대규모 공장 이전적지 주민제안형 지구단위계획에서의 공공기여 규모에 영향을 미치는 특성에 대한 연구 : 아산시 공장 이전적지 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

도시의 지속적인 성장에 따라 주거지의 외연적 확산으로 기존 도시 외곽에 입지한 공장이 주거지와 연접하게 되어 주거환경의 질적 환경 저해 요소로 지목받는 주객이 전도되는 상황이 도시지역에서 발생하고 있다. 또한, 국내 생산 산업 환경변화에 따른 국외 공장 이전과 기존 공장의 노후화 등 도심 내 대규모 유휴부지 발생이 되어 도시환경의 질적 전환이 요구되고 있는 실정이다.
2012년 「국토계획법」 개정에 따른 도심 대규모 공장 유휴부지를 지구단위계획 수립을 통한 용도지역 변경 등 도시관리계획 수립이 가능함에 따라 복합용도 개발 등 여건변화에 부합하는 다양한 개발이 진행되고 있다. 하지만, 수도권과 달리 지방 중소도시의 경우 계획수립에 따른 공공기여에 대한 합리적인 기준이 마련되어 있지 않으며, 불명확한 기반시설의 설치 요구 등 지자체와 민간사업시행자 간의 갈등이 자주 발생하고 있다.
본 연구에서는 아산시 지구단위계획 사례구역을 대상으로 각 계획 특성과 기반시설부담 현황분석을 통해 S공장 유휴부지에 대한 공동주택 건설을 위한 지구단위계획 수립시 기반시설부담 등 적정 공공기여에 대한 합리적인 방안을 마련하고, 주민제안 지구단위계획 제도로 인한 문제점에 대한 개선방안을 제시하고자 한다.
연구의 범위는 대규모 공장 유휴부지가 입지한 아산시로 한정하였다. 내용적 범위는 사업승인에 따른 공공기여 수단으로 기부채납을 중심으로 하여, 사업면적, 사업비 등과의 기부채납 비율 등 공공기여 면적과 이들 간의 관계성을 확인하였다. 시간적 범위는 2004년~2023년으로 한정하였다.
연구 방법은 주민제안형 지구단위계획구역별 기부채납 비율을 종속변수로 설정하고 독립변수는 연면적 대비 단위 면적당 사업비, 사업면적, 세대수, 총사업비 등 총 4가지 변수를 구성하여 다중회귀분석을 시행하였다.
상관분석 결과는 독립변수들 중 세대수가 사업면적과 총사업비와 가장 높은 정(+)적 상관관계를 나타냈다.
다중회귀분석은 독립변수(단위 면적당 사업비, 사업면적, 세대수, 총사업비)와 종속변수(기부채납률)의 관계 등 가설 검증을 중심으로 진행하였다.
연구의 구체적인 사례 조사 분석 결과 공공기여 수준은 사업면적과 관계가 없는 귀무가설을 인정하는 것으로 분석되었다.
결과적으로 주민제안형 지구단위계획 사업의 사례 조사 결과 기부채납률에 영향을 미치는 사항은 특정한 비례성을 찾기 어려웠으며, 관련 법령 및 지침에 따라 10~20% 범위 내 기부채납률일 보이고 있었다. 기부채납되는 시설은 대부분 도로, 공원에 국한되어 법적 테두리 내 최소 필요 시설 충족으로 실질적인 지역의 주민이 필요로하는 기반시설의 다양한 확충이 필요한 것으로 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the city continues to grow, factories located outside the city are connected to the residential area due to the external spread of the residential area, leading to a situation in the urban area that is pointed out as a qualitative environmental impediment to the residential environment. In addition, due to changes in the domestic production industry environment, large-scale idle sites have occurred in the city center, such as the relocation of overseas factories and the aging of existing factories, requiring an appropriate change in the urban environment.
