가계 재무구조와 주택자산 손실회피 = Loss Aversion and Household Financial Constraints in the Housing Market

국문 초록 (Abstract)

주택시장에 널리 퍼진 속설 중의 하나는 주택의 가격이 상승하면 거래량이 증가하고 가격이 하락할 경우에는 거래량이 감소한다는 것이다. 이에 관해서는 여러 해석이 있어왔지만 대체적으로는 매도인의 손실회피 성향과 예산제약 이론이 주된 해석의 근거로 활용되었다. 이에 본 연구에서는 손실회피와 예산제약 이론이 우리나라 주택시장에서도 적용이 가능한지의 여부에 대해 살펴보았다. 노동패널 11년차 자료를 활용한 이항로짓모형을 통해 검증한 결과 우리나라에서는 평균이상의 부채를 부담하고 있는 가계에서만 주택의 가격하락이 주거이동을 통계적으로 유효하게 제약하는 것으로 나타났다. 즉, 우리나라의 경우 손실회피현상은 일반적인 현상은 아닌 것으로 볼 수 있으며, 주택가격과 거래량의 동조현상은 예산제약 이론으로 더 잘 설명될 수 있다고 판단된다. 또한, 부채가 많은 가구일수록 가격하락기에 주택처분을 미룰 가능성이 높으므로 가계부채 문제와 관련하여 정부의 선제적인 개입이 필요하다는 시사점을 도출했다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
Recently, the house price has decreased along with the transaction volume. In the real estate market literature, this co-movement of price and transaction volume is often explained with the loss aversion hypothesis and the budget constraint hypothesis. We examine which hypothesis can applies to the Korean housing market by examining whether loss aversion behavior is different among households with different financial conditions.
(2) RESEARCH METHOD
We apply binary logit model on the KLIPS data as a whole and after dividing the data according to financial conditions.
(3) RESEARCH FINDINGS
We find from the whole sample that the households experiencing asset price loss exhibit lower probability of moving compared to those with capital gain. It implies that loss aversion exists in the Korean housing market. Next, we find that households with any debt and households with debt with exceeding the average debt ratio show a stronger loss aversion behavior compared to those with no debt or debt with lower debt ratio.
2. RESULTS
It means that loss aversion is not general in the Korean housing market as it did not appear in all group of household. And the co-movement of price and transaction volume can explained with the budget constraint hypothesis. The results of this analysis implies that government is required to provide support for the house-poor but should take into account of policy beneficiaries' self rescue effort.

목차 (Table of Contents)

• ABSTRACT
• 국문초록
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 선행연구 검토
• Ⅲ. 연구 설계
• Ⅳ. 실증분석
• Ⅴ. 결론
• 參考文獻

참고문헌 (Reference)

1 김준형, "주택시장의 손실회피 행태와 기준점 설정에 관한 연구" 국토연구원 69 : 141-155, 2011

2 임재만, "주택거래량은 주택가격 변동을 설명할 수 있는가?" 국토연구원 69 : 3-18, 2011

3 길혜민, "주택가격이 소비와 저축에 미치는 효과 - 연령별 소비탄력성과 저축탄력성의 차이를 중심으로 -" 한국부동산학회 (54) : 258-271, 2013

4 김승욱, "주택가격변화에 따른 가계부채의 위험증가에 대한 연구" 한국부동산학회 (51) : 240-251, 2012

5 김대원, "주택가격과 거래량 간 관계 형성에 매도-매수 선호시점이 미치는 영향 연구" 한국부동산학회 (54) : 229-243, 2013

6 정홍일, "주택 거래량과 가격의 동조화 및 손실회피현상" 한국주택학회 20 (20): 77-101, 2012

7 강희만, "자가비점유자의 아파트 매수․매도 선택 요인에 관한 연구" 한국부동산학회 (52) : 227-240, 2013

8 정주희, "수도권 아파트시장 거래량에 미치는 영향요인에 관한 연구" 대한국토·도시계획학회 47 (47): 155-171, 2012

9 "국토교통부"

10 구만수, "가구 특성을 고려한 주택구입자금 대출에 관한 분석" 한국부동산학회 (55) : 5-16, 2013

11 신동진, "가계부채의 문제점과 정책개선방안 - 출구전략 시행을 중심으로" 국회예산정책처 2010

12 류현욱, "가격과 거래량의 관계에 대한 실증연구 - 서울시 주택시장을 중심으로-" 한국부동산분석학회 18 (18): 23-36, 2012

13 Poterba, J. M, "Tax Subsidies to Owner- occupied Housing: An Asset-market Approach" 99 : 1984

14 Chan, S., "Spatial Lock-in: Do Falling House Price Constrain Residential Mobility?" 49 : 2001

15 Henley, A., "Residential Mobility, Housing Equity and the Labour Market" 108 : 1998

16 Kahneman, D., "Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk" 47 (47): 1979

17 Stein, J. C., "Prices and Trading Volume in the Housing Market: A Model with Down -Payment Effects" 110 (110): 1995

18 Clayton, J., "Price-volume Correlation in the Housing Market: Causality and Co-movements" 40 : 2010

19 Engelhardt, G. V, "Nominal Loss Aversion, Housing Equity Constraints, Household Mobility: Evidence from the U.S" 53 : 2003

20 Benartzi, S., "Myopic Loss Aversion and the Equity Premium Puzzle" National Bureau of Economic Research 1993

21 Anenberg, E., "Loss Aversiong, Equity Constriants and Seller Behavior in the Real Estate Market" 41 : 2011

22 Genesove, D., "Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market" 116 (116): 2001

23 Bokhari, S., "Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications" 39 (39): 2011

24 Lamont, O., "Leverage and House-Price Dynamics in U.S. Cities" 30 (30): 1999

25 Ortalo-Magne, F., "Housing Market Fluctuation in a Life-cycle Economy with Credit Constraints" Graduate School of Business, Stanford University 1998

26 Genesove, D, "Equity and Time to Sale in the Real Estate Market" 87 (87): 1997

27 Leung, T. C, "Anchoring and Loss Aversion in the Housing Market: Implication on Price Dynamics" Hong Kong Institute for Monetary Research 2011