임대주택 관리 규약에 있어서 임대주택의 관리ㆍ운영의 개선 방안에 관한 연구 = Study for the way of improving rental relationship in house rental management contract

국문 초록 (Abstract)

임대주택 관리규약의 임대주택의 관리ㆍ운영 그리고 임대사업자와 임차인간의 관련 규정들에 대하여는 현 실정에 맞도록 상호 권리ㆍ의무관계와 역할 재정립이 요구된다.
첫째, 관리주체에 대한 임차인대표회의의 감독권 행사가 확보되어야 한다. 즉 관리주체에 대한 임면권 행사에 있어서는 임차인대표회의의 업무에 대한 역할의 비중이 크므로 임대사업자와 임차인대표회의간의 협의사항으로 하는 것이 바람직하다.
둘째, 관리주체 업무의 명확화가 요구된다. 관리주체는 공동주택의 관리자로서, 선량한 관리자의 주의로서 업무 집행에 대한 책임과 의무를 다해야 한다. 우선, 관리주체의 업무집행에 있어서 명확성원칙과 재량권 행사의 정당성 유지와 체계정당성의 원리에 위배되지의 않도록 해야 할 것이며, 선량한 관리 주의 의무로써는 신뢰보호 원칙과 신의성실 원칙에 입각한 업무집행이 이루어져야 한다. 그러나, 고의나 과실로 인하여 임차인 등 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 적절한 배상이 이루어지도록 해야 할 것이다.
셋째, 임차인대표회의의 의결사항이 확보되어야 한다. 현재, 규약상 임대사업자와 임차인대표회의의 협의사항은 공동주택의 관리ㆍ운영과 임차인의 권익보장을 위한 중요사항이므로 협의 보다는 의결사항으로 결과를 도출하는 것이 바람직하다.
넷째, 관리비 부과의 적정한 관리ㆍ감독과 정확하고 투명한 회계감사가 이루어져야 한다. 관리비 부과 및 지출에 대하여 임차인대표회에서 선출한 감사의 기능을 강화시키는 것이 바람직하다. 그러기 위해서는 감사의 전문성 확보와 수시감사가 이루어져야 한다. 따라서 감사교육 내지 회계교육이 정기적으로 이루어져야 할 것이다. 그리고 감사의 정확성과 투명성을 위하여는 감사의 기준과 규약이 마련되어야 하며, 감사의 정보기능을 확대하여 임차인들에게 만족스런 정보가 제공되어져야 할 것이다.
다섯째, 인터넷을 통한 의결권 행사가 포함되어야 할 것이다. 임차인이 시간적ㆍ지리적 제약으로 인하여 직접 임차인대표회의에 참석하기 어려운 경우, 서면에 의한 의결권 행사 외에 인터넷에 의한 의결권 행사가 이루어져야 한다. 인터넷에 의한 의결권 행사는 임차인의 임차인대표회의의 출석이나 정보취득에 필요한 비용과 시간 절약, 정족수 확보 및 의사결정의 신속성 등의 낭비요소를 제거할 수 있는 장점이 있다.
여섯째, 잡수입의 적절한 지출이 요구된다. 잡수입의 사용은 전체 임차인의 공평한 이익을 위하여 공동 관리비에서 차감하는 것을 원칙으로 복리증진에 사용되어야 한다. 따라서 잡수입의 고정적인 비율이나 금액으로의 책정된 액수의 지출보다는 상황과 시기에 따른 액수와 물가변동에 따른 연동적인 금액으로의 지출이 바람직하고, 특히 임차인 중심의 복리차원에서 금액을 증액하는 것이 바람직하다.
결국, 위의 사항들이 바람직하고 적절하게 이루어지기 위해서는 규약의 개정이 필요하다. 규약의 개정은 임대사업자와 임차인대표회의의 상호 협의에 의하는 것이 바람직하다.
현재, 규약의 개정은 규약 제64조 제2항에서 임대사업자가 제안할 수 있도록 되어 있는데, 이러한 의미는 역으로 임차인대표회의에게는 규약의 제안권이 없는 것으로 해석될 수 있다.
따라서 규약의 개정에 있어서는 양자간 평등한 제안권이 확보되어야 할 것으로 사료된다. 즉, 규약의 개정에 있어서는 임대사업 ...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is required to improve the rights, relationship of duty and role to be current about the management and operation of house rental of rental management contract and about the regulations between rental business operators and lessees.
First, exercise of supervision on the congress of lessees about management authority should be acquired. In other words, exercising the right of appointment and dismiss of management authority is better to be decided through negotiation between the operator and the lessee congress since the role about the duty of lessee congress is critical.
Second, the duty of management authority should be clarified. The management authority, as the manager of an apartment house and the one with fiduciary duty, should complete the responsibility and duty about exercising the work. First of all, the management authority’s exercise of duty should not violate the principle of cleanness, the principle of legitimacy in discretionary authority, and the principle of system justification. In addition, about the fiduciary duty, the duty should be exercised according to the principle of protection of trust and the principle of good faith. However, when the lessee or the third party is damaged as a result of willful negligence and fault, appropriate compensation is necessary.
Third, matters for decision of lessee congress should be acquired. Currently, matters for decision in the meeting of rental business operator and the lessee representatives on the contract is essential to manage the apartment house and to guarantee the rights of lessees, so that voting rather than negotiating is preferred.
Fourth, management and supervision, clear auditing about maintenance cost should be processed. It is good to reinforce the auditing process from the congress of lessees about maintenance cost and expenses. For this, professional and frequent auditing is required. Thus, education on auditing or at least on accounting should be regularized. In addition, criteria and regulations on auditing should be made in order to keep the auditing process clean and accurate, and by enlarging the information function of auditing, satisfactory information should be provided to public lessees.
Fifth, voting rights should be exercised through the internet. When it is infeasible for a lessee to participate to a meeting because of time and geographical reason, voting rights should be exercised through the internet other than on a letter. Voting rights exercised through the internet has advantages to save the wasted such as attendence to the meeting, cost and time for acquiring information, securing quorum and rapidity of decision making.
Sixth, proper expenses of miscellaneous income are required. Use of miscellaneous income should be on promotion of welfare with the principle that it would be subtracted from joint maintenance cost in order for fair interest of whole lessees. As a result, rather than certain percentage or fixed amount of the miscellaneous income, varied amount regarding the situation and time period should be expensed, and especially it is advisable to increase the amount for welfare of lessees. It is also required to keep the miscellaneous income clean and effective.
In conclusion, improvement of regulations is necessary to complete the items above in a good and proper manner. The revision of regulation should be made through negotiation between the operator and the congress.
Today, revision of regulation is limited to the operator according to Regulation Section 2 in Article 64, but this paradoxically means that the congress does not have any right to make proposal.
Therefore, for the revision of regulation, both party should acquire equal right to make proposal. This is, for the revision of regulation, it should be firstly done for both party to acquire equal right to make proposal.

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