Following the revision of the National Land Planning Act in 2012, it is possible to establish an urban management plan such as changing the use area of large-scale factories in the city by establishing a district unit plan, and various developments are underway. However, unlike the metropolitan area, local small and medium-sized cities do not have reasonable standards for public contributions due to planning, and conflicts between local governments and private project implementers often arise, such as calls for unclear infrastructure installation.
The scope of the study was limited to Asan-si, where large-scale factory idle sites were located. The content scope was centered on donation collection as a means of public contribution according to project approval, and the relationship between them was confirmed with the area of public contribution, such as the ratio of donation collection with project area and project cost. The time range was limited to 2004-2023.
The research method set the donation ratio by resident-proposed district unit planning area as a dependent variable, and the independent variable consisted of a total of four variables: project cost per unit area, project area, number of households, and total project cost.
The results of the correlation analysis showed the highest positive (+) correlation between the number of households among the independent variables with the project area and the total project cost.
Multiple regression analysis was conducted around hypothesis verification, such as the relationship between independent variables (business cost per unit area, business area, number of households, total business cost) and dependent variables (donation collection rate).
As a result of the study's specific case study analysis, it was analyzed that the level of public contribution recognizes the null hypothesis that is not related to the project area.
As a result, as a result of a case study of the resident-proposed district unit plan project, it was difficult to find a specific proportionality in matters affecting the donation rate, and it seemed to be within the range of 10-20% according to related laws and guidelines. Most of the donated facilities are limited to roads and parks, and it is considered necessary to expand various infrastructure needed by actual local residents by meeting the minimum necessary facilities within the legal framework.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 및 방법 2
• 2. 연구의 체계 3
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 4
• 제1절 공공기여의 개념 및 특성 4
• 1. 공공기여와 기부채납 4
• 2. 관련 법제도상 기부채납 5
• 제2절 개발이익 환수의 개념 7
• 제3절 개발이익 환수 관련 제도 검토 14
• 1. 기반시설 기부채납 운영 기준 14
• 제4절 지구단위계획을 통한 용도변경 35
• 1. 지구단위계획 제도의 개념 35
• 2. 지구단위계획의 내용 36
• 3. 지구단위계획 유형별 현황 및 수립 기준 41
• 4. 주민제안형 지구단위계획의 개념 45
• 5. 지구단위계획에 의한 용도지역 운영 기준 46
• 제5절 선행연구 고찰 49
• 1. 선행연구 검토 49
• 2. 선행연구와의 차별성 51
• 제3장 아산시 주민제안형 지구단위계획 기반시설 확보 특성 52
• 제1절 지구단위계획 결정 현황 및 기반시설 확보 실태 52
• 제2절 지구단위계획 수립 추진 현황 55
• 제3절 지구단위계획의 기반시설 부담 현황 및 특성 분석 55
• 1. 아산시 지구단위계획 기반시설 부담 등 특성 분석 55
• 제4장 연구 방법 61
• 제1절 연구모형 및 분석기법 61
• 1. 연구모형 61
• 2. 연구가설 62
• 3. 분석기법 62
• 제2절 변수의 선정 및 정의 65
• 1. 변수의 선정 65
• 2. 변수의 정의 65
• 3. 일반적 특성 및 상관관계 분석 67
• 4. 다중회귀분석 71
• 제5장 아산시 S공장부지 공공기여 제언 75
• 제1절 대상지 여건 및 계획(안) 75
• 1. 지구단위계획 수립 배경 75
• 2. 대상지 여건 77
• 3. 기본구상 88
• 4. 개발계획(안) 89
• 제2절 공공기여 제언 98
• 1. 공공기여 유형의 다양화 98
• 2. 생활SOC 정책과 연계한 공공기여 99
• 3. 지역 실정에 부합하는 공공시설 확보 기준 마련 99
• 제6장 결론 100
• 1. 연구의 결론 100
• 2. 한계점 및 향후 과제 101
• 참고문헌 103
• ABSTRACT 105