노후계획도시 재정비 정책 공표가 주변 아파트 매매가격에 미치는 영향: 성남시 주택 건축연한의 한계 효과를 중심으로 = Analyzing the Announcement Effects of the First New Town Redevelopment on Apartment Property Values: Focusing on the Marginal Effects of House Building Age in Seongnam City

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 다양한 부동산 정책 공표가 시점별로 아파트 매매가격에 미치는 파급효과를 실증하기 위하여 삼중차분법(DDD)과 로버스트 표준오차 기반의 헤도닉 가격모형(hedonic price model with robust standard error estimations)을 활용하였다. 첫째, 본 연구는 삼중차분법 활용을 위하여 건축연한 30년 이상의 노후주택과 정책 공표 전ㆍ후를 나타내는 시점변수, 분당신도시 내 공동주택 변수를 상호작용 모형에 반영하여 실제로 특별법 공표가 해당 정책 공표 시점의 전ㆍ후 주택가격에 차이가 발생하였는지 실증 분석하였다. 삼중차분법 분석결과 분당신도시의 노후주택은 선도지구 지정계획 발표 이후와 특별법 공표 이후 유의미한 가격 상승효과를 보인다. 또한, 헤도닉 가격모형 기반의 상호작용항을 통하여 각 정책 공표 시점별 주택가격 변화의 속도와 건축 연한 변화를 살펴본 결과, 윤석열 대통령 취임 이후, 선도지구 지정계획 발표 이후, 특별법 공표 이후에 건축연한의 변곡점까지 더욱 빠른 속도로 하락하고, 변곡점 이후 빠른 속도로 상승하는 결과를 보였다. 또한, 시장에서 반응하는 건축연한의 변곡점은 윤석열 대통령 당선 전 약 19.42년과 비교하여, 취임 이후에는 약 23.35년, 선도지구 지정계획 발표 이후에는 약 24.13년, 특별법 공표 이후에는 약 24.28년으로 변화한다는 것을 실증하였다. 본 연구 결과는 도시계획가 및 정책 입안자에게 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 등 재정비 정책 수립에 기초자료로 활용될 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Interest in redevelopment and reconstruction has been increasing due to the legislation regarding the Special Act for the 1st New Town and commitments to expanding housing supply by accelerating reconstruction. While there has been a lot of discussion on the spillover effects of housing supply from the reconstruction of the 1st New Town on the real estate market, there has been little empirical research on the effects of policy announcements made prior to the implementation of reconstruction projects. Therefore, this study examines the impact of public announcements regarding the 1st New Town redevelopments on apartment prices in Seongnam City, Gyeonggi-do. Based on the Ministry of Land’s apartment transaction price data, which includes 7,492 units, we use a Difference-in-Difference-in-Differences (DDD) model to clarify the causal effects of public announcements and a hedonic price model with an interaction term between building age and announcement periods to account for the marginal effects of building age over time. The results of this study can be used as a basis for urban planners and policymakers to formulate policies on the maintenance and support of the 1st New Town.

참고문헌 (Reference)

1 최단비, "주택 재건축 진행 과정이 주변 근린 주택 가격에 끼치는 영향 : 서울시 송파구를 중심으로" 2018 (2018): 87-110, 2018

2 장윤배, "제1기 신도시 도시재생과 관리방안 연구" 경기개발연구원 1-114, 2011

3 이창무, "재건축가능성이 아파트 가격형성에 미치는 영향" 39 (39): 93-107, 2004

4 박환용 ; 김호권, "재건축ㆍ재개발 사업의 갈등해소 및 사업투명화 연구" 15 (15): 127-148, 2007

5 이상경, "재건축 가능성이 아파트 가격에 미치는 영향" 36 (36): 101-110, 2001

6 박대근 ; 김흥순, "이중차분법에 의한 도시재생사업의 아파트 가격에 미치는 영향분석-서울시 수유 1 동과 수유 2 동의 비교" 54 (54): 151-163, 2020

7 송하승, "올드 뉴타운(Old New-town) 쇠퇴에 대응한 대안적 접근_ 1기 신도시 재고주택 관리를 중심으로" 국토연구원 2021

8 윤정중, "수도권 신도시의 종합적 고찰" (472) : 5-38, 2021

9 윤정중 ; 윤정란, "수도권 신도시에 대한 주민의 인식 평가 연구" 35 (35): 45-58, 2019

10 김성수, "수도권 신도시 정책의평가 및 향후 발전 방향" 국토연구원 2020

11 권성실 ; 오덕성, "수도권 1기 신도시 고층고밀아파트 단지의 지속가능한 주거지재생을 위한 과제" 9 (9): 47-59, 2009

12 남진 ; 김진하, "서울시 뉴타운사업 등 도시재정비사업에 의한 주택가격 변화 분석" 44 (44): 2009

13 구경민 ; 정다운 ; 김흥순, "서울시 뉴타운 개발이 주변지역 주택가격에 미치는 영향분석 : 2ㆍ3차 뉴타운 개발 사업을 중심으로" 44 (44): 2009

