미국 상장 리츠 밸류에이션 결정 요인에 관한 연구 = Determinants of US-listed REIT P/FFO

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 상장 리츠의 대표적인 밸류에이션 지표인 P/FFO의 결정요인을 분석한다. 이를 위해 미국 상장 리츠 지수인 FTSE NAREIT Equity Reit Index의 분기별 밸류에이션을 내부 및 외부적 변수를 통해 조사하였다. 관련 변수들의 영향을 독립변수로 설명하기 위해 위계적 회귀분석을 실시하였다.
일반 상장 주식의 선행연구에 따르면 주식 밸류에이션에 영향을 주는 요소들은 성장성, 위험도, 현금흐름의 3가지 요인으로 확인된다.
상장 주식의 선행연구를 바탕으로 리츠 밸류에이션에 유의미한 영향을 가지는 회귀분석 모형을 구축하기 위해 리츠의 고유한 특성을 고려하여 현금흐름은 제외했으며 성장성, 위험도 요인을 측정할 수 있는 변수를 선택하였다. 더 나아가 성장성, 위험도를 통제변수로 하고 4가지 독립변수에 대한 위계적 회귀분석을 통해 리츠 밸류에이션에 추가적으로 영향을 미치는 요인을 측정했다. 연구결과 미국 상장 리츠 밸류에이션에 유의미한 영향을 주는 변수는 미국 상장 주식 S&P500의 P/E 비율과 외부자금 조달 변화율로 나타났으며, 상업용 부동산 지수, 물가상승률의 변수는 유의미한 영향을 가지지 않았다.
리츠는 상장 주식이면서 기초 자산은 부동산으로 하는 특징을 가지고 있다. 따라서 누구나 소액으로 손쉽게 부동산 자산에 접근할 수 있는 장점이 있으나, 한국의 상장 리츠 시장은 초기 단계로 관련 연구가 적으며, 역사 또한 짧고, 상장 리츠 개수 자체가 적기 때문에 분석대상이 부족하다.
미국은 리츠 제도를 처음 도입한 나라이며, 그에 따라 연구할 수 있는 표본 또한 많다. 미국 상장 리츠 자료를 바탕으로 한 이 연구 결과는 한국 리츠 투자자 및 시장참여자들에게 투자 관련 정보를 제공할 수 있다는 점에서 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper analyzes REIT’s best known valuation P/FFO ratio and its determinants. For this purpose, the study employed internal financial characteristics of FTSE NAREIT Equity Reit Index, and external financial data relevant to the REIT index and REIT industry.
According to research on industrial firms and their valuations, the three major determinants are 1) Growth, 2) Risk, and 3) Cash Flow. Based on the research, this study selected pertinent and REIT-specific variables, which correspond to the aforementioned Growth, Risk, Cash Flow of industrial firms. The REIT version of those factors are 1) Gross acquisition of real estate, and 2) debt-to-market ratio. Dividend payout ratio was excluded from this paper, because REITs are required by law to hand out most of its net income to its shareholders, which renders dividend payout ratio meaningless.
A multiple regression analysis was performed for the purpose.
Furthermore, this study analyzed four other measures as independent variables in order to discover other factors that influence the REIT’s valuation, with the Growth, Risk, and Cash Flow factors as control variable. A hierarchical regression analysis was conducted for the purpose. The study results suggest two factors, which determine the P/FFO ratio. Those factors are S&P500’s Price to Earnings ratio, and external financing through equity/debt issuance. Inflation and U.S. Commercial real estate market price did not contribute to P/FFO measure.
REITs are publicly traded, yet their underlying assets are real estate, which is hard for the general public to own due to its “lumpy” nature. Being a shareholder of REITs, therefore, is an effective way of gaining an exposure to real estate. Korea’s listed-REITs market is in an early stage, where the data is next to nonexistent to conduct a material research. The US listed REITs market, however, is at an establish level with long history tracing back to the 1960s, so it offers the data to analyze. This study employed US-listed REIT data, and is meaningful in that it offers insight as to investment information regarding listed-REITs to the market participants of Korean REITs.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 구성 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 4
• 제1절 밸류에이션에 영향을 미치는 요소 분석 4
• 제2절 리츠 자금 조달 6
• 제4절 주식 또는 부동산 자산으로의 리츠 8
• 제3장 연구방법과 분석자료 15
• 제1절 분석모형 15
• 제2절 자료 및 변수설정 18
• 1. 자료 18
• 2. 종속변수 18
• 3. 통제변수 18
• 4. 추가변수 20
• 제4장 실증분석 23
• 제1절 기초통계량 23
• 제2절 실증분석 결과 24
• 1. 1차 회귀분석 – 성장성, 위험도 24
• 2. 2차 회귀분석 – 추가 변수 25
• 제3절 분석결과 정리 30
• 제5장 결론 32
• 참고문헌 34
• ABSTRACT 37