再建築賃貸住宅의 買入資金 調達을 위한 租稅擔保金融 活用方案 硏究 = A Study on Use of Tax Increment Financing for Procurement of Funds for Acquisition of Reconstructed Rental Housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Article 42-1 Item 5 of Urban and Housing Environmental Improvement Act Enforcement Decree allows municipal/provincial governors to acquire reconstructed rental housing before it is sold to public. It states that acquirers must be designated by the Minister of Construction and Transportation when municipal/provincial governors are not allowed to acquire reconstructed rental housing. Designated acquirer may include the Korea Housing Corporation.
The Ministry of Construction and Transportation announced on October 13, 2006 through the "Reconstructed Rental Housing Resources," which was submitted to the National Assembly's National Audit, that rental housing in Seoul area will be acquired by the Mayor of Seoul and rental housing in Incheon/Gyeonggi area by the president of Korea Housing Corporation. However, 76 households in three regions in Seoul that were completed in 2006 will be acquired by the Korea Housing Corporation as Seoul City did not have sufficient budget.
The Korea Housing Corporation has to acquire reconstructed rental housing because local government organizations that have preemptive rights to acquire these rental housing refuse to acquire rental housing due to the lack of budgets. This would cause enormous losses to its business, but the Government has no alternative measures to procure acquisition funds.
In this regard, this study examined the use of Tax Increment Financing (TIF) to procure acquisition funds for local governments and analyzed its application to determine its feasibility.
Reconstruction of multi-family housing is generally executed for one complex after another and it is effective to analyze reconstruction complexes with management disposition authorization in order to calculate consumption for acquisition of reconstructed rental housing and tax increment for application of TIF. For this purpose, Samho Garden Apartment Complexes 1 and 2 in Banpo-dong, Seocho-gu were selected.
Analysis of subjects followed the following procedures: first, general facts about reconstruction plans were analyzed and the cost of acquisition was estimated. Second, basic concept of TIF and basic conditions for the estimation of local taxes and tax increments to use in TIF were examined in order to estimate tax increment to use before and after reconstruction based on the reconstruction of apartment complexes. Last, it was analyzed how tax increment can procure cost of acquisition to examine the feasibility of use of TIF.
In case of the above subjects, their floor space indexes increased from 189.26% to 242.6% and gross floor area increased by 7,435.88 py from 26,384.47 py to 33,820.47 according to the General Assembly Recordings on Management Disposition (Proposal). The gross floor area of rental housing to return was 25% of gross floor area to increase (1,858.97 py). Therefore, The Reconstruction Union decided to sell 76 households (24 py models) as rental housing based on the Management Disposition Plans.
The cost of acquisition for 76 units of reconstructed rental housing in Samho Garden Apartment Complexes 1 and 2 was KRW 2,810,000 per py of gross floor area according to ‘Reconstructed Rental Housing Pricing Standards (Ministry of Construction and Transportation Notice No. 2005-529)’. For lands, KRW 16,520,000 was multiplied. Therefore, the total cost of acquisition was KRW 17,882,480,000.
Tax Increment Financing is generally based on investing the future tax increment after developing a TIF zone as a separate account during the TIF period. Therefore, TIF begins from examining whether future tax increment could procure the cost of investment for developing a TIF zone. Such tax increment is estimated considering discount rate at the time of TIF execution (reconstruction), increase in equity (land value/building value) after reconstruction, increase in equity with time, and changes in tax rates.
The previous equity of Samho Garden Apartment Complexes 1 and 2 was KRW 667,146,050,000 as of March 24, 2006 when the reconstruction project was licensed. The total equity after development was KRW 896,183,300,000. This total excludes 76 24-py units that are to be sold as rental housing. The annual taxes to consider for TIF (property tax, urban planning tax, and public amenity tax) were KRW 2,601,870,000 before reconstruction, but increased by KRW 893,240,000 to KRW 3,495,110,000 after reconstruction.
When tax increment is simply added without considering the value of time and equity value increment, the estimated tax increment to accumulate for the general length of TIF period, which is 23 years, was KRW 20,544,610,000.
