양도소득세의 동결효과에 관한 연구 : 강남 3구를 중심으로 = A Study on Lock-in Effect of the Capital Gains Tax: Case of Seoul Gangnam Districts

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With housing prices soaring recently and housing prices becoming too high for the working class to handle, the government is expected to implement stricter regulations on real estate taxes starting with heavy capital gains taxes for multiple homeowners to stabilize housing prices by curbing investment demand. The stricter regulations on capital gains taxes were implemented for the purpose of ultimately stabilizing the housing market through the social change in perception that housing is no longer an investment target and through the transfer of non-residential housing by multiple occupants.
However, contrary to this policy intent, tightening regulations on capital gains tax could have a lock-in effect, a phenomenon that delays sales. The review of the possibility that housing transfers through gift rather than trade will further reduce the housing market supply, resulting in a negative situation such as a rise in housing prices.
Against this backdrop, this study analyzed the impact of strengthened regulations on transfer income tax on the volume of sales and the proportion of sales and gift transactions in the housing market, while conducting an empirical analysis of the volatility of housing prices.
The main results of this study are as follows: First, the amount of apartment sales in three Gangnam districts decreased due to the tightened regulations on capital gains tax, but was not statistically significant. Second, the change in apartment prices in three Gangnam districts has been shown to rise significantly due to stricter regulations on capital gains tax. Third, the portion of gift transactions for apartment sales in three Gangnam districts in Seoul, has increased due to stricter regulations on capital gains tax.
Collecting the above discussions, strengthening regulations on capital gains is feared to have a significant negative impact on the market as well as the expected effects of the policy, and an increase in housing transactions through gift rather than through sale may have the opposite effect of the policy's effectiveness.
Therefore, it is judged that it will be effective to achieve stabilization of the housing market if the tax policy is used as a means of stabilizing the housing market, as well as to implement consistent policies and predict other ripple effects.

국문 초록 (Abstract)

최근 주택 가격이 급등하고 서민들이 감당하기 어려울 정도로 주택 가격이 상승하자, 정부는 서민·실수요자의 주거안정과 더불어 투자수요 억제를 통해 주택 가격 안정을 도모하고자 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 시작으로 부동산세제의 강도 높은 규제정책이 시행될 것으로 예상된다.
그러나 이러한 정책적 의도와 달리 양도소득세 규제 강화가 매도를 미루는 현상인 동결효과를 초래할 수 있으며, 매매 거래가 아닌 증여를 통한 주택 이전으로 결과적으로 주택시장 공급이 더욱더 감소하여 주택 가격 상승이라는 부정적인 상황이 발생하게 될 가능성에 대한 검토가 선행되어야 한다.
이러한 배경에서 본 연구는 양도소득세 규제 강화가 주택시장의 매매 거래량과 증여 거래 비중에 미치는 영향을 분석하는 한편, 주택 가격의 변동성에 대한 실증분석을 하였다.
본 연구의 주된 결과는 다음과 같다. 첫째, 양도소득세 규제 강화에 따라 강남 3구의 아파트 매매 거래량이 감소하지만 통계적으로 유의하게 나타나지는 않았다. 둘째, 양도소득세 규제 강화에 따라 강남 3구의 아파트 가격 변화량은 유의하게 상승하는 것으로 나타났다. 셋째, 양도소득세 규제 강화에 따라 서울 강남 3구의 아파트 매매 거래에 대한 증여 거래 비중은 증가하는 것으로 나타났다.
이상의 논의를 종합해 볼 때, 양도소득에 대한 규제 강화는 정책의 기대효과 뿐 아니라 시장에 미치는 부정적인 영향 또한 적지 않은 것으로 우려되며, 매매가 아닌 증여를 통한 주택 거래의 증가는 정책의 실효성과는 정반대의 효과를 가져 올 수 있다. 그러므로 조세정책을 주택시장 안정화 정책수단으로 활용 시 일관된 기조의 정책 실행과 더불어 이외의 파급효과를 예측한다면 주택시장의 안정화를 달성하는 데 효과적일 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 6
• 제1절 조세정책과 주택시장에 대한 고찰 6
• 1. 양도소득세의 공급 동결효과 6
• 2. 양도소득세가 주택가격에 미치는 영향 8
• 제2절 양도소득세와 증여세제에 대한 고찰 11
• 1. 양도소득세제에 관한 고찰 11
• 2. 양도소득세와 증여세 13
• 제3절 선행연구 고찰 20
• 제3장 실증분석 모형 및 가설 29
• 제1절 실증분석 모형 29
• 제2절 연구가설 35
• 제4장 분석 결과 37
• 제1절 자료 및 변수설정 37
• 제2절 분석 결과 및 해석 40
• 1. 기술통계량 40
• 2. 시계열 자료의 안정성 검정 결과 41
• 3. VAR 모형 분석 결과 43
• 제5장 결 론 51
• 제1절 연구의 결과 및 시사점 51
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 53
• 참고문헌 54
• 부 록 60
• 1. 국내 양도소득세 정책 운용추이 60
• 2. 분석기간 내 양도소득세 규제추이 63
• 3. 국내 증여세 정책 운용추이 65
• 4. 양도소득세 과세체계 66
• 5. 증여세 과세체계 67
• ABSTRACT 68