외국인 거주자 밀집이 주택시장에 미치는 영향

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In 2013, the number of foreigners residing in Korea has reached 950,000. It was sharp increase since the 1990s when there were only 60,000 foreign residents. As the Statistics Korea states that this increasing trend will continue, the Korean government has created programs and implemented policies for foreign residents to provide comfortable circumstances to foreign residents.
However, the increase in the number of foreign residents has created “ethnic districts” in urban area, districts that are particularly concentrated with foreigners, and brought with them a mix of both positive and negative influences in regional economy. There has been a diverse set of research in a spatial viewpoint that studies foreigners’ spatial distribution patterns and distribution characteristics, residential conditions, and factors behind why foreigners choose to live in particular regions. In an economic point of view, there have been a few efforts to analyze the influences that an inflow of foreigners brings to the labor market. However, apart from few researches specific to certain regions, there have been no efforts quantify the economic influences that the inflow of foreign residents cause on a metropolitan or regional scale. If foreign residents begin to reside in certain ethnic district, they will consequentially affect the domestic people already residing in local communities and neighborhoods. Hence, it is important to study the economic effects the ethnic districts bring.
This paper analyzes how foreign residents affect housing market by exploring 19 ethnic districts of Seoul metropolitan areas and observes housing sale prices, foreign resident density, and dissimilarity index (residential segregation of foreign residents) through an empirical analysis. The paper also illustrates how nationality varies foreign resident density and dissimilarity index based on the panel random effect model and multi-level model. Main results are as follow.
Analysis on the panel random effect model illustrates that the ratio of foreign residents of the area has positive effect on the average exchange price of the areas’ apartment complexes. As such, I can conclude that although the high number of foreign residents increases the exchange price of the area, more separation between those foreigners and the natives decreases the price of the apartment complex, ultimately negating the positive impact the foreign residents brought to the area. The impact of these two variables show that with 1% increase in the number of foreigner residents, the exchange price of the apartment complex per m2 increases by as low as -23,600 Won (when the separation between the natives and foreigners is clearly indicated; D=1) and as high as +311,700 Won (when there is no separation between the natives and foreigners; D=0). Therefore, considering the current foreigner residence area, the exchange price of each area can increase approximately 2.84% ~ 13.50%.
The result of the analysis on multi-level model shows exactly the same result as the panel random effect model. Because the multi level model assumes probability slope, 1% increase in the number of foreign residents leads the exchange price of the apartment complex per m2 to increase by as low as -1,082,200 Won (when the separation between the natives and foreigners is clearly indicated; D=1) and as high as +1,412,800 Won (when there is no separation between the natives and foreigners; D=0) depending on the degree of separation of residential areas. Most importantly, based on the multi-level model, the estimation value of interaction variable demonstrates negative effect. This means, the higher the degree of separation of residential areas, the lower the marginal effect on the price of the areas. Accordingly, it supports the hypothesis that the residential segregation between foreigners and the natives negatively affects the price of the apartment complex.
Furthermore, with the panel random effect model and multi-level model, the effects of nationality differences are found. Particularly, both models show that Chinese residential area has positive effect on the price of the apartment, possibly due to the shared culture and similar languages.
This study is the first empirical research that focuses on the current domestic housing market with regards to the rapid increase of foreigners and how the foreign population is affecting the regional housing market. It is important to understand that the results of the study may help the current government to improve policies on living environments of foreign concentrated areas and provide many important implications regarding the living areas of the foreign population. However, during the analysis process of this study, none consideration of the time lag by time series data and lack of research regarding living areas separated by nationality served as limitations. For the future studies, more in-depth results are expected if those limitations are better represented.

국문 초록 (Abstract)

우리나라에 거주하는 장기체류 외국인은 2013년 현재 95만여 명으로 약 20년 전의 불과 6만여 명에 비해 급격히 증가하였으며 통계청에 따르면 이러한 증가세는 계속될 것으로 전망된다. 이에 정부는 외국인 정책 기본법으로서 2007년「재한외국인처우기본법」을 제정하고「제1차 외국인정책 기본계획(2008~2012)」,「제2차 외국인정책 기본계획(2013~2017)」을 수립하여 외국인 정책을 시행하는 등 국내 거주 외국인을 대상으로 정책적 관심을 쏟고 있다.
