不動産開發事業의 資金調達構造 改善에 관한 硏究 = (A) study on the improvement of fund-raising structure of real estate development

국문 초록 (Abstract)

국문초록



본 연구는 은행의 프로젝트금융에 주로 의존하고 있는 부동산금융시장에서 금융환경의 변화에 따라 새로운 패러다임이 출현해야 한다는 당위성을 이론적으로 정립하고자 하는 것으로, 부동산개발 사업에 대한 효율적인 자금조달 방안을 제시하는데 그 목적을 두었다.
글로벌금융위기 이후 아파트 미분양물량 적체로 촉발된 건설회사의 유동성 위기가 중견건설회사의 연이은 부도로 이어지고 있다. 건설업체의 부도사태가 확산되면 입주지연 등 주거불안은 물론 상대적으로 기반이 취약한 저축은행 등과 하도급업체의 동반부실을 초래하여 부동산시장은 장기간 깊은 침체가 불가피하다.
일반적으로 건설회사의 유동성위기가 예상되면 금융기관은 부실우려로 해당산업에 자금공급을 중단하고 오히려 자금을 회수하는데, 이는 한계기업의 부도로 이어지고 다시 금융기관의 건전성악화와 금융시장의 경색으로 이어지는 “경제악순환의 도미노현상”이 발생한다.
지금 이러한 현상으로 금융기관은 부동산금융시장 참여의욕이 현저히 떨어져 있고, 은행의 위험자산관련 감독기준의 강화와 예․대율 규제로 프로젝트 금융은 신규취급이 사실상 중단되었으며 이러한 추세는 앞으로도 계속될 것으로 예상 된다.
하지만 부동산개발금융은 생산 활동을 유발하여 고용확대와 소비증가로 이어지는 경제의 선순환 구조를 형성하고, 국민의 주거생활안정과 복지혜택을 제공하며 국가경제의 지속성장을 실천하는 중요한 역할을 한다.

따라서 부동산개발 사업에 대한 적절한 투자방법을 강구하여 경제의 선순환구조를 조속히 만들 필요가 있다.
이러한 시대적 요구로 본 논문에서는 새로운 자금조달구조로 가칭「프로메자펀드(PMP: Project Mezzanine Fund)」제도의 시행을 제안한다.
이 제도는 개선된 프로젝트금융투자회사를 기본으로 하여 메자닌금융을 결합하고 부동산펀드로 자본을 구성하여 은행의 차입을 최소화시키는 방법을 말한다.
즉, 법인세 혜택의 장점을 가진 프로젝트금융투자회사를 후순위대출과 결합하고 부동산펀드와 REITs를 연결시키는 융합의 부동산개발사업 자금조달시스템으로, 프로젝트회사의 열악한 자본을 안정적인 구조로 개선하여 금융기관의 부동산개발금융 再開를 이끌어 낼 수 있는 시스템이다.
이처럼 부동산개발사업의 자금조달구조를 투명하고 선진화된 구조로 개선하면, 다양한 투자자의 참여가 가능하고 더불어 시공사로 집중되는 사업리스크를 완화시켜 위험을 적절히 분산할 수 있으며 철저한 사업성검토가 요구되어 자연스럽게 전문평가기관의 출현도 기대할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• [국문 초록] ⅵ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 4
• Ⅰ. 연구의 범위 4
• Ⅱ. 연구의 방법 5
• 第2章 不動産開發金融의 一般理論 6
• 第1節 不動産開發金融의 本質 6
• Ⅰ. 부동산개발금융의 의의 6
• Ⅱ. 부동산개발금융의 필요성 11
• Ⅲ. 부동산개발금융의 변천 14
• 第2節 不動産開發事業의 資金調達 方法 17
• Ⅰ. 프로젝트의 자금조달 구조 17
• Ⅱ. 프로젝트의 자금조달 방법 19
• 第3節 不動産開發金融의 種類 22
• Ⅰ. 프로젝트 파이낸싱 22
• Ⅱ. 부동산유동화증권 27
• Ⅲ. 부동산 펀드 33
• Ⅳ. 부동산투자회사 36
• Ⅴ. 프로젝트금융투자회사 41
• 第4節 不動産開發金融의 效果 46
• Ⅰ. 국가경제에 미치는 효과 46
• Ⅱ. 금융시장에 미치는 효과 48
• Ⅲ. 관련기업에 미치는 효과 49
• 第3章 外國의 不動産金融制度 51
• 第1節 美 國 51
• Ⅰ. 미국 부동산금융의 개요 51
• Ⅱ. 미국의 부동산개발금융제도 54
• Ⅲ. 미국 부동산개발금융의 특징 56
• Ⅳ. 자산유동화 제도 60
• Ⅴ. 미국 REIT's 62
• 第2節 英 國 63
• Ⅰ. 영국의 부동산금융제도 63
• Ⅱ. 주택저당대출의 유동화 64
• Ⅲ. 공공민간협력 PF의 발달 65
• 第3節 濠 洲 67
• Ⅰ. 호주의 부동산금융제도 67
• Ⅱ. 부동산투자금융의 발달 69
• Ⅲ. 호주 REITs. 71
• 第4節 獨 逸 72
• Ⅰ. 독일 부동산금융제도 72
• Ⅱ. 메자닌 금융 74
• 第5節 日 本 76
• Ⅰ. 일본 부동산금융의 개요 76
• Ⅱ. 일본 주택금융체계 77
• Ⅲ. 주택저당대출 유동화 78
• Ⅳ. 부동산간접투자제도 81
• 第4章 不動産開發金融의 現況 및 評價 82
• 第1節 不動産開發金融의 現況 82
• Ⅰ. 프로젝트 파이낸싱의 현황 82
• Ⅱ. 부동산유동화증권의 현황 85
• Ⅲ. 부동산펀드의 현황 88
• Ⅳ. REITs의 현황 91
• Ⅴ. 프로젝트금융투자회사의 현황 95
• 第2節 不動産開發金融의 評價 98
• Ⅰ. 프로젝트 파이낸싱 평가 98
• Ⅱ. 부동산유동화증권 평가 100
• Ⅲ. 부동산펀드와 REITs 평가 101
• Ⅳ. 프로젝트투자금융회사에 대한 평가 103
• 第5章 不動産開發金融制度의 問題點 및 改善方案 104
• 第1節 問題點 104
• Ⅰ. 과다한 차입 구조 104
• Ⅱ. 시공사의 연대보증 105
• Ⅲ. 투자자 참여제도 미흡 106
• Ⅳ. 전문적인 평가기관의 부재 107
• Ⅴ. 간접투자기구의 진입장벽 108
• Ⅵ. 사업규모에 따른 조세의 차별대우 109
• 第2節 改善方案 110
• Ⅰ. 제한소구금융으로 전환 110
• Ⅱ. 투자자의 참여 환경 조성 111
• Ⅲ. 법인세법의 공평한 적용 112
• 第3節 새로운 方案 113
• Ⅰ. 「프로메자펀드」시스템의 제안 113
• Ⅱ. 기대효과 122
• 第6章 結 論 124
• 參考文獻 127
• ABSTRACT 132