관리형토지신탁을 활용한 개발사업 위험요인 관리에 관한 연구 = A Study on Risk Management for Development Projects Utilizing the Managerial Land Trust

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 개발사업에서 발생할 수 있는 위험요인에 대하여 살펴보고 부동산 신탁제도 중 ‘관리형토지신탁’을 활용 할 경우, 부동산 개발사업 시 예상되는 위험요인에 대하여 어떠한 저감효과를 가지는지에 대한 객관적 분석결과를 제공함으로써, 부동산개발사업의 안전성을 제고하는 데 기여할 수 있는 것을 목적으로 하였다.
이를 위해 첫째, 부동산 개발사업 과정에서 부동산신탁 제도가 어떻게 작동하는지 그 원리와 이해당사자 등을 문헌 및 법규 검토, 선행연구 검토 등을 통해 살펴 보았다.
둘째, 부동산 개발사업의 진행에 있어서 발생하고 있는 개발사업 위험요인(리스크)의 형태와 발생하고 있는 유형들을 검토해 보고 문제점들을 검토하였다.
셋째, 사업관계자별 개발사업 위험요인 발생 현황 및 관리형토지신탁의 위험요인 저감효과에 대하여 사례와 설문을 통하여 조사하였다.
넷째, 부동산 개발사업 진행시 나타나는 위험요인을 효과적으로 관리하기 위해 관리형토지신탁을 효율적으로 활용하는 데 있어서의 문제점 및 이의 개선방안에 대하여 제안하였다.
본 연구의 주요 결론은 다음과 같다.
첫째, 개발사업 진행시 사업주체와 건설사가 이원화된 사업장식에서 일반적인 사업방식은 많은 위험요인에 노출되어 있으며 불완전한 사업방식으로 진행되고 있음을 시사한다.
둘째, 부동산 개발사업에서 관리형토지신탁은 특정사업이 아닌 수분양자를 보호 할 수 있는 모든 종류의 개발사업에 활용되고 있음을 살펴보았다.
셋째, 개발사업 관계자들(금융기관, 건설회사, 사업주체)은 관리형토지신탁을 활용하여 대내외적으로 발생 가능한 위험요인들에 대한 저감효과를 기대하고 있음을 알 수 있었다.
이처럼 본 연구는 개발사업 진행시 발생 가능한 위험요인의 저감 또는 회피를 위해 관리형토지신탁을 효율적으로 활용하는 방안을 제시할 수 있을 것으로 기대된다.

핵심주제어: 부동산개발사업, 위험(리스크)요인, 부동산신탁,
관리형토지신탁

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to identify risk factors in real estate development projects and to investigate how the managerial land trust (MLT) can reduce the expected risk factors. Specifically, I inquired into the followings: First, I looked at how the MLT works and who participate as interested parties in the real tate development process. This was done by reviewing the literature, legal system, and existing studies. Secondly, I identified risk factors that are expected to come out significantly during the real estate development, through literature review, and a survey and interviews with three relevant parties, developers, contractors, and financial institutes. Thirdly, I surveyed the three relevant parties to see how the three relevant parties expect the MLT to decrease the risk factors during the real estate development process. I also investigated the expected effect of the MLT on the risk factors through a case study. Lastly, I studied problems ans issues with the MLT and suggested improvement measures for utilizing the MLT to manage risk factors of real estate development projects.
The conclusions of this study are as follows: First, real estate development projects with developers and contractors separated are exposed to many of inter or outer risk factors. Second, the MLT is suggested to be utilized in most development projects as a way to avoid such risks. Thirdly, the relevant parties with development projects (developers, contractors, and financial institutes) expect that utilizing the MLT will significantly decrease the risk factors.
These results suggest that effective utilization of the MLT will decrease or avoid possible risk factors in the process of development projects. By proving objective analysis results, this study will contribute to promoting safety in real estate development projects.

key words:
Real estate development projects, risk factors, managerial land trust, real estate trust

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 대상 및 범위 3
• 2. 연구의 방법 및 기대효과 4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 6
• 제1절 관리형토지신탁의 개념 6
• 1. 부동산신탁과 관리형토지신탁의 의의 6
• 2. 관리형토지신탁의 특성 8
• 3. 관리형토지신탁의 구성 및 운영원리 10
• 제2절 개발사업 위험요인과 관리형신탁 위험요인저감효과 14
• 1. 개발사업 관계자별 위험요인 14
• 2. 관리형토지신탁의 위험요인 저감효과 17
• 제3절 선행연구 검토 및 분석틀 설정 22
• 1. 선행연구 검토 22
• 2. 분석틀 27
• 제3장 관리형토지신탁을 활용한 개발사업 현황분석 29
• 제1절 관리형토지신탁의 시장현황 29
• 1. 부동산신탁의 종류별 현황 29
• 2. 관리형토지신탁의 비중분석 33
• 제2절 관리형토지신탁 개발사업 현황 34
• 1. 관리형토지신탁 개발사업 실태 34
• 2. 관리형토지신탁 개발사업 주요사례 38
• 제4장 관리형토지신탁 개발사업 위험요인 저감효과 분석 45
• 제1절 위험요인 저감효과에 대한 인식 조사 분석 45
• 1. 설문조사 개요 45
• 2. 이해당사자별 위험 저감효과 인식분석 47
• 3. 위험요인 및 저감효과 인식 종합분석 59
• 제2절 위험요인 저감사례 심층분석 63
• 1. 비교대상 개발사업 사례 64
• 2. 일반사업과 관리형토지신탁사업 비교분석 68
• 제3절 위험요인 관리를 위한 관리형토지신탁 개선방향 70
• 1. 관리형토지신탁의 문제점 분석 70
• 2. 관리형토지신탁의 개선방향 74
• 제5장 결 론 76
• 제1절 연구결과 요약 76
• 제2절 연구의 한계 및 시사점 78
• 참 고 문 헌 80
• 부 록 82
• ABSTRACT 92