土地去來許可制度에 關한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

One of the things concentrating the biggest national interest among various social issues occurred in Korea in the seriousness and groping of the solution is the very real estate issue, and out of it, the land issue together with the housing issue may be considered to be located at the core position of the real estate policy of the government.
The land has been formed as the indispensable physical foundation for the existence and prosperity of mankind, and its importance has never been diminished even today. Of course, it is the fact that the importance of today's land as the direct purpose for cultivating crops only is being diminished, but alternatively, the demand on the land is being increased explosively for the realization of various human activities such as the more increased necessity of lands for houses, shopping centers and lands for production facilities than ever. But, it is our actual circumstances that these lands are not supplied to the essential end users at adequate and suitable price because they were degenerated as the methods for speculation and property increase by a few people. However, unlike other goods, since the specialties of these lands are recognized in various aspects such as limited quantity and lack of mutuality with other goods, etc. while being absolutely required for the basis of national lives of social lives, the governmental control over these lands has been emerged as an urgent issue. Like this, due to the quasi-public property of the land unlike other goods, the regulatory legislations for the purpose of efficient use and development of land, and for the public purpose of land has been enacted early.
The most representative one among the regulatory policies for land transaction of the government is the very land transaction permit system.
The targets in pursuit by the land transaction permit system can be classified broadly into three kinds as follows; first, restraints against speculation; second, stabilization of the land prices, and; third, induction to the reasonable land use, and this land transaction permit system was one of the innovative policies in the respect that the government would restrict the land ownership considerably by direct involving in and screening of the land transaction which must be made freely in principle in accordance with the principle of market economy. However, the land transaction permit system contained various problems in itself such as presentation of adverse criticism on the violation of the constitution over several times, etc. due to the direct and powerful restriction against individual property rights, and sometimes it drew abuses of suppression against property rights of bona fide third parties rather than carrying out of its true purpose of restraints against speculation also. In addition, because it was not linked mutually with other systems, etc. and due to its own problems that the control has been fragmentary and formal because of its lack of elasticity and consistency in operation, it is the actual circumstances that this system has not yet settled completely.
This study was started because there are still many problems and adverse criticisms on it notwithstanding that the land transaction permit system was the transaction control policy capable to be considered as innovative one.
Therefore, the purpose of this study was focused on reviewing whole contents of the current land transaction control system of Korea, on drawing of problems about it through in-depth analysis on the contents and actual condition of operation, etc. for the system by aiming at the land transaction permit system, and on presenting the improvement plan. By discussing positively what kind of effects had been given by the land transaction permit system which was the direct regulatory method of the government during the past times, I would like to assist the establishment of the desirable land policy in the future in spite of my poor ability.

국문 초록 (Abstract)