외국인 증가는 외국인이 특정 지역에 집중적으로 거주하는 외국인 밀집거주 지역(ethnic district, ethnic enclave)을 발생시켰으며 그로인해 외국인이 밀집해 거주하는 지역에서 여러 가지 긍·부정적 영향이 복합적으로 나타나고 있다. 그간 공간적 측면에서 외국인의 공간적 분포 양상 및 분포 특성, 주거 실태, 주거 입지 선택 요인 등 다양한 연구가 이루어져 왔으며 경제적 측면에서 외국인 노동자 유입에 의한 노동 시장에의 영향을 분석하려 한 시도가 있어왔다. 그러나 도시 및 지역사회를 프레임으로 하여 외국인 거주자의 유입이 미치는 경제적 영향을 측정하려한 시도는 몇몇 지역사례 연구를 제외하고는 여태껏 없었다. 외국인 거주자가 특정 지역에 유입되어 거주하는 경우 직접적인 영향을 받는 대상은 결국 지역사회 및 근린의 내국인이기 때문에 외국인 밀집거주가 지역에 미치는 경제적 영향을 분석하는 것은 중요하다.
이에 본 연구는 수도권 외국인 밀집거주 지역을 대상으로 경제적 관점에서 외국인의 증가가 지역 주택시장에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 실증 분석의 공간 범위로는 수도권 시·군·구별 외국인 밀집거주 지역으로 총 19개 시·구를 선정하였다. 각 지역별로 2000년부터 2012년까지의 평균 주택가격, 거주 외국인 비율, 외국인 거주지 분리지수(비유사성 지수)를 주요 변수로 하는 패널 확률효과 모형과 멀티레벨 모형을 구축해 추정하였다. 또한 외국인 거주자 밀집이 평균 주택가격에 미치는 영향을 분석하는데 국적별 외국인 자료를 활용하여 국적별로 다른 영향을 미치는지를 알아보았다. 분석의 주요 결과는 다음과 같다.
패널 확률효과 모형 분석 결과, 외국인 거주 비율은 유의하게 지역의 평균 아파트 매매가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며 외국인 거주 비율과 외국인 거주지 분리 지수(비유사성 지수)의 상호작용 변수는 지역의 평균 아파트 매매가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 결국 외국인 거주지 분리 지수가 클수록 즉 외국인이 내국인과 공간적으로 분리되어 거주할수록 외국인 유입에 따른 주택 가격 상승효과는 상쇄됨을 알 수 있었다. 그 크기는 지역별로 외국인 거주 비율이 1% 증가할 경우 거주지 분리 정도에 따라 지역의 m2당 평균 아파트 매매가격이 작게는 -23.6천원(거주지 분리가 완전히 실현된 경우; D=1)에서 크게는 311.7천원(거주지 분리가 전혀 없는 경우; D=0)까지 증가하는 것으로 분석되었다. 이는 현재 외국인 밀집거주 지역별 거주지 분리 정도를 고려해 보았을 때 각 지역별 매매시세 기준으로 약 2.84%에서 13.50%까지 아파트 매매가격이 상승하게 됨을 의미한다.
멀티레벨 모형 분석 결과, 외국인 거주 비율은 유의하게 지역의 평균 아파트 매매가격에 정(+)의 영향을, 상호작용 변수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타나 패널 확률효과 모형의 결과와 동일했다. 멀티레벨 모형의 경우 확률기울기를 가정했기 때문에 거주지 분리 정도에 따라 외국인 거주 비율 1% 증가가 지역 평균 아파트 매매가격에 미치는 영향은 지역별로 다르게 나타나지만 평균적으로 작게는 -1082.2천원(거주지 분리가 완전히 실현된 경우; D=1)에서 크게는 1412.8천원(거주지 분리가 전혀 없는 경우; D=0)으로 나타났다. 또한 멀티레벨 모형 추정결과에서 가장 주요한 점은 외국인 거주 비율과 외국인 거주지 분리 지수의 상호작용 변수에 있는데 추정치가 음(-)의 값을 보이므로 다음과 같이 해석할 수 있다. 지역의 외국인 거주지 분리 지수 값이 커질수록 거주 외국인 비율이 지역의 평균 아파트 가격에 미치는 한계효과가 작아진다는 의미로서 지역의 외국인 거주지 분리 지수가 거주 외국인 비율 기울기 모수에 음(-)의 영향을 준다고 해석할 수 있다. 이 결과는 이론 논의를 통해 가늠할 수 있었던 외국인 거주지 분리 정도가 주택 가격에 부정적 영향을 미친다는 가설을 뒷받침해준다.