The total amount of acquisition for the 76 units of reconstructed rental housing in Samho Garden Apartment Complexes 1 and 2 was KRW 17,882,480,000. As the estimated accumulation of tax during the TIF period was KRW 20,544,610,000, it was found that TIF can be used to procure the total cost of acquisition of reconstructed rental housing. The use of TIF to pay for the acquisition of reconstructed rental housing could apply for all reconstructed complexes in Seoul, Incheon and Gyeonggi-do and could be a feasible solution to solve the problem of procurement of funds for the acquisition of reconstructed rental housing.

국문 초록 (Abstract)

도시 및 주거환경정비법 시행령 제41조의2 제5항은 재건축임대주택을 공급하는 경우에는 시‧도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시‧도지사가 재건축임대주택을 인수할 수 없는 경우에는 건설교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다고 규정하고 있다. 지정 인수자는 대한주택공사 등이다.
재건축임대주택 인수와 관련 건설교통부는 2006년 10월13일 국회 건설교통위 국정감사에 제출한 ‘재건축임대아파트 관련 자료’에서 서울시 지역은 서울시장이, 인천‧경기지역은 대한주택공사 사장이 인수할 예정이라고 밝혔다. 다만, 서울시의 경우 2006년 인수물량인 3개 지구 76세대는 서울시의 예산이 확보되지 못한 관계로 대한주택공사에서 인수할 예정이라고 보고했다.
재건축임대주택 매입에 우선권을 갖고 있는 지방자치단체는 매입자금 마련이 어렵다는 이유로 인수를 거부하고 있고 이들 지방자치단체를 대신해 재건축임대주택을 인수한 대한주택공사는 막대한 사업 손실이 예상되고 있으나 그 매입자금을 조달하기 위한 정부의 대책은 전무한 실정이다.
따라서 본 연구는 재건축임대주택에 대한 지방자치단체의 매입자금 조달방안으로 ‘조세담보금융(Tax Increment Financing ; TIF)’ 활용을 검토, 이에 대한 적용사례를 분석하여 그 적용 타당성을 판단했다.
공동주택 재건축사업은 단지별로 진행되는 것이 일반적이며 재건축임대주택 인수를 위한 소요비용, 조세담보금융 적용을 위한 세액의 증가분 등을 산출하기 위해서는 관리처분인가를 받은 재건축단지를 대상으로 분석을 진행하는 것이 효과적인바 이러한 요건에 맞는 서초구 반포동 삼호가든 1‧2차아파트를 사례로 선정했다.
사례분석은 다음과 같은 순서로 진행한다. 먼저 삼호가든 1‧2차아파트의 재건축계획에 대한 일반적인 현황을 분석해 보고, 매입자금을 추정한다. 다음으로 조세담보금융의 기본적인 개념 및 조세담보금융에서 활용 가능한 지방세수, 세수증가분 추정을 위한 전제조건 등을 검토한 후, 사례 재건축단지의 재건축현황을 바탕으로 조세담보금융에서 활용 가능한 재건축전‧후의 세수증가분을 구체적으로 추산한다.
마지막으로 이렇게 증가된 세수증가분이 재건축임대주택 매입자금을 어느 정도까지 부담할 수 있는지를 분석해봄으로써 재건축임대주택 매입자금 조달을 위한 조세담보금융의 활용 타당성을 검토한다.
사례 아파트의 경우 관리처분(안) 임시총회 자료에 따르면 용적률은 기존 189.26%에서 242.6%로 증가했으며 이에 따라 연면적은 26,384.47평에서 33,820.35평으로 7,435.88평 늘어났다. 환수되는 임대주택 연면적은 늘어나는 연면적의 25%이므로 1,858.97평이다. 따라서 재건축조합은 관리처분계획에서 24평형 76세대를 임대주택으로 분양키로 했다.
삼호가든 1‧2차아파트 재건축임대주택 76세대에 대한 총 매입자금은 ‘재건축임대주택 공급가격의 산정 기준(건교부 고시 제2005-529호)’에 따라 건축물의 경우 매입 연면적에 평당 281만원을 곱하여 산정하고, 토지의 경우 매입 면적에 평당 1천652만원을 곱하여 구한다. 이렇게 산출한 두 금액을 합하면 총 매입자금은 178억8천248만원으로 추정된다.
