부동산 정책이 강남구 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 주택금융정책 및 토지정책을 중심으로 = A Study on the Impact of Real Estate Policies on Apartment Sale Prices in Gangnam District : Focusing on Housing Finance and Land Policies

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 정부의 부동산 정책이 서울특별시 강남구 부동산 시장에 미친 영향을 실증적으로 분석하고, 지역 특성을 고려한 맞춤형 정책 설계의 필요성을 제시하는 데 있다. 2010년대 후반부터 2020년 초반까지 국내 주택시장이 과열되면서 정부는 다양한 부동산 규제 정책을 도입하였다. 이들 정책은 특정 지역을 대상으로 하거나 전국적으로 적용되었으며, 그 결과 지역별로 상이한 시점과 강도로 정책이 적용되는 양상이 나타났다. 이에 따라 특정 지역의 부동산 시장에 대한 개별 정책의 영향을 독립적으로 분석할 필요성이 증대되었다.
본 연구는 서울특별시 강남구 아파트 실거래가를 대상으로 세대 특성, 단지 특성, 입지 특성, 정책 변수 등으로 구분하여 헤도닉 가격모형을 활용한 다중회귀분석을 실시하였다. 특히 주택금융정책과 토지정책의 정책 효과를 실증적으로 검토하기 위해 LTV, 토지거래허가구역, 스트레스 DSR 1단계 및 2단계를 정책변수로 설정하였다.
분석 결과, 첫째 주택담보대출비율(LTV) 규제는 아파트 매매가격에 통계적으로 유의미한 영향을 미쳤다. 이는 분석기간내 시행된 LTV 규제가 이전 시기의 정책들에 비해 훨씬 더 엄격한 조건으로 설정했기 때문에 더욱 뚜렷하고 강력한 가격 반응을 나타낸 것으로 해석된다.
둘째, 스트레스 DSR 제도는 강남구 아파트 매매가격에 양(+)의 영향을 미쳤으며, 이는 차주의 미래 상환 능력을 고려하여 행해진 강력한 금융규제가 해당 지역에서는 공급 축소, 거래 위축, 자산 선호 강화 등이 복합적으로 작용하여 가격 상승을 억제하지 못한 가능성을 시사한다.
셋째, 토지거래허가구역 지정은 허가구역 내 아파트 가격에 양(+)의 영향을 미친 것으로 나타났으며, 이는 해당 규제에도 불구하고 시장의 희소성 인식, 지정 이전부터 존재한 주거지 특성으로 인해 정책 효과를 발휘하지 못했을가능성을 시사한다.
본 연구는 특정 지역구 단위에서 정책효과를 실증적으로 분석하였다는 점에서 기존 전국 단위 또는 광역 단위 중심의 연구와 차별화된다. 연구 결과는 향후 부동산 정책 수립 시 지역별 시장 특성과 금융 여건을 반영한 맞춤형 정책 설계가 필요함을 시사하며, 향후 지역 단위 부동산 정책 수립 및 연구발전에 기여하고자 한다.

The purpose of this study is to empirically analyze the impact of the government's real estate policy on the real estate market in Gangnam-gu, Seoul, and to suggest the need for customized policy design considering regional characteristics. As the domestic housing market overheated from the late 2010s to the early 2020s, the government introduced various real estate regulation policies. These policies were applied to specific regions or nationwide, and as a result, the policy was applied at different times and intensities for each region. Accordingly, the need to independently analyze the impact of individual policies on the real estate market in a specific region has increased.
This study conducted multiple regression analysis using a hedonic price model by dividing the actual transaction price of apartments in Gangnam-gu, Seoul into household characteristics, complex characteristics, location characteristics, and policy variables. In particular, in order to empirically examine the policy effects of housing finance policy and land policy, LTV, land transaction permit zones, and stress DSR stages 1 and 2 were set as policy variables.
As a result of the analysis, first, the LTV regulation had a statistically significant effect on apartment sales prices. This is interpreted as a more pronounced and stronger price response because the LTV regulations implemented during the analysis period were set to much stricter conditions than the policies of the previous period.
Second, the stress DSR system had a positive (+) effect on apartment sales prices in Gangnam-gu, suggesting the possibility that strong financial regulations implemented in consideration of borrowers' future repayment capabilities could not curb price increases due to a combination of supply reduction, transaction contraction, and strengthening asset preferences in the region.
Third, the designation of a land transaction permit zone was found to have a positive (+) effect on apartment prices in the permit zone, suggesting that despite the regulations, the market's awareness of scarcity and the characteristics of residential areas that existed before the designation may not have had a policy effect.
This study is differentiated from existing studies centered on the national or regional units in that it empirically analyzed the policy effects at specific regional units. The research results suggest that customized policy design that reflects regional market characteristics and financial conditions is necessary when establishing real estate policies in the future, and it is intended to contribute to regional real estate policy establishment and R&D in the future.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론. 1
• 제1절 연구의 배경. 1
• 제2절 연구의 목적 2
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구. 4
• 제1절 정부의 부동산 규제정책 개요. 4
• 1. 부동산 정책의 개념 및 필요성. 4
• 2. 주택금융정책. 9
• 3. 토지정책. 14
• 제2절 선행연구의 검토. 19
• 1. 주택금융규제 정책효과에 대한 실증연구. 19
• 2. 토지거래허가 정책효과에 대한 실증연구. 22
• 3. 선행연구와 차별성 25
• 제3장 연구의 설계 27
• 제1절 연구 범위 및 가설 설정 27
• 1. 연구 범위. 27
• 1) 공간적 범위. 27
• 2) 시간적 범위. 29
• 2. 가설 설정. 30
• 3. 연구 방법. 32
• 1) 연구 모형. 32
• 4. 변수 구성. 34
• 1) 종속 변수. 34
• 2) 독립 변수. 34
• 제4장 실증 분석 37
• 제1절 기초 통계. 37
• 제2절 실증분석 결과. 39
• 1. 독립표본 T-test 39
• 2. 모형의 설명력. 40
• 3. 다중회귀분석 결과. 42
• 제5장 결론 43
• 제1절 연구 결과 및 시사점 43
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 45
• 참고문헌 47
• ABSTRACT 49