
• III-l-3. 사례 대상 구의 편익 시설별 현황 = 42
• III-2. 사례 지구의 일반 현황 = 48
• III-2-l. 선정 이유 및 조사 방법 = 48
• III-2-2. 재개발 구역의 일반적 현황 = 49
• III-3. 地價 現況 = 51
• IV. 事例 區域의 地價 分析 = 55
• IV-1. 再開發 區域의 地價變化 = 55
• IV-2. 再開發 地域과 他地標와의 地價 變化 分析 = 60
• IV-2-l. 타지표의 상승율 = 60
• IV-2-2. 타지표와 사례 지구의 지가 분석 = 61
• IV-3. 地價 形成 要因의 統計 分析 = 64
• IV-3-1. 지가 형성의 요인 분석 = 64
• IV-3-2. 요인별 기초분석 및 상관관계 = 72
• IV-3-3. 모형의 정립 = 75
• V. 結論 = 76
• 參考文獻 = 78
• (부록 1) 신림 5구역 주변지역의 요인별 지가자료 = 82
• ABSTRACT = 86