서울 오피스의 월세 및 전세시장: 통합된 시장인가 아니면 분리된 시장인가? = Rent and Jeonse in the Seoul Office Market: Integrated or Separated Markets?

국문 초록 (Abstract)

한국의 오피스 임대시장은 전세와 월세가 공존하고 있다. 최근 오피스시장에서 오피스 임대시장의 통합된 지수산출과 관련하여 이 두 시장을 하나의 시장으로 볼 수 있는가가 관심의 대상이 되고 있다. 본고에서는 이를 위해 지금까지의 접근법과는 달리 새로운 두 단계 접근법으로 전세와 월세 오피스시장에서의 임대료결정구조가 동일한지를 분석하고 있다. 첫째, 전세와 월세가 혼합된 서울의 오피스 임대시장에서 우선 월세 오피스시장을 설명하는 헤도닉모델을 구성하고, 이를 이용하여 전세 계약 오피스 임대의 가상적인 월세를 도출한다. 둘째, 전세 보증금과 가상적인 월세와의 관계를 회귀분석을 통하여 분석하였다. 회귀분석 결과 월세가 전세보증금에 대해 통계적으로 유의한 영향을 미친다는 것을 발견할 수 있었다. 전세보증금과 가상적 월세간의 비교에 근거해서 통합된 오피스 임대 지수 산출을 위한 전세보증금의 월세 전환식을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the Korean office market, the “Jeonse” deposit and a monthly rental payment scheme coexist. An ongiong discussion is whether the markets for real estate under these two arrangements are integrated or separated. The practical relevance of this question lies in the necessity to make the contracts comparable-converting the Jeonse deposit into equivalent rents -, when they are to be integrated in an indicator of the office market. We propose a new two stage approach to this problem: For a mixed data set comprising rented and Jeonse offices in Seoul, we construct a hedonic model of office rents. This model is used to construct hypothetical rents for those offices in the data set, that are let under an Jeonse arrangement. In a second step we regress the Jeonse deposits on the hypothetical rents. In these regressions, we find a significant impact of rent on Jeonse deposits. Based on the comparison of Jeonse deposits and hypothetical rents we propose a formula for converting deposits into rents for the purpose of aggregation in an office rent index.