우리나라에서 발생하는 여러 사회문제 중에서 그 심각성과 해결방안을 모색하는데 가장 큰 국민적 관심을 집중시키는 것 중의 하나가 바로 부동산문제이며, 이 중에서도 토지문제는 주택문제와 더불어 정부의 부동산정책의 핵심적 위치에 있다고 말할 수 있다.
토지는 인류의 생존과 번영에 없어서는 안 될 물질적 기초를 이루어 왔으며, 그 중요성은 현재에도 결코 감소되지 않았다. 물론 오늘날의 토지는 직접적으로 농작물의 경작을 위한 목적만으로는 감소되고 있는 것이 사실이지만 그 대신 주택 및 상가 그리고 생산시설을 위한 토지의 필요성이 그 어느 때 보다도 증가되는 등 다양한 인간 활동의 실현을 위하여 그 수요가 폭발적으로 증가하고 있다. 그러나 이러한 토지가 소수에 의하여 투기 및 재산증식의 수단으로 전락해버림으로써 꼭 필요한 실수요자에게 적절하고 알맞은 가격으로 공급되지 못하고 있는 실정이다. 그런데 이러한 토지는 다른 재화와는 달리 국민생활이나 사회생활의 기반으로서 절대적으로 필요한 반면 양적으로 유한하고 다른 재화와는 상호성이 결여되는 등 여러 가지 측면에서 그 특수성이 인정되기 때문에 토지에 대한 국가의 규제가 절실한 문제로 등장하게 된 것이다. 이처럼 토지는 다른 재화와 달리 공공성이 강하여 토지의 효율적인 이용과 개발, 토지의 공적목적을 위한 규제 입법이 일찍부터 제정되어 왔다.
이러한 정부의 토지거래규제정책 중에서 가장 대표적인 것이 바로 토지거래허가제이다.
토지거래허가제가 추구하고 있는 목표는 세 가지로 대별할 수 있는바 첫째, 투기의 억제이고, 둘째, 지가의 안정, 셋째, 합리적 토지이용의 유도이며, 이러한 토지거래허가제는 시장경제원리에 따라 자유롭게 이루어지는 것이 원칙인 토지거래를 정부가 직접 개입 심사하여 토지소유권을 적지 않게 제한한다는 점에서 혁신적인 정책 중의 하나였다. 그러나 토지거래허가제는 개인의 재산권에 대한 직접적이고도 강한 제한으로 수차례에 걸쳐 위헌론이 제기되는 등 많은 문제점을 내포하였고, 투기억제라는 본연의 목적을 수행하기 보다는 선의의 제3자에 대한 재산권 억압의 병폐를 도출하기도 하였다. 또한 다른 제도 등과 상호 연계되지 못하고, 운영의 탄력성과 일관성이 결여되어 규제가 단편적이고 형식적인 문제점으로 인해 아직까지도 이 제도는 완전히 정착되지 못하고 있는 실정이다.
토지거래허가제가 혁신적이라 할 수 있는 거래규제정책이었음에도 불구하고 아직까지 이에 대한 많은 문제점과 논란이 있어 본 연구를 시작하게 되었다.
따라서 본 연구에서는 현행 우리나라 토지거래규제제도에 대한 전반적인 내용을 살펴보고, 토지거래허가제를 중심으로 그 제도에 대한 내용과 운용실태 등을 심층 분석하여 그에 대한 문제점을 도출하고, 개선방안을 제시하는 데에 그 목적을 두었다.
정부의 직접적인 규제방식인 토지거래허가제가 지난 시간 어떤 효과를 가져왔는지에 대해 실증적으로 논의해 봄으로써 향후 바람직한 토지정책의 수립에 미력하나마 도움이 되고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 第 Ⅰ 章 序論 = 1
• 第 1 節 硏究의 意義 및 目的 = 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 1. 연구의 대상 및 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 第 Ⅱ 章 土地去來規制制度의 理論的 考察 = 5
• 第 1 節 土地去來規制制度의 意義와 目的 = 5
• 1. 토지거래의 의의 = 5
• 2. 토지거래규제제도의 의의 = 6
• 3. 토지거래규제제도의 목적 = 10
• 第 2 節 土地去來許可制度의 一般論 = 10
• 1. 토지거래허가제의 도입배경 및 목적 = 10
• 2. 토지거래허가제의 도입과정 = 12
• 3. 토지거래허가제의 법적 고찰 = 16
• 第 3 節 外國의 土地去來規制制度 = 21
• 1. 독일 = 21
• 2. 영국 = 22
• 3. 프랑스 = 23
• 4. 대만 = 26
• 5. 일본 = 27
• 6. 외국의 토지규제제도의 시사점 = 29
• 第 Ⅲ 章 土地去來許可制度의 內容과 運用現況 = 30
• 第 1 節 土地去來許可의 對象 및 規制區域의 指定 = 30
• 1. 토지거래허가의 지정권자 = 30
• 2. 토지거래허가구역의 지정요건 및 절차 = 30
• 3. 토지거래허가대상 및 허가절차 = 32
• 4. 토지거래허가대상 면적 = 34
• 5. 토지거래허가기준 = 35
• 6. 토지거래허가구역지정의 효력 = 37
• 7. 규정위반시의 조치 = 37
• 8. 불허가처분에 대한 구제방법 = 38
• 第 2 節 土地去來許可制度의 運用現況 = 39
• 1. 토지거래허가구역 지정현황 = 39
• 2. 토지거래허가구역 지정면적의 연도별 변화 = 47
• 3. 토지거래현황 = 49
• 第 Ⅳ 章 土地去來許可制度의 評價分析 = 62
• 1. 투기억제 목표 = 62
• 2. 지가안정 목표 = 62
• 3. 합리적 토지이용 유도 목적 = 63
• 第 Ⅴ 章 土地去來許可制度의 問題點과 改善方案 = 64
• 第 1 節 土地去來許可制度의 問題點 = 64
• 1. 법체계상의 문제점 = 64
• 2. 법규내용상의 문제점 = 69
• 3. 운용상의 문제점 = 73
• 第 2 節 土地去來許可制度의 改善方案 = 76
• 1. 제도 개선의 기본방향 = 77
• 2. 제도상의 개선방안 = 78
• 3. 운용상의 개선방안 = 84
• 第 Ⅵ 章 結論 = 91
• 참고문헌 = 94
• Abstract = 98