역세권지역의 지역지구제 개선방안에 관한 연구 : 서울시 시흥3지구내 석수역세권 사례를 중심으로 = (A) Study on the Plan for Improving Zoning System in Station Influence Area : Focused on the Seoksu Station Influence Area in the 3rd Siheung District, Seoul

국문 초록 (Abstract)

장기간 부동산경기침체가 지속되면서 건설업체들은 주택사업이 위축되고, 경제불황으로 대출금상환능력이 없어져 원리금 상환에 부담을 느끼는 하우스푸어(house poor)의 급증으로 인해 전세보다는 월세로의 전환율이 높아지면서 전세난으로 이어지고 있다. 또한 도시재생 패러다임이 변하고, 1인가구가 증가함에 따라 소형주택의 수요가 급증함에 따라 전세난에 따른 저렴한 주택의 수요가 이어지면서 점차 주택수요의 변화와 다양화에 대한 필요성이 증대되고 있다.
이에 정부는 주택시장 안정 및 공급활성화를 위해 세제개편 및 각종 경기부양책을 내놓고 있으며 주택공급확대방안으로 도시형생활주택이라는 새로운 주택유형 도입과 서울시의 역세권시프트 개발방안을 발표한다.
소규모 개발사업으로 일반인도 쉽게 사업참여를 유도해 소형평형대 주택공급을 활성화하고자 하는 도시형생활주택은 민간공급에 의존한다는 한계점과 한시적 주택기금지원, 지자체별로 다른 주차장기준 등의 문제점이 이슈화되고 있지만 최근 공급증가세가 지속되고 있다.
그러나 민간개발을 통해 공적공급이 함께 이루어질 수 있는 장점이 있는 역세권시프트는 인센티브를 부여하여 개발을 유도함에도 주택공급활성화에는 기여를 하지 못하고 있다. 일관성이 없는 정책도 문제지만, 각 역세권에 일률적인 지침을 적용하면서 지역특성을 반영하지 못하는 한계점과 역세권시프트지침이 사업별로 운영되면서 각기 다른 지역지구제 운영완화기준으로 토지이용의 불합리화가 발생하는 점도 활성화에 걸림돌이 되고 있다.
본 연구에서는 지역지구제완화를 통한 공급확대방안이라 할 수 있는 역세권개발에 대해 지역지구제와 지역지구 개발지침과의 상관관계를 고찰하고 문제점을 분석하였다.
또한 시흥재정비촉진지구 석수역세권 사례를 통해 문제점을 구체화하고 역세권 지역지구제 개선방안을 법규적 측면과 운영적 측면으로 구분하여 제안하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the long-term real estate business recession continues, construction companies’ housing business is shrinking, while the house poor are burdened by repaying the principal and interest with a decrease in the ability to repay a loan. Therefore, a conversion rate from monthly rate to key money deposit is increasing, resulting in an increased lease difficulty. Also, a city reproduction paradigm is changing, and as single households are increasing in number, a demand for small-sized houses is increasing. As a result, with an increasing demand in affordable houses due to a loan difficulty, there calls a need to gradually change and diversify a housing demand.
Accordingly, the government is introducing reflation measures including new taxes in order to stabilize a housing market and to promote supply. The purpose of this study is to present an introduction to a new housing type called an urban-type house as a measure to expand housing supply and to introduce Seoul Metropolitan City’s station influence area shift measure.

A urban-type house aims to promote small-sized housing supply by inducing the general population to easily participate in the small-sized development project. The urban-type house is limited to private supply and includes problems concerning a temporary housing fund and different parking lot standards by region, but it is on the rise due to a recent increase in supply.

However, the station influence area shift measure, with an advantage of executing both private development and public supply, does not contribute to the promotion of housing supply although it induces development by endowing incentives. An inconsistent policy itself is problematic, but as a uniform guideline applies to each station influence area, it does not reflect the characteristics of each region. Also, as the station influence area shift guideline is operated by business, irrationality occurs in terms of land use based on different easy operation standards by zoning district.

In this study, we have considered a correlation between a zoning district system and a zoning district development guideline concerning a station influence area development – a measure to expand supply through an easy zoning district system – and to analyze problems. Also, the study has specified problems through the case of Shi-heung 3 Renewal Acceleration District and has suggested measures to improve a station influence area district system both in legal and operational aspects.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구배경 1
• 나. 연구목적 2
• 2. 연구의 방법과 구성 4
• 가. 선행연구 분석에 따른 연구방법 4
• 나. 연구구성 5
• 제 2 장 지역지구제 이론적 고찰 6
• 1. 지역지구제의 의의 6
• 가. 지역지구제의 개념 6
• 나. 토지이용규제방식에 따른 지역지구제 7
• 다. 지역지구제 유래와 국내 지역지구제 역사 9
• 라. 현재 우리나라 용도지역 지구 구역 11
• 마. 지역지구제의 유형 14
• 2. 부동산과 지역지구제 19
• 3. 부동산정책에 따른 지역지구제 관련 법개정흐름 21
• 가. MB정부이전 지역지구제관련 법개정 흐름 21
• 나. 현정부 지역지구제관련 법개정 흐름 24
• 4. 지역지구제와 지역지구 개발지침 관계 27
• 가. 토지이용규제 흐름 27
• 나. 지역지구제와 서울시 지역지구제 완화제도 28
• 제 3 장 역세권 지역 지역지구제 운영 현황 및 문제점 29
• 1. 주택시장의 변화 29
• 가. 패러다임의 변화 29
• 나. 인구의 변화 29
• 2. 역세권개발의 필요성 31
• 가. 소형주택공급의 수요증대 31
• 나. 수요의 집중화 33
• 다. 소결 36
• 3. 역세권개발 정책 37
• 가. 국토해양부 도심 역세권 개발 38
• 나. 서울시 역세권 개발 38
• 다. 서울시 역세권개발 지침 비교분석 43
• 4. 역세권 지역지구제의 문제점 45
• 가. 완화사항의 문제 45
• 나. 통합지침의 문제 46
• 다. 역세권 위계문제 48
• 제 4 장 사례연구 50
• 1. 시흥재정비촉진지구(시흥3존치관리구역내 석수역세권)현황 50
• 가. 시흥재정비촉진지구의 지정 50
• 나. 존치관리구역의 현재 51
• 다. 석수역세권의 개요 52
• 2. 석수역세권 개발가능 분석 55
• 가. 개발가능 검토방향 55
• 나. 존치관리구역에서 지구단위계획 수립을 통한 개발(A) 55
• 다. 존치관리구역을 촉진구역으로 변경해서 개발(B) 57
• 3. 문제점 도출 61
• 제 5 장 역세권지역 지역지구제 개선방안 63
• 1. 법규 개선방안 검토 63
• 가. 역세권관련 지침변경 및 지침제정(A) 63
• 나. 고밀복합형 재정비촉진지구에 맞는 새로운 건축물 밀도계획 지침 제정(B) 67
• 다. 도촉법과 도정법의 역세권 통합지침 제정(C) 68
• 2. 운영 개선방안 검토 69
• 가. 수요를 감안한 역세권 등급 개선 69
• 나. 자치구별로 차별화 기준 제정 7
• 제 6 장 결론 74
• 1. 연구결과 및 시사점 74
• 2. 연구의 한계 및 향후과제 76