綜合不動産稅制의 改善方案에 관한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the launch of the Roh Moo-hyun government, balanced national development was set as one of the primary policy goals. To push forward with the balancing initiative, the government carried out numerous measures for regional developments. However, due to the government-led project also proposed as presidential election pledges, the whole nation had turned into an arena of real estate speculators and speculation all across the nation resulted in skyrocketing land & housing prices and soaring gap between the rich and the poor. Especially facing skyrocketing housing prices, the government needed to make a huge breakthrough. At last, the government confirmed a real estate tax system modification bill, which included the comprehensive real estate tax and the law was enacted on August 31 accordingly.
The new bill divided real estate holding tax into two categories: property tax levied by cities and municipal districts according to ownership of houses, buildings, and land, and the comprehensive real estate tax levied on the level of the central government. Especially for owners of multiple dwellings or large amounts of land, the tax burden was expected to increase greatly as comprehensive real estate tax on housing or land would be added on to the relevant local tax.
The aim of the August 31 law was to eliminate the real estate bubble to normalize the market and ensure that the public's faith in the conquest of the real estate speculation took proper root. Expectedly, it would lead to a landmark result & a step towards tax equity and promotion of both national and regional economic growth.
However, as the government's new real estate policy went into effect controversy continued over whether the policy was introducing double taxes, or discriminating married couples, or imposing taxes on unrealized income, or the violation of the property rights, the principle of equality before the law and the financial rights of autonomous governments, or causing a reversal of salutary free market trend. Finally, taxpayers who raised those issues filed a petition with the Constitutional Court against the new real estate law.
The Constitutional Court ruled partially unconstitutional the comprehensive real estate tax on owners of more expensive homes. The ruling said the regenerative tax system of imposing high taxes on all single-home owners excessively infringed on an individual's right to property. Also, the court said charging the real estate tax to the combined sum of homes held by members of a household was unconstitutional, following previous rulings that the clause on charging taxes on the combined sum of homes could be justified in that it prevents tax evasion, but owning property through inheritance among family members was not necessarily intended to evade taxes and charging more taxes to married couples or families was against the Constitution that stipulated more protection for married couples and families. The court maintained the basic frame of the comprehensive property tax, saying its purpose was justified.
The purpose of the thesis is firstly, to review all the elements of the tax code ruled either unconstitutional or inconsistent with the Constitution by the Constitutional Court and secondly, to make suggestions for improvements on the law underwent a revision by the National Assembly from a legal perspective.
Firstly, the comprehensive real estate tax does not overlap with the property tax so it is not double taxation, first because deductions for property tax commensurate with the previous payment are made, second because by the multi-level standard of assessment the property tax is laid on a relatively low rate compared to the comprehensive real estate tax. Furthermore, to remove any doubts about double taxation a better approach, I suggest is to make the due dates for property and the comprehensive real estate tax overlap on the same day.
Secondly, both property and the comprehensive real estate tax should be combined and converted to land holding tax in order to resolve suppressed development or renovation for housing issues caused by high rate of housing holding tax. Plus, to alleviate the contradiction of taxation that occurs when land and housing are treated equal in value although the are not in reality we can think of adopting the notion of national land holding tax. In addition, for taxpayers the governments should allow freedom of choices either to go by income splitting rules or an individual unit rule. When it comes to income splitting rules, which have earlier been adopted and practiced in the States or Germany, there is no point for owners in splitting real estates intentionally for the purposes of progressive real estate tax evasion any longer.
Thirdly, over the dispute that the comprehensive real estate law infringes the rights of property, new set of assessment standards of tax should be made for a solution. Specifically, a long-term residents who own only one house that has nothing to do with speculation won't be levied punitive taxes if the assessment standards are set equally on taxable capacity and revised upwards every year. Also, deductions for both property tax commensurate with the previous payment and accrued expenses due to real estate purchase could be great applications of the principle of substantial taxation.