본 연구에서는 추가적으로 외국인 국적별 영향을 분석하였는데 그 결과는 다음과 같다. 앞선 분석과 마찬가지로 패널 확률효과 모형과 멀티레벨 모형을 추정하였으며 두 모형 모두에서 유의하게 나타난 변수는 한국계 중국인을 포함한 중국인 비율로서 한국계 중국인(조선족)이 국내 거주 중국인 중 대부분을 차지하는 것을 고려했을 때 사용 언어의 동질성 등으로 인해 내국인이 느끼는 이질감이 작아 평균 주택 가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 이해할 수 있었다.
본 연구는 외국인 수가 급격히 증가하고 있는 최근 국내 주택시장을 대상으로 외국인 밀집거주가 지역 주택시장에 어떠한 영향을 미치는지에 대해 실증적으로 접근한 최초의 연구라는 점, 연구의 결과를 통해 최근 정책적으로 관심을 갖고 시행하고 있는 외국인 밀집거주 지역 생활환경개선 정책의 밀집거주 지역 관리 방안에 의미있는 시사점을 제공했다는 점에서 의의를 갖는다. 그러나 분석 과정에서 시계열 자료의 특성을 최대한 활용하지 못했다는 점, 국적별 외국인 거주 분리도를 고려하지 못했다는 점에서 한계가 있다. 향후 이와 같은 점을 고려하여 발전된 연구가 수행된다면 외국인 밀집거주 지역에 관한 보다 심층적인 논의가 가능할 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1.1. 연구의 배경 1
• 1.1.2. 연구의 목적 4
• 1.2. 연구의 범위 및 구성 5
• 1.2.1. 연구의 범위 5
• 1.2.2. 연구의 구성 6
• 제2장 개념 및 이론 고찰
• 2.1. 외국인 이민자 유입에 의한 수요 효과(Demand Effect) 9
• 2.1.1. 수요효과의 개념 9
• 2.1.2. 수요효과의 이론적 배경 10
• 2.1.3. 관련 선행연구 고찰 13
• 2.2. 외국인 주거지의 공간적 분리 19
• 2.2.1. 개념적 접근 19
• 2.2.2. 주거지 분리와 비유사성 지수(Dissimilarity index) 22
• 2.2.3. 관련 선행연구 고찰 23
• 2.3. 외국인 거주자 밀집과 주택시장 32
• 2.3.1. 외국인 이민자 유입과 주택시장의 수요효과 32
• 2.3.2. 관련 선행연구 고찰 33
• 2.4. 소결 38
• 제3장 연구문제 및 가설 설정
• 3.1. 연구문제 41
• 3.2. 이론적 논의 43
• 3.2.1. Saiz and Wachter(2011)의 이론 모형 43
• 3.2.2. 이론 모형의 설정 49
• 3.3. 연구가설 설정 51
• 제4장 분석의 틀
• 4.1. 분석대상 및 범위 55
• 4.2. 분석자료 55
• 4.2.1. 시·군·구별 주택(아파트)가격 55
• 4.2.2. 거주 외국인 비율 및 외국인 거주지 분리지수(비유사성 지수) 57
• 4.2.3. 국적별 외국인 거주 비율 58
• 4.3. 분석의 흐름 및 방법 59
• 4.3.1. 분석의 흐름 59
• 4.3.2. 분석 방법 60
• 제5장 외국인 밀집거주가 주택시장에 미치는 영향 분석
• 5.1. 자료 탐색 및 기초분석 65
• 5.1.1. 자료 탐색 65
• 5.1.2. 패널 단위근(Panel Unit root) 검정 78
• 5.2. 외국인 밀집거주가 주택가격에 미치는 영향 분석 80
• 5.2.1. 연구가설 및 분석방법 80
• 5.2.2. 분석모형 구축 81
• 5.2.3. 분석결과 및 해석 92
• 5.3. 거주 외국인 국적별 영향 분석 100
• 5.3.1. 연구가설 및 분석방법 100
• 5.3.2. 분석모형 구축 100
• 5.3.3. 분석결과 및 해석 103
• 5.4. 소결 108
• 제6장 결 론
• 6.1. 주요 연구결과 및 정책적 함의 113
• 6.1.1. 연구결과 요약 113
• 6.1.2. 정책적 함의 115
• 6.2. 연구의 의의 및 한계 116
• 6.2.1. 연구의 의의 116
• 6.2.2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 117
• [참고문헌] 119
• [Abstract] 133