토지가격지수 작성에 관한 연구 : 서울 주거용토지를 중심으로 = A Study on the Construction of Land Price Indices : Focusing on the Residential Areas in Seoul

국문 초록 (Abstract)

부동산에 관심 있는 정부나 학계·연구계 또는 일반 민간기관이 하나의 특정정보에만 의존하는 경우 이용결과의 객관성을 확보하기 어렵고, 그에 따라 잘못된 의사결정으로 귀결될 수 있다. 합리적인 의사결정을 위해서는 정보이용자가 신뢰 있는 다양한 정보를 이용할 필요가 있다. 이런 맥락에서 우리나라 부동산가격정보는 주택시장을 위주로 정보가 제공되고 있고, 주택 이외의 토지시장에 대한 정보는 한정되어 있으므로, 토지에 관심 있는 정부와 일반민간 모두 유용하게 이용할 수 있는 신뢰 있는 다양한 토지가격지표의 개발이 시급한 실정이다. 이에 본 연구는 주택시장과 연관 있는 서울 주거용토지를 대상으로 토지실거래자료 및 개별공시지가자료를 활용하여 토지가격지수를 작성함으로써, 토지시장의 가격움직임을 나타내는 토지가격지표의 개발 가능성을 모색하는 데 목적이 있다.
본 연구의 실증분석결과는 다음과 같다.
첫째, 토지실거래가지수를 작성하기에 앞서 토지실거래자료의 신뢰성을 확보하기 위한 이상치 제거방법은 기존의 H-B방법이나 공정관리에서 이용되는 QFC방법보다 TM방법이 실무적 차원에서 합리적이고, TM방법에서의 일정비율 절사수준은 25.0%일 때 가장 적합한 것으로 나타났다.
둘째, 토지실거래자료의 이상치 연구결과에 의한 자료를 활용하여 우리나라 토지시장동향을 포착할 수 있는 가격지표인 토지실거래가지수의 개발 가능성을 확인한 결과, 중위수지수, 헤도닉가격지수, 반복매매지수, SPAR지수 모두 작성 가능한 것으로 나타났다.
셋째, 네 가지 벤치마킹방법을 이용하여 연도별 토지실거래가지수를 월별 지수로 전환한 후 비교·분석한 결과, 비례덴톤방법이 가장 안정적인 지수전환결과를 도출하는 것으로 나타났다. 비례덴톤방법을 이용하여 토지실거래가지수를 월별 지수로 전환한 후 비교·분석한 결과, 최종적으로 비례덴톤에 의한 연쇄가중 기하평균 SPAR지수가 가장 안정적인 것으로 나타났다.
넷째, 개별공시지가자료를 활용하여 우리나라 조세부담의 수준을 파악할 수 있는 토지가격지표인 공시지가지수를 작성함으로써, 토지실거래가지수 이외에 토지가격지수의 추가적인 개발 가능성을 확인하였다.
본 연구는 우리나라 토지시장의 가격지표가 한정된 현 상황에서 토지실거래자료 및 개별공시지가자료를 활용하여 서울 주거용토지를 대상으로 세부 하위단위에서 다양한 토지가격지수의 개발 가능성을 검증하였다는 데 의의가 있다. 또한, 본 연구에서 제시한 토지실거래자료 구축방법론과 벤치마킹방법론은 향후 부동산에 관련된 정부나 학계·연구계 또는 일반 민간기관에 유용한 기본틀을 제시했다는 데 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