Lastly, charging property tax, which is a local tax, and also charging the comprehensive real estate tax, a national tax can be seen as double taxation. That is why autonomous governments argue that taking up the property tax as a national tax is infringing the financial rights of local offices. To settle the disputes, it should be the autonomous governments that impose the comprehensive real estate tax. It is also well with the aim of the August 31 law legislated and revised for stabilization of housing prices and promotion of balanced land development as well as the local finance.

Ever since the Roh moo-hyun government came up with the policy designed to stabilize apartment prices, it has been bombarded with so many concerns and criticism and even encountered tax resistance both in the course of legislation and implementation. In the meantime, many elements of the law were ruled against the principle of constitution by the Constitutional Court. According to the parts ruled unconstitutional along with the outside factor like real estate price fluctuations, the government has been trying to get rid of absurdities and to alleviate the tax burden making such changes in taxation as those taxed on the combined sum of homes will pay taxes based on the sum of homes each member owns and there will be exceptions for the long-term owner of one home as the tax base for the comprehensive real estate tax will be decreased.
Now comes the important part, winning taxpayers' trust over the tax system with efforts to recover the infringed basic rights of the people in the light of conformity with the Constitution and finally achieving the purpose of the law that is to put an end to real estate speculation and in doing so stabilize apartment prices. What is needed for the government is to take more scrupulous complementary measures of adopting new tax system suggested above from the perspective of national interest so it can create the economic climate of sound investment, stabilization of housing prices and balanced development and eventually contribute to the principle of equality in taxation, justice and welfare of the country.

국문 초록 (Abstract)

참여정부 출범이후 국토의 균형 있는 발전을 정책목표로 전국에서 동시에 지역개발사업을 추진하게 되자 부동산가격의 급격한 상승으로 전 국토가 부동산 투기열풍에 휩싸이면서 서민경제생활에 타격을 주고 빈부격차가 심해지는 등 국민경제에 악영향을 미치게 되었다. 이에 정부에서는 특단의 조치로 부동산정책, 그중에서도 부동산관련 세제의 획기적인 개편을 하게 되었다. 세제개편의 중심내용은 기존의 재산세와 종합토지세를 통합하여 1차로 지방자치단체에서 낮은 세율로 재산세를 과세하고, 종합부동산세를 신설하여 2차로 국가에서 높은 세율로 종합부동산세를 과세하는 것이었다. 신설된 종합부동산세는 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지할 것을 목적으로 도입된 것이다.
그러나 법이 시행되면서 세대별 합산과세에 따른 혼인 및 가족생활의 차별, 이중과세 여부, 미실현이득에 대한 과세 및 원본잠식, 재산권 침해, 시장경제질서 위배, 평등권 및 평등원칙 위배, 자치재정권 침해 등 많은 논란이 있었고, 종합부동산세 납세의무자들이 이러한 문제점들에 대해 헌법소원을 제기하게 되었다.
헌법재판소는 세대별 합산과세 규정은 혼인한 자 등을 독신자 등과 비교하여 불리하게 차별취급하고 있으므로 헌법의 혼인 및 가족생활 보호 규정에 위반된다고 위헌결정을 하였고, 주택분 종합부동산세에 대해서는 납세의무자의 예외를 두거나 납세의무를 감면하는 일체의 여과조치 없이 과세하는 것은 과잉금지 원칙에 위배하여 재산권을 침해한다며 헌법불합치 결정을 하였다. 그러나 그 외의 쟁점사항들에 대해서는 합헌이라고 결정하였다.
본 논문은 종합부동산세에 대한 헌법재판소의 일부 조항 위헌결정을 토대로 헌법적 관점에서 쟁점사항들을 검토해 보고 그 개선방안을 제시해 보았다.