14 김진유, "새 정부의 부동산정책에 대한제언" 6 : 5-16, 2022

15 이주석 ; 곽승준, "부동산정책이 주택가격의 변동성 변화에 미치는 영향 : 주택가격의 변동성 변화 시점을 중심으로" 14 (14): 175-194, 2006

16 노영학 ; 김종호, "부동산정책이 주택가격에 미치는 영향연구" 50 : 108-122, 2012

17 고필송 ; 박창수, "부동산정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 시계열분석과 회귀분석 중심으로" 5 (5): 205-213, 2010

18 서수복, "부동산정책이 아파트시장에 미치는 영향에 관한 연구" 56 : 79-102, 2008

19 오정석, "부동산정책이 부동산가격에 미치는 영향" 24 : 88-89, 2005

20 강현주 ; 한덕희, "부동산정책과 부동산시장가격 사이의 단기 인과성에 관한 실증연구" 44 (44): 123-143, 2021

21 진장익, "도시정비와 1 기신도시 재정비를 위한 과제" 2022 (2022): 279-291, 2022

22 강창덕, "도시서비스시설에 대한 접근성이 토지가격에 미치는 영향 : 서울시를 사례로" 9 (9): 71-93, 2023

23 법제처, "도시 및 주거환경 정비법"

24 현택수 ; 이병태, "노후공동주택의 거주성능 평가에 관한 사례 연구" 17 (17): 2006

25 강범준, "노후계획도시 특별법과 1기 신도시 정비를 위한 과제" 495 : 5-19, 2023

26 서재웅, "노후 공동주택의 재건축과 리모델링 결정방법에 관한연구 : 기능성과 경제성 평가를 중심으로" 19 : 93-101, 2003

27 안혜성 ; 김진수, "노후 1기 신도시 재정비 방안 연구" 101 : 207-234, 2023

28 김명연 ; 김은정, "근린환경 접근성은 공동주택가격에 영향을 미치는가? : 서울시강남3구와 강북3구의 비교를 중심으로" 31 (31): 229-250, 2019

29 안기돈 ; 허문구, "공간헤도닉모형에 의한 서울 뉴타운개발이 인근지역 아파트 가격에 미치는 영향 분석" 20 (20): 139-158, 2008

30 장윤배, "경기도민은 새로운 1기 신도시를 기대한다" 경기연구원 499 : 1-25, 2022

31 법제처, "경기도 도시 및 주거환경정비 조례"

32 이용만 ; 이상한, "강남지역의 주택가격이 주변지역의 주택가격을 결정하는가?" 39 (39): 73-91, 2004

33 국토교통부, "「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 주요내용 발표"

34 Woo, A., "Unpacking the impacts of the Low-Income Housing Tax Credit program on nearby property values" 53 (53): 2488-2510, 2016

35 진은애 ; 김단야 ; 진장익, "The Effects of Mixed Land Use on Housing Price : Focused on the Apartment and General Housing Prices" 51 (51): 77-92, 2016

36 박구병, "RC 구조물의 내구수명정립및수명예측 기법 마련연구" 한국시설안전공단 2015

37 구한민 ; 김갑성 ; 장현서, "3기 신도시 부천대장지구 기본계획 수립방안 연구 : 1ㆍ2기 신도시 평가에 기반한 기본구상 및 도시공간계획을 중심으로" 22 (22): 5-24, 2021

38 김현수, "2기 신도시의 평가에 관한 연구 : 1기 신도시와의 비교를 중심으로" 19 (19): 249-270, 2007

39 통계청, "2022년 인구주택총조사 결과<등록센서스 방식>" 2023

40 이범현, "1기 신도시 현황과 재정비 정책방향" KIUP 10 (10): 21-24, 2023

41 손은영, "1기 신도시 주택 소유자의 인식조사" 국토연구원 2022

42 김리영, "1기 신도시 재정비/재개발 : 일산 신도시, 고양시 관련 이슈" 2023 (2023): 30-34, 2023

43 장윤배, "1기 신도시 리모델링이 필요한가?" 경기연구원 397 : 2019