토지보상에 있어서 개발이익 배제에 관한 법제적 고찰 = A Legal Review on the Exclusion of Development Gains on the Land Compensation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The amount of indemnity shall be calculated based on the officially assessed land price which has been notified before the project recognition, by considering adjustment for condition of sale and for time. The time adjustment by the officially assessed land price can excludes development gains.
The exclusion of development gains could differ according to basic date of appraising indemnity and the way of time adjustment. First, the basic date of appraisal is ruled as the fictitious project recognition date by each law concerning land development. The fictitious project recognition dates include the district designation date, the approval date of development plan and the approval date of execution plan according to each law concerning land development. Among these dates, using the district designation date as the fictitious project recognition date seems to exclude the most development gains. However, it is not necessarily because recognition date is related to the notification of land items rather than the exclusion of development gains.
Next, time adjustment is performed in two ways, which are using the land fluctuation rate or the producer price inflation rate. Using the land fluctuation rate is calculated in two ways. One is using the land fluctuation rates of similar cities or towns, and the other is using the average land fluctuation rate. Between the two ways, the later is more suitable to exclude the betterment definitely. On the other hand, using the producer price inflation is the proper way to exclude development gains, but it is not suitable for just compensation.
Development gains must be excluded from indemnity, but to achieve fairness between the landowners and prevent excessive compensation the introduction of the development gains recapture system should be considered.

국문 초록 (Abstract)

보상액은 수용의 경우 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가를 기준으로 재결시까지 시점수정과 사정보정하여 산정한다. 개발이익의 배제는 공시지가를 기준으로 시점수정하는 방법에 의해 이루어진다. 즉, 공시기준일부터 재결시까지 지가변동률과 생산자물가상승률을 참작하여 적정가격으로 보상액을 정하고 있다. 따라서 개발이익의 배제는 보상액 평가의 기준이 되는 시점, 시점수정의 방법에 따라 달라질 수 있다. 먼저 보상액 평가의 기준시점은 개발사업법에서 사업인정 의제일로 하고 있다. 사업인정 의제일은 개발사업법에 따라 지구지정일, 개발계획 승인일, 실시계획 승인일로 하고 있다. 이들 가운데 지구지정일을 사업인정 의제일로 하는 것이 형식적으로는 개발이익의 배제가 적극적으로 이루어지는 것으로 볼 수 있다. 그러나 그 실질에 있어서는 토지세목의 고시와 관련을 갖는 것이므로 반드시 그렇다고 말하기는 어렵다.다음으로 시점수정은 지가변동률을 적용하는 방법, 생산자물가상승률을 적용하는 방법이 있다. 지가변동률에 의한 시점수정은 당해 사업과 관계없는 인근 시군의 것으로 하는 방법, 일반지가상승률을 적용하는 방법이 있다. 개발이익을 철저히 배제하기 위해서는 일반지가상승률을 적용하는 방법이 타당하다. 한편 생산자물가상승률은 개발이익을 철저히 배제할 수 있지만 정당보상과의 관계에서 문제가 될 수 있다. 보상액의 산정시 개발이익은 배제되어야 하지만 현실적으로 피수용자의 보상불만은 매우 높다. 그 이유는 개발사업 주변의 지가상승이 크게 나타나고, 주변지역 토지소유자는 불로소득을 사유화하기 때문이다. 피수용자와 주변지역 토지소유자간 형평을 도모하고 지가안정을 통한 과다보상의 문제를 해결하기 위해서는 개발사업 주변지역의 개발이익을 환수하는 방안을 모색하여야 할 것이다.

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