If the government, academic and research communities, and private sector institutions use one simple information when they make a major decision on the real estate issues, it can lead to a wrong decision and false results. The information users need to use a variety of reliable information for reasonable decision making. In this context, the real estate price information that is provided by the government is mainly focused on the housing market, and the information on the land market is limited to the Countrywide Land Price Fluctuation Survey in Korea. Therefore, it is urgent to develop a variety of the reliable land price indices. Against this backdrop, this dissertation aims to examine the development possibility of land price indices which represent the price movements of land market in the residential areas of Seoul using the land actual transaction price data and the publicly announced land price data.
The results of empirical analysis in this study are as follows.
Firstly, the sensitivity analysis shows that the 25.0% the trimming method is the most reasonable to detect the outliers contained in the land actual transaction price data. This process of exploratory data analysis is significant to secure the reliability of data before constructing the land actual transaction price index.
Secondly, the land price indices that is to represent the land market trends can be constructed if using the land actual transaction price data. The data shows that it is possible to develop the land actual transaction price indices including median index, hedonic price index, repeat sales index, and SPAR index. And the index results reveal that the SPAR index based on the chained geometric mean SPAR model, which is introduced in this study, is the most stable.
Thirdly, the benchmarking is useful to convert low frequency time series into high frequency time series in the real estate market. This study uses four benchmarking methodologies including pro rata distribution method, proportional Denton method, Chow and Lin method, and Litterman method in order to convert annual land actual transaction price indices into monthly indices. Consequently, the analysis results reveal that the land actual transaction price index is the most stable when applying the chained geometric mean SPAR model and the proportional Denton method.
Fourth, this study also finds out that it is possible to develop the additional land price index if using the publicly announced land price data. The publicly announced land price index is to represent the level of tax burden in Korea.
This dissertation verifies that it is possible to develop a variety of the reliable land price indices using both the land actual transaction price data and the publicly announced land price data, especially within a lower stratum of the residential areas in Seoul. In addition, this study suggest the framework for the data construction methodology as well as the outlier detecting methodology and the benchmarking methodology, which is expected to be useful for the government, academic and research communities, and private sector institutions.

목차 (Table of Contents)

• 표목차........................................................................................................................... ⅲ
• 그림목차 ........................................................................................................................... ⅴ
• 국문초록 ........................................................................................................................... ⅵ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 내용 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 내용 및 방법 3
• 제2장 이론 및 선행연구 5
• 제1절 활용자료에 따른 이상치정제 해석 5
• 제2절 부동산가격지수 작성방법론 6
• 1. 실거래가지수 6
• 2. 공시가격지수 8
• 제3절 벤치마킹의 학술적 의미 8
• 제4절 연구의 차별성 10
• 제3장 자료 및 분석방법 12
• 제1절 자료구축 12
• 1. 토지실거래자료 12
• 2. 개별공시지가자료 17
• 3. 토지자산순자본스톡 18
• 제2절 분석방법 20
• 1. 토지실거래가지수 작성모형 설정 20
• 2. 공시지가지수 작성모형 설정 28
• 3. 이상치정제 31
• 4. 벤치마킹 36
• 5. 자료 및 지수 간 비교·평가 40
• 제4장 실증분석 47
• 제1절 토지실거래가지수 작성 47
• 1. 이상치정제 47
• 2. 연도별 토지실거래가지수 작성 54
• 3. 벤치마킹을 통한 월별 토지실거래가지수 작성 66
• 제2절 공시지가지수 작성 71
• 1. 토지특성변화 통제 및 지수산정단위 분석 71
• 2. 연도별 공시지가지수 작성 78
• 제5장 결 론 82
• 제1절 연구의 요약 및 의의 82
• 1. 연구결과 요약 82
• 2. 연구의 의의 및 정책적 함의 85
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 86
• 참고문헌 ........................................................................................................................... 88
• ABSTRACT ................................................................................................................. 96

참고문헌 (Reference)

1. 헤도닉 가격 모형에 대한 소고, 이용만, 부동산학연구, 27(1), pp. 81~87, , 2008

2. 경제조사에서의 이상치 탐지와 처리방법, 조교영, 주영선, 한국데 이터정보과학회지, 27(1), pp. 131~142, , 2016

3. 벤치마킹기법의 이해와 활용 : 분기 GRDP 추계를 중심으로, 어운선, 박현정, 홍현정, 통계개발원, , 2011

4. 주택가격지수의 목적과 방법을 둘러싼 쟁점 : 실거래가격 에 기초한 지수를 중심으로, 이용만, 부동산학연구, 13(3), pp. 147~167, , 2007

5. 서울시 토지이용 용도 특성 분석 : 2008년 서울시 용도별 건축물 연면적의 분포를 중심으로, 이명훈, 이지은 , 한국콘텐츠학회논문 지, 11(5), pp. 466~473, , 2011

6. 특성가격함수를 이용한 주택가격지수 개발에 관한 연구 : 시간변동계수모형에 의한 연쇄지수, 이용만, 부동산학연구, 13(1), pp. 103~125, , 2007