Land Value and Property Taxation Study, Through the Market Comparison Method: A Case Study of Pelileo County Urban Areas, Ecuador

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The city of Pelileo was planned as a Monocentrality, with an agricultural vocation, for the 1970s. However, due to several factors such as the economic growth of Ecuador, specialization in textile activities, migration, poverty and construction, the population of Pelileo has urbanized rural areas (polycentrality), very distant from the city of Pelileo, reaching a population of 80 thousand inhabitants.
This rapid urbanization affected the public services in the city, especially the accessibility of infrastructure services. Over time, the number of people living in a safe and healthy environment has steadily declined. Approximately 60% of the urban population lives in underdeveloped areas or with limited primary quality resources, such as drinking water supply, sewerage, and solid waste collection. Due to inadequate infrastructure, the city faces significant issues that need to be urgently addressed, such as air pollution, traffic congestion, and soil waste pollution. Currently, there are not enough financial resources in Pelileo to solve these problems, so it is necessary to build and improve the collection capacity of the primary source of income, which is the property tax of the city of Pelileo.
This study is the first work done to address this problem. Since 2010, the city of Pelileo has maintained an outdated land valuation system (Substitution method). The study has been based on information provided by citizens through the daily transaction of properties at the county level.
Mismanagement of the city's land value calculation and preliminary analysis have led to ineffective action to increase budget revenue. The researcher considers a reasonable possibility of increasing the property tax through a fair land value applying a more standard valuation model (Market comparison method), which is more dynamic and easier to handle both by technicians and Authorities. The study's objective is to offer a way to increase the property income of the city of Pelileo, renewing and reforming the policy on real estate property. A sampling of 528 transactions was carried out, mapped within a territorial scheme, a helpful method to identify the clear trend on the property tax.

국문 초록 (Abstract)

펠릴레오 (Pelileo) 시는 1970년대에 농업을 소명으로 하는 단일 구심점을 기반으로 계획되었다. 그러나 에콰도르의 경제 성장, 섬유산업의 전문화, 이주, 빈곤 및 건설과 같은 여러 요인으로 인해 시에서 아주 멀리 떨어진 농촌지역 (다중 구심점)이 도시화되어 펠릴레오의 인구는 80,000명에 이르게 되었다.

이런 급격한 도시화는 도시의 공공 서비스, 특히 기반 시설 서비스의 접근성에 영향을 미쳤고 시간이 지남에 따라 안전하고 건강한 환경에서 생활하는 사람들의 수는 꾸준히 감소했다. 도시 인구의 약 60%는 낙후된 지역에 거주하거나, 식수공급, 하수도, 고형 폐기물 수집과 같은 1차적인 서비스가 제한된 채로 지내고 있다. 불충분한 기반시설로 인해 도시는 대기오염, 교통혼잡, 폐기물로 인한 토양오염과 같은 시급히 해결해야 하는 중대한 문제에 직면해 있다. 현재 펠릴레오에는 이러한 문제를 해결하기 위한 재정적 자원이 충분하지 않아 시의 1차 소득원, 즉, 펠릴레오시의 재산세 징수역량을 늘리고 개선할 필요가 있다.

본 연구는 이런 문제를 해결하기 위해 수행된 첫 번째 연구이다. 펠릴레오시는 2010년부터 재래식 토지평가제(대체법)를 유지하고 있다. 본 연구는 지자체 수준에서 일일 부동산 거래를 통해 시민들이 제공한 정보를 기반으로 하였다.

시의 지가계산 및 사전분석의 적절하지 못한 관리는 예산수입을 늘리기 위한 비효율적인 조치로 이어졌다. 필자는 보다 역동적이고 기술자와 당국에게 모두 처리하기 용이하며 보다 표준적인 평가 모델 (시장비교 방법)을 적용한 공정한 지가를 통해 재산세를 인상할 수 있는 합리적인 가능성을 고려하였다.

본 연구의 목적은 부동산 자산에 대한 정책을 갱신하고 개혁하여 펠릴레오시의 재산세 수입을 늘리는 방법을 제공하는 것이다. 재산세에 대한 명확한 추세를 파악하는 데 유용한 방법으로 국토계획 내에서 매핑된 528개의 거래를 표본으로 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 1. INTRODUCTION 1
• 1.1. Background 1
• 1.2. Research Objectives 5
• 1.3. Research Scope and Key Issues 5
• 1.4. Data Sources 7
• 1.5. Research Methodology 7
• 1.6. Structure of the Thesis 8
• 2. LITERATURE REVIEW 11
• 2.1. Authority of Local Government 11
• 2.2. Purposes of Local Government Revenue 11
• 2.3. Primary Income from Own Source of the Local Government 12
• 2.4. The Revenue Structure in Local Government 14
• 2.5. Property Tax Importance 17
• 2.5.1. Property Tax in Theory and Practice 17
• 2.5.2. The Residential Property Tax 18
• 2.5.3. Issues Related to the Immovable Property Tax in Practice 21
• 2.5.4. Unpopularity 21
• 2.5.5. Inelastic 22
• 2.5.6. Poor Administration 22
• 2.6. Land Value importance 24
• 2.6.1. How to Address an Efficient Land Value Analysis 24
• 2.7. How can the property tax and land value be increased? 26
• 2.8. Defining of Monocentric and Polycentric System 27
• 2.8.1. Monocentric Urban System: 28
• 2.8.2. Polycentric Urban System: 29
• 3. ANALYSIS OF PELILEO URBAN CENTERS CURRENT SITUATION AND REVEUE 32
• 3.1. Urbanization of Pelileo County Head 32
• 3.2. Land Value Use Models 32
• 3.3. Theories on the Formation of Land Values. 33
• 3.3.1. Principle of anticipation: 35
• 3.3.2. Principle of substitution: 35
• 3.3.3. Methodological Foundation: 36
• 3.3.4. Market Sample Comparison Method: 38
• 3.3.5. Typological Values: 39
• 3.3.6. Residual 40
• 3.3.7. Calculation Development 41
• 3.4. Pelileo Land Value Methodology 45
• 3.4.1. Property Value 48
• 3.4.2. Homogeneous Sectors: 50
• 3.5. Areas of Interest Selection 55
• 3.6. Area of Analysis Pelileo County 56
• 3.7. Issues 57
• 4. DATA ANALYSIS AND INTERPRETATIONS 59
• 4.1. Data Analysis from Data Collection 60
• 4.2. Comparative analysis sample method sample 60
• 4.3. Current Situation of Tax Emission Pelileo County 74
• 5. CONCLUSION AND RECOMMENDATIONS 77
• 5.1. Overall Conclusion 77
• 5.2. Conclusion for Increasing Immovable Property Tax revenue 79
• 5.3. Future agenda 81
• 6. BIBLIOGRAPHY 82
• 7. 초록 86
• 8. ACKNOWLEDGEMENT 88