중국 부동산 금융정책과 시장리스크분석

국문 초록 (Abstract)

중국부동산 시장화 개혁 이래 고속발전과정을 진행하면서 특히 최근 10년간 빠른 속도로 성장하는데 중국 경제의 지주 산업으로 위상을 확보해 나갔다. 부동산 개발투자총액이 GDP에 차지하는 비중은 1986의 1%에서 2013년의 16%까지 증가했지만 고속발전과 동시에 일부분 지역에서 부동산 투자과열현상을 나타나 부동산가격급등, 공실면적 증가 등 구조적인 문제점을 나타나게 되었고, 중국정부는 해당문제를 인식하고 부동산시장의 동향에 따라 꾸준히 장?단기 정책을 수립하고 또 수정하거나 보완해나가고 있다. 주로 구매 제한, 통화량 조절 및 모기지 규제 등 금융정책 중심을 완화하는 방법으로 부동산 경기를 연착률 시켜 나가고 있다. 동시에 부동산가격의 거품을 제거하기 위해 장기적인 주택 공급을 계획하여 대처해 나가는 정책도 병행하고 있다.
하지만 부동산은 금융업과 상당한 연관성이 있어서 이로부터 파생되는 여러 가지 리스크도 함께 나타나고 있다. 투자 열기는 주택 공급의 과잉으로 이어져 높은 공실률, 지속적으로 증가하고 있는 부동산 대출, 지방정부 채무상환 여력 악화, 그림자금융 부실 확대 등 리스크를 맞이하고 있다. 4대 리스크를 분석을 통해 최근 몇 년간에 부동산 재고량, 공실면적, 그림자금융 규모, 부동산 대출규모 하고 지방정부 채무 등 문제점이 어느 정도 급팽창하지만 이 같은 부동산 업계의 위기가 금융부실로 이어질 가능성이 적다고 하는 결과가 나왔다. 그리고 일본 및 미국 버블위기를 비교를 통해 중국 부동산업은 그들처럼 금융위기를 초래할 가능성이 적지만 부동산 경기 침체 장기화로 인해 중국의 소비, 제조 등 실물경제회복이 당분간 지연될 것으로 볼 수 있다.
그래서 중국 경제의 성장 가능한 GDP규모 및 향후 부동산시장의 안정화를 되찾기 위해 몇 가지 대응책을 제시했다. 단기적으로는 개인 신용제도 구축하고, 부동산 대출 방식의 다원화를 촉진하고, 정책효과의 시차를 강화해야 하고, 장기적으로 토제제도 개혁을 촉진하고, 저가 임대주택 공급제도 구축하고, 주택기금제도를 완화하고, 실수요자 중심의 부동산 시장을 육성하고, 지역에 따라 정책 차별화하고 등 제안을 제시했다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the Chinese real estate market reformation, many developments have been rapidly progressing in China. Especially for the last 10 years, the real estate market has been gradually became one of the important industries supporting China economic growth. The proportion of total real estate development investment to GDP has been increased from 16% in 2013 from 1% in 1986. However, during the rapid development of real estate in China, overheated-investment phenomenon seems to have emerged in some part of the regions and many structural problems have also occurred such as real estate prices soared and high vacancy rate. The Chinese Government is fully aware of these problems and has been continuously establishing and amending effective long-term and short-term polices for the real estate industry based on the trends of the real estate market such as purchasing limits, money supply adjustment and adjusting the first payment ratio of loans. At the same time, the long-term housing plan also has been established in parallel by the Chinese Government in order to eliminate bubble in real estate prices.
Unlike other industries, the real estate industry and financial industry seem to have some strong association between them where both shared some common problems especially the risk issues. Hence, with the development of the real estate market, there were also many risk issues occurring such as high vacancy rate due to over housing development, constantly rising in real estate loans, local government debt repayment capacity deteriorates and shadow banking expansion. Through the analysis of the mentioned 4 risk issues above, it shown that although real estate risk has been increased in recent years, it was unlikely that this situation would be causing severe financial crises. Furthermore, in this paper, comparatively analysis between the Chinese real estate market with the Japanese real estate bubble and sub-loan crisis in the United States have been done as well. And from the comparison, we can argued that the Chinese real estate issues would not be causing financial crises, however, the real estate downturn would be causing the delay in consumer, manufacturing and other real economy recovery in China.
In order to keep the sustainable GDP growth for China economy and the stabilization of the future real estate market scale, some of possible countermeasures will be needed. For instance, in the short term, establish personal credit system, promote the diversification of real estate loans scheme and the differential effects of policies should be strengthened. And in the long run, promoting the land system reformation, build low-cost rental housing system, and ease the housing fund system, developing the real estate market according to end-users needs, and differences in proposed policies by region should be reviewed constantly.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 한글초록 I
• 목 차 II
• 표 목 차 IV
• 그림목차 V
• 1. 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 방법 및 구성 2
• 2. 중국 부동산 시장의 발전과 정책 4
• 2.1 중국 부동산시장의 개념 및 특징 4
• 2.2 중국부동산시장의 발전과정 6
• 2.2.1. 1978-1991년: 초기단계 6
• 2.2.2. 1991년~1999년: 탐색단계 7
• 2.2.3. 1999-2007년：고속발전단계 8
• 2.2.4. 2008-현재: 전면적 조정 단계 8
• 2.3. 중국의 부동산 정책수단 및 규제동향 9
• 2.3.1. 경제적 수단 10
• 2.3.2. 행정적 수단 및 부동산 관련 법률 11
• 2.3.3. 중국 부동산의 정책 및 규제 동향 11
• 3. 중국 부동산 금융정책과 시장동향 14
• 3.1. 중국의 부동산 금융정책 14
• 3.1.1. 이자율 조정 14
• 3.1.2. 통화량 조정 15
• 3.2. 시기별 금융정책과 부동산시장동향 16
• 3.2.1. 제1 단계 (1998-2002) 17
• 3.2.2. 제2단계(2003-2008.9) 20
• 3.2.3. 제3단계 (2008.10~2009) 24
• 3.2.4. 제4단계 (2010~2014) 27
• 3.3. 부동산 시장 금융정책 평가 30
• 4. 중국 부동산 시장의 리스크 분석 35
• 4.1 중국 부동산시장 가격 동향 35
• 4.1.1. 중국 부동산 가격 급등 동향 35
• 4.1.2. 중국 부동산 시장 침체 동향 36
• 4.2. 부동산 시장의 리스크 분석 39
• 4.2.1. 과잉 투자에 따른 문제점 39
• 4.2.2. 그림자 금융 확대 우려 42
• 4.2.3. 부동산 대출 확대우려 46
• 4.2.4. 지방정부 채무리스크 48
• 4.3. 부동산 버블의 위기 사례분석 및 시사점 51
• 4.3.1. 1980년대 일본 부동산 버블 52
• 4.3.2. 2008년 미국 서브프라임 사태 52
• 4.3.3. 중국 부동산시장에 주는 시사점 53
• 4.4. 뉴노멀시대에 중국부동산 시장의 전망 56
• 4.4.1. 뉴노멀(New Normal) 내용 및 특징 56
• 4.4.2. 뉴노멀시대에 부동산 시장 위기관리 및 전망 58
• 5. 결론 및 정책제안 61
• 참고문헌 65
• ABSTRACT 67