조세담보금융은 일반적으로 TIF 구역 내에서 개발로 인해 발생할 미래세수의 증가분을 TIF 기간동안 별도 계정에 적립시켜 미리 투자하는 것을 전제로 한다. 따라서 조세담보금융은 시행이전에 개발로 인해 발생하는 미래세수의 증가분이 TIF 구역 내에서 필요로 하는 투자비용을 조달할 수 있는지 여부를 검토하는 단계에서부터 출발한다. 이러한 미래세수의 증가분은 재건축 이전의 재산세수와 재건축 이후 발생하게 될 재산세수를 TIF 시행시점(재건축 시점)을 기준으로 하여 시간에 따른 할인율, 재건축으로 인한 자산가치(지가, 건물가치) 증가율, 시간에 따른 자산가치 증가율, 과표‧부과세율 등에 따른 세제의 변화 등을 예측하여 추정하게 된다.
사례 TIF 구역인 삼호가든 1‧2차아파트의 종전자산 평가총액은 사업시행인가고시일인 2006년 3월24일 기준으로 하여 6천671억4천605만원이다. 종후자산 평가총액은 8천961억8천330만원이다. 이는 재건축임대주택으로 공급되는 24평형 76세대를 제외한 금액이다. 재건축 전‧후 TIF 계정에 산입되는 연간세수(재산세, 도시계획세, 공동시설세)를 산정하면 재건축 전 세수총액은 26억187만원이나 재건축 후 세수는 34억9천511만원으로 총 8억9천324만원의 세수가 증가하게 된다.
세수증가분 추정의 전제조건에 따라 시간의 가치와 자산가치의 상승분을 고려하지 않고 단순 합산할 경우 일반적인 TIF 기간인 23년 동안 사례 TIF 구역에서 적립될 세수증가분의 추정액은 205억4천461만원이다.
앞서 삼호가든 1‧2차아파트 재건축임대주택 76세대 총 매입자금은 178억8천248만원으로 추정되었고, TIF 기간동안 적립될 세수증가분의 추정액은 205억4천461만원으로 추산된 바 세수증가분을 활용하여 재건축임대주택의 매입자금을 조달할 수 있음을 알 수 있다. 이를 고려할 경우 조세담보금융은 재건축임대주택 매입자금 조달문제를 해결할 수 있는 방안으로 충분한 타당성을 가진 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 제2절 연구의 범위 및 방법
• 1. 연구의 범위
• 2. 연구의 방법
• 제3절 선행연구의 검토
• 제2장 재건축임대주택의무공급제도에 관한 고찰
• 제1절 재건축과 개발이익의 개념
• 1. 재건축의 개념
• 2. 개발이익의 개념
• 1) 개발의 개념
• 2) 개발이익의 개념
• 3) 재건축사업에 따른 개발이익
• 제2절 재건축개발이익환수제도의 현황
• 1. 우리나라의 재건축개발이익환수제도
• 1) 재건축임대주택의무공급제도
• 2) 기반시설부담금
• 3) 재건축부담금
• 2. 외국의 개발이익환수제도
• 1) 영국의 PPG3 정책
• 2) 미국의 도심부 주택연계개발 프로그램 및 계층혼합형 조닝제도
• 3) 외국사례로부터의 시사점
• 4) 외국사례와의 비교를 통한 제안
• 제3장 재건축임대주택의 매입자금 조달을 위한 조세담보금융 활용
• 제1절 재건축임대주택 인수현황 및 문제점
• 1. 인수현황 및 매입자금 추정
• 1) 인수현황
• 2) 매입자금 추정
• 2. 재건축임대주택 인수에 따른 문제점
• 1) 대한주택공사 손실로 인한 국민부담 증가
• 2) 매입자금 조달방안 미비
• 제2절 재건축임대주택 매입자금 조달을 위한 조세담보금융 활용 타당성 검토
• 1. 제안배경 및 분석방법
• 2. 사례단지 재건축 현황 및 매입자금
• 1) 사례단지 재건축현황
• 2) 사례단지 재건축임대주택 매입자금
• 3. 조세담보금융 고찰
• 1) 조세담보금융의 개관
• 2) 조세담보금융 프로젝트의 시행절차
• 3) 조세담보금융의 재원조달방안
• 4) 조세담보금융 활용 및 선결과제
• 4. 조세담보금융 활용의 타당성 분석
• 1) 세수증가분 추정방법
• 2) 조세담보금융으로 활용 가능한 세수의 범위
• 3) 세수증가분 추정을 위한 전제
• 4) 세수증가분 추정 및 타당성 검토
• 제4장 결 론
• 참 고 문 헌
• Abstract