담보신탁에 있어 이해관계인의 보호방안에 대한 연구

국문 초록 (Abstract)

1990년대 이후 대규모 부동산개발사업에서 도입되던 신탁제도가 2008년 금융위기 이후에는 상가 분양과 같은 중ㆍ소규모의 부동산개발사업에도 적극 활용되어 부동산신탁 제도가 보편적으로 이용되고 있다. 부동산신탁은 도산격리효과를 통한 안정적인 사업 진행을 위한 도구에서 프로젝트파이낸싱이 가능하도록 활용되다가 금융위기 이후에는 일종의 담보제도로 활용되고 있는 실상이다.
부동산개발사업은 다양한 이해관계인들의 경제적 이해관계로 얽혀있는데, 담보신탁계약은 시행사(위탁자), 신탁회사(수탁자)가 체결하며 계약의 주된 부분은 대주(금융권)와 시공사의 이익을 대변하고 있고 있다.
이에 본 연구는 신탁회사가 실제로 사용하는 담보신탁계약을 중심으로 실태를 분석하고, 대주와 시공사 이외의 이해관계자별로 발생한 구체적, 개별적 분쟁 사례를 검토하였다.
실태분석을 토대로 선행연구에서 이루어진 수분양자에 대한 보호방안으로서의 사해신탁 취소권, 채권자대위소소송의 한계점에 대해 검토하고, 분쟁사례에 대한 해결방안으로 현행 담보신탁계약의 수정, 개선의 당위성 및 개선 방향에 대해 연구하였다.

[주요어] 부동산개발, 부동산신탁, 담보신탁, 사해신탁, 신탁계약

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 필요성 1
• 2. 연구 목적 및 연구 대상 2
• 제2절 연구 범위 및 연구 방법 4
• 1. 연구 범위 4
• 2. 연구 방법 4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 5
• 제1절 신탁이론 검토 5
• 1. 신탁의 정의 5
• 2. 신탁의 종류 6
• 3. 신탁 관련 법령의 체계 및 목적 6
• 제2절 부동산신탁제도 9
• 1. 부동산개발사업에 있어 신탁제도의 도입 및 필요성 9
• 2. 부동산개발사업에서 실무상 사용되고 있는 부동산신탁의 유형 12
• 3. 부동산신탁의 법적성격(담보신탁의 중심으로) 16
• 4. 부동산신탁의 공시방법 21
• 제3절 선행연구 26
• 1. 선행연구에 대한 검토 26
• 2. 선행연구와의 차별성 27
• 제3장 신탁회사의 현황과 실태분석 29
• 제1절 부동산신탁제도의 변천과 신탁회사 현황 29
• 1. 부동산신탁제도의 변천 29
• 2. 부동산신탁회사 현황 29
• 제2절 신탁회사별 담보신탁계약 실태 분석 31
• 1. 계약 자유의 원칙 31
• 2. 케이비부동산신탁 주식회사의 담보신탁계약 실태 32
• 3. 한국토지신탁의 담보신탁계약 실태 38
• 4. 코람코자산신탁 주식회사의 담보신탁계약 실태 38
• 5. 검토 39
• 제3절 담보신탁의 분쟁사례 검토 41
• 1. 분쟁 발생의 원인 41
• 2. 수탁자의 동의 없이 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우 42
• 3. 시행사 소유분을 양도받기로 한 경우 45
• 4. 입점제한이 있는 상가를 분양 받은 후 입점제한 의무를 준수하지 않은 경우 47
• 제4장 부동산신탁 실태분석에서 확인된 피해 사례의 구제방안 51
• 제1절 현행법상 보호제도 51
• 제2절 일반 채권자 보호제도로서의 사해신탁 52
• 1. 사해신탁 조항의 전면 개정 내용 52
• 2. 사해신탁의 한계 54
• 3. 부동산개발사업에 있어 사해신탁의 부적합성 57
• 제3절 이해관계인의 권리구제수단으로서 채권자대위소송 58
• 1. 신탁해지를 원인으로 한 수익권에 대한 채권자대위소송 58
• 2. 채권자대위소송의 한계 59
• 3. 부동산개발사업에 있어 채권자대위소송의 부적합성 61
• 제4절 피해방지를 위한 사전적 조치 필요성 62
• 1. 신탁계약에 대한 사전적 통제 62
• 2. 구체적인 개선방안 65
• 3. 부동산개발사업과 피해 방지 제도의 조화의 필요성 70
• 제5장 결론 71
• 1. 연구결과 요약 71
• 2. 연구의 한계 및 제언 76
• 참 고 문 헌 114