도시재정비촉진사업 세입자 보상에 관한 연구 : 김포시 사우동·북변동을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 실물 경기가 하락하면서 부동산 경기 또한 침체기의 국면에 접어들었고, 유럽 재정 위기의 여파가 국내로 전이되면서 내수 침체와 함께 부동산 경기가 동반 하락하여 정부는 ‘5·10대책’을 통하여 금융 DTI 규제 완화와 전면적 세제혜택을 제외한 사실상 모든 규제를 풀었지만, 부동산 경기는 좀처럼 나아지지 않고 있다.
이러한 상황에서 도시재정비사업 또한 여러 가지의 혼란을 겪고 있다. 재개발촉진지역 뉴타운 출구 전략 내용을 살펴보면 서울시는 개발예정구역 중 18개 지역을 우선 해지하는 방안을 검토 중이며, 경기도는 뉴타운을 지정한 지구 6곳을 이미 해지하였다.
이와 같이 부동산 시장이 혼란스러운 가운데 도시 재정비 사업의 세입자 또한 많은 문제를 안고 있다. 주택 세입자는 주거안정대책과 주거권, 이주보상 정착금 문제, 상가세입자의 경우 영업 손실보상, 권리금보상 등 여러 가지 해결해야 할 과제가 남아 있다. 이러한 세입자 보호가 미비한 문제점으로 2009년 ‘용산 참사’가 발생했고, 세입자 보상 문제에 대한 심각성이 사회문제로 대두 되고 있다.
따라서 본 논문에서는 도시재정비사업에 있어서 주택 및 상가세입자들이 느끼는 가장 큰 문제점이 무엇인지 설문을 통하여 확인한 후 세입자에 대한 권리를 살펴보았고, 기존의 도시재정비사업에 관한 연구가 대부분 대도시 위주였으므로 그와 비교하여 중·소도시인 김포시 사우동·북변동을 중심으로 한 도시재정비지역 내의 주거세입자와 상가세입자 보상 문제의 개선방안을 실증 분석하였다.
본 연구는 도시재정비사업이 지속가능성을 확보하기 위해서는 사업지역 내 주민의 만족도 제고가 필요함을 전제로 도시재정비사업의 주택 및 상가세입자들이 느끼는 가장 큰 문제점이 무엇인가를 분석하기 위하여 중·소도시인 김포시 사우동·북변동을 중심으로 주거세입자와 상가세입자에 대한 보상 문제의 개선방안을 실증 분석하였다.
실증 연구에서는 ‘도시재정비촉진사업 세입자 보상에 관한 연구’의 제목으로 설문을 조사했으며, 그 내용은 도시재정비사업의 인식 정도, 보상 및 이주대책에 관련된 문제점에 관하여 제시된 항목들의 중요도 정도, 만족 정도와 이주대책의 문제점을 해결하기 위한 방안으로 제시된 항목별 중요도 정도를 알아보는 것이었다.
그 결과 첫째, 설문의 대상자인 세입자들은 도시재정비사업에 대하여는 잘 안다고 응답한 비율이 매우 높은 반면 정작 세입자에게 제공하는 보상에 관하여는 잘 알지 못한다고 나타났다. 둘째, 세입자를 대상으로 거주 지역에 추진되는 정비사업의 찬·반 의사를 설문한 결과 찬성의 이유는 보상지원 때문이고, 반대의 이유는 보상혜택이 적기 때문이라고 답변하였다. 셋째, 도시재정비사업의 문제점에 대해 분석한 결과 가장 큰 문제점으로 인식하는 항목은 이주대책 및 영업권 보상 등이 미흡하다는 점이었다. 넷째, 주거세입자는 공공임대주택 입주권 부여와 주거 이전비(4개월) 보상 항목이 가장 부족하다고 판단하였고, 다섯째, 상가세입자는 정비사업 추진에 따른 보상으로 3년간 평균 영업이익의 4개월분 보상 항목이 가장 부족하다고 판단하였다. 여섯째, 공공사업시행 시 세입자의 보상 및 이주대책 측면에서의 개선방안에서는 순환개발방식의 도입과 세입자 이주대책, 영업권·생계권 대책 등의 보상을 가장 중요하게 평가하는 것으로 나타났다. 일곱째, 정비사업 추진 과정에서 상가세입자와 주거세입자 구분 없이 공통으로 현행 기준에서 상향된 보상 기준을 요구하는 것으로 나타났다.
다만, 본 연구의 정책적 활용도를 제고하기 위해서는 연구 대상 지역인 중·소도시 김포 사우동, 북변동 지역으로 한정하였기에 진행한 결과 내용을 객관화, 일반화하기에는 한계점이 있으며 세입자 보상 시 받을 수 있는 보상의 항목에 모두를 포함하지 못한 점은 본 연구의 한계점으로 남으며 이에 대한 후속 연구를 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 도시재정비사업의 현황과 법적 고찰 5
• 제1절 대도시 도시재정비사업의 추진현황 5
• 1. 대도시 도시재정비사업 추진현황 5
• 2. 뉴타운사업의 정책분석 14
• 3. 대도시 도시재정비사업의 문제점 17
• 제2절 도시재정비사업 세입자의 법적 고찰 19
• 1. 헌법상 세입자의 보상에 관한 고찰 19
• 2. 도시재정비촉진법상의 세입자 고찰 22
• 3. 세입자 이주보상 관련법과 문제점 25
• 제3절 선행연구 고찰 28
• 1. 선행연구 검토 28
• 2. 선행연구의 한계 32
• 제3장 김포시 재개발사업의 특성 및 현황 33
• 제1절 김포시의 특성과 개발정책 33
• 1. 도농복합도시의 특성 33
• 2. 김포시의 특성과 도농복합도시 개발 35
• 3. 도농복합도시의 사례와 효과 38
• 제2절 김포시 도시재정비사업 추진현황 42
• 1. 김포시 도시재정비사업 추진현황 42
• 2. 도시재정비사업 세입자의 권리와 대책 49
• 3. 세입자 보호의 필요성과 문제점 59
• 제4장 재개발지구 내 세입자 보상에 관한 실증분석 65
• 제1절 설문조사 개요 65
• 1. 설문조사의 목적 65
• 2. 설문지의 구성 및 조사방법 65
• 3. 설문조사 분석방법 66
• 제2절 설문조사에 따른 분석결과 67
• 1. 설문조사 통계학적 특성 67
• 2. 세입자 주거형태 분석 68
• 3. 도시재정비촉진사업에 대한 인식분석 71
• 제3절 분석결과의 요약 및 시사점 87
• 1. 분석결과의 요약 87
• 2. 설문 실증분석에 따른 시사점 89
• 제5장 결 론 91
• 제1절 연구의 결론 91
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 93
• 참고문헌 94
• 부록(설문지) 100
• ABSTRACT 106