Introducing Land Readjustment to Alleviate Urban Green Space Scarcity in the Royal City of Phnom Penh

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban Green Space (UGS) plays a critical role in promoting sustainable urban development, yet previous research has shown that Phnom Penh city of Cambodia has the smallest green area per capita with the lowest ratio of public space to population. This study aims to investigate the main challenges that cause UGS degradation in Phnom Penh and explore the challenges of implementing Land Readjustment (LR) as a tool to address UGS scarcity. The research also aims to analyze stakeholder perceptions to provide actionable recommendations.
To achieve these objectives, a qualitative research design was employed, incorporating semi-structured interviews with two key stakeholders, including government officials and real estate developers. A total of 12 participants were selected using purposive sampling to ensure their relevance to the research focus. Data was analyzed thematically to identify awareness, challenges and recommendations related to UGS and LR.
The findings reveal that while stakeholders acknowledge the environmental, social and economic benefits of UGS and the potential of LR, key challenges remain. They include the lack of legal frameworks, lack of social capital, and economic concern. Despite these issues, LR is identified as one among urban development and redevelopment methods that aligns with urban planning in Cambodia. Recommendations include strengthening legal frameworks, fostering trust between local and government, addressing concerns about the local economic impact, and implementing pilot projects to demonstrate LR’s effectiveness.
The study concludes that LR’s financial mechanism offers a viable solution to Phnom Penh’s UGS scarcity. While economic priorities often overshadow sustainability in the city of developing country like Cambodia, LR presents an opportunity to achieve a balance between economy and sustainability by enabling land pooling, equitable redistribution, and green space integration in a cost-effective manner.

국문 초록 (Abstract)

도시 녹지(UGS)는 지속가능한 도시발전을 촉진하는 데 핵심적 역할을 하나, 선행연구들은 캄보디아 프놈펜시가 1인당 녹지면적이 가장 작고 인구 대비 공공공간 비율이 현저히 감소하고 있음을 보여주었다. 본 연구는 프놈펜의 도시 녹지 감소를 초래하는 주요 과제가 무엇인지 조사하고 도시 녹지 부족 문제를 해결하기 위한 수단으로서 토지구획정리사업(LR)의 이행 과제를 탐구한다. 본 연구는 이해관계자 인식을 분석하여 실행 가능한 제언을 제시하는 것을 목적으로 한다.
이러한 목적을 달성하기 위해 정성적 연구설계를 채택하여 세 이해관계자 중 정부 관료와 부동산 개발업자를 포함한 두 주요 이해관계자와의 반구조화 인터뷰를 실시하였다. 연구 초점과의 관련성을 보장하기 위해 목적표본추출을 통해 12명의 참여자를 선정하였다. LR과 도시 녹지에 관한 인식, 과제, 제언을 식별하기 위해 주제별 분석을 수행하였다.
연구결과는 이해관계자들이 도시 녹지의 환경적, 사회적, 경제적 편익과 LR의 잠재력을 인정하고 있으나, 법적 프레임워크 부재, 사회적 자본 부족, 경제적 우려가 주요 과제임을 보여준다. 이러한 문제들에도 불구하고, LR은 캄보디아의 도시계획과 부합하는 도시개발 및 재개발 방법 중 하나로 식별되었다. 제언사항으로는 법적 프레임워크 강화, 지역사회와 정부 간 신뢰 구축, 지역 경제적 영향에 대한 우려 제기, LR의 효과성을 입증하기 위한 시범사업 실행 등이 포함된다.
본 연구는 LR의 재무적 메커니즘이 프놈펜의 도시 녹지 부족 문제에 대한 실행 가능한 해결책을 제시한다고 결론짓는다. 캄보디아와 같은 개발도상국 도시에서는 경제적 우선순위가 종종 지속가능성을 압도하지만, LR은 토지 공동화, 공평한 재배분, 비용효과적 방식의 녹지 통합을 가능케 함으로써 경제성과 지속가능성 간의 균형을 달성할 기회를 제시한다.

목차 (Table of Contents)

• 1. INTRODUCTION 1
• 1.1 Background 1
• 1.2 Research Objectives 3
• 1.3 Research Questions 3
• 1.4 Scope of the Study 3
• 1.5 Significance of the Study 4
• 1.6 Organization of the Thesis 5
• 2. LITERATURE REVIEW 7
• 2.1 Urban Green Space (UGS) 7
• 2.1.1 Definition of UGS 7
• 2.1.2 Benefits of UGS 8
• 2.1.2.1 Environmental Benefits 8
• 2.1.2.2 Social Benefits 10
• 2.1.2.3 Economic Benefits 11
• 2.1.3 Factors Affecting the Quantity and Quality of UGS 12
• 2.1.3.1 Factors Affecting the Quantity of UGS 12
• 2.1.3.2 Factors Affecting the Quality of UGS 13
• 2.1.3.3 Quantity Vs. Quality of UGS 14
• 2.1.4 Causes of UGS Degradation 15
• 2.1.4.1 Migration 15
• 2.1.4.2 Political Imbalance 16
• 2.1.4.3 Geographical Build-Up 16
• 2.1.5 Challenges in Providing UGS in Phnom Penh 17
• 2.1.5.1 Lack of Enforcement 17
• 2.1.5.2 Land Value 18
• 2.1.5.3 Lack of Resources 21
• 2.2 Complementary Approaches for UGS 21
• 2.2.1 Cambodia Regulations 21
• 2.2.2 Land Readjustment 25
• 2.2.2.1 Historical Overview of LR 26
• 2.2.2.2 Definitions of LR 30
• 2.2.2.3 Advantages of LR 32
• 2.2.2.4 Disadvantages of LR 39
• 2.2.2.5 Strategies for LR Implementation 41
• 2.3 Research Gap 44
• 3. RESEARCH METHODOLOGY 47
• 3.1 Research Design 47
• 3.2 Study Area 47
• 3.3 Participants and Sampling Method 48
• 3.4 Data Collection Method 52
• 3.5 Data Analysis 54
• 3.6 Ethical Considerations 54
• 4. RESULTS AND DISCUSSSION 56
• 4.1 Stakeholders' Perceptions of UGS 56
• 4.1.1 Lack of UGS in Phnom Penh 56
• 4.1.2 Full Awareness of UGS 61
• 4.1.3 Awareness of UGS Benefits 65
• 4.1.4 Causes of UGS Degradation in Phnom Penh 76
• 4.2 Stakeholders' Perceptions of LR 88
• 4.2.1 Mixed Awareness of LR 88
• 4.2.2 Factors Influencing Collaboration in LR 94
• 4.2.3 Challenges of LR Implementation for UGS in Phnom Penh 102
• 4.2.3.1 Social Challenges 108
• 4.2.3.2 Economic Challenges 109
• 4.2.3.3 Governance Challenges 111
• 4.3 Recommendations for Effective LR Implementation in Phnom Penh 114
• 4.3.1 Social Recommendations 119
• 4.3.2 Economic Recommendations 122
• 4.3.3 Governance Recommendations 126
• 5. CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS 128
• 5.1 Conclusions 128
• 5.2 Recommendations 129
• 5.3 Limitations of the Study 130
• 5.4 Recommendations for Future Studies 131
• BIBLIOGRAPHY 132
• APPENDICES 138
• 초록 141
• ACKNOWLEDGEMENTS 143