조기청산권을 지닌 리츠의 가치평가에 관한 연구 = A Study on Valuing REITs with Early Settlement Right

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

REITs(Real Estate Investment Trusts) have been witnessing a steady growth for the past 17 years since they were introduced in Korea in 2001. However, in reality, the individual investor has limited opportunities to invest in REITs for various reasons, including excessively stringent regulations and lack of investment-related information due to non-uniform accounting standards. The fact that the capital can be withdrawn only at maturity also discourages investments, increasing concerns over potential capital recovery. Moreover, the growth rate of the REIT industry in Korea has been relatively lower than in other countries. This is because most AMCs(Asset Management Companies) that act as the actual operators of REITs are small in their size, given that one company has only one underlying asset. To resolve these issues, this study seeks to structure financial model by modifying theories relevant to financial economics and option pricing. This, in turn, allows early settlement valuation to alleviate the risk of capital recovery. This model facilitates AMCs to allow individual investors to decide capital recovery time and provide them with the value-related information.

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 국내 리츠의 현실을 고려하여 리츠의 실질적 운영자인 자산관리회사의 역할확대를 통해 문제점 개선에 도움을 주고자 관련 금융경제 및 옵션가격결정이론을 기초로 한 실물옵션이론을 토대로 일반투자자들의 자본회수위험 해소를 위한 가치평가 모형을 구성하고자 하였다. 금융모형에 리츠 사례를 적용하여 분석한 결과 투자시점 이후 1.5년부터 예정만기 1년 전까지 일반투자자들의 옵션 기대 사업가치는 감소된 이후 예정만기에서 다시 증가함을 알 수 있었고 모형에 적용된 변수들의 변화에 따라 자본회수시점에 대한 의사결정을 변경시킬 수 있음을 확인할 수 있었다. 일반투자자들은 이러한 분석결과를 토대로 자본회수시점별 옵션의 기대 사업가치 정보를 고려한 주관적 효용에 따라 자본회수를 결정할 수 있다는 측면과 이를 토대로 일반투자자들을 리츠로의 유도에 기여할 수 있다는 부분에서 연구의 의의를 제시한다.

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