첫째, 이중과세 문제는 종합부동산세액 계산 시 이미 납부한 재산세액을 공제해 주므로 이중과세가 아닌 것으로 판단되지만, 다단계 과세표준구간에서 재산세는 저율과세하고 종합부동산세는 고율과세하는 구조임을 피력하여 이중과세가 아님을 다시 한 번 설명해 보았다. 또한 현실적인 방법으로 재산세와 종합부동산세의 납기를 하나로 통합하여 복잡한 과세체계를 모르는 납세의무자들의 이중과세 의혹을 불식시키는 방안을 제시하였다.
둘째, 과세단위 문제와 관련하여 재산세와 종합부동산세를 모두 토지보유세로 전환함으로써 건물 보유세 강화에 따른 건물의 신축개조를 억제하는 효율성 침해 문제를 해결하고 토지와 건물가치가 서로 다른 경우에도 동일하게 취급하여 불공평을 해소할 수 있는 국토보유세를 신설할 것을 제시하였다. 또 다른 대안으로 개인단위과세와 부부단위 합산분할과세(2분 2승제) 중 납세의무자가 방법을 선택하는 것을 고려해 보았다. 2분 2승제는 미국, 독일 등에서 시행한 바 있으며 높은 초과누진세율 적용을 면하고자 부동산의 인위적인 분산 필요성이 없어지게 되는 방법임을 살펴보았다.
셋째, 재산권 침해 문제에 대해서는 담세력을 동일한 기준으로 환산한 과세표준으로 세액을 계산하는 방법으로 매년 일정한 한도로 과세표준을 상향조정해 줌으로써 부동산을 장기간 보유한 자가 과도하게 종합부동산세를 부담하지 않도록 하는 방안을 먼저 제시해 보았다. 그리고 또 하나의 방법으로 실질과세 원칙에도 부합되는 내용이라고 판단되는 것으로 부동산을 구입할 때 부담한 금융비용과 전년도에 부담한 재산세 등을 공제해 주는 방안을 제시해 보았다.
넷째, 과세주체 문제는 종합부동산세 도입목적인 부동산 가격안정과 지방재정의 균형있는 발전을 도모하려는 취지를 살리는 방향으로 국세 대신 광역지방자치단체 세목으로 전환하는 것을 제시해 보았다. 이 방안은 국세와 지방세의 이중과세 문제뿐만 아니라 지방자치단체의 재정고권 침해 문제도 한꺼번에 해결할 수 있는 방안으로 생각된다.
많은 논란 속에 입법하게 된 「종합부동산세법」은 경제환경의 변화와 헌법재판소의 위헌 결정으로 전국의 주택과 토지에 대해 인별 합산과세하고 1주택 장기보유자 및 고령자에 대해 세액공제를 하는 등 세 부담을 완화해 주는 방향으로 부분적인 개정을 하여 시행하고 있다. 이제 우리의 과제는 현재의 종합부동산세제를 전 국민이 수긍할 수 있는 부동산 보유세제로 유지하고 발전․개선시켜 당초의 도입 취지처럼 부동산 투기로 발생하는 불로소득을 척결하고 세 부담의 과세형평성을 기하는 제도로 정착시킬 필요가 있다고 본다. 그래서 부동산 가격이 안정되고 수도권과 지방이 균형 있게 발전하며 국민경제가 건전하게 발전하여 정직하게 땀 흘려 일하는 사람들이 잘살 수 있는 공정한 사회, 선진 복지국가 건설이 앞당겨 질 수 있기를 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 2
• Ⅱ. 종합부동산세제의 일반론 3
• 1. 종합부동산세의 의의 및 목적 3
• 1.1 종합부동산세의 의의 3
• 1.2 종합부동산세의 목적 4
• 1.2.1 부동산 가격안정 4
• 1.2.2 조세부담의 형평성 제고 5
• 1.2.3 지방재정에의 기여 8
• 1.2.4 국민경제의 건전한 발전 9
• 2. 부동산 보유세제의 연혁 9
• 2.1 1945년 해방이후 10
• 2.2 1962년 이후 : 재산세 도입 12
• 2.3 1988년 이후 : 토지과다보유세 도입 13
• 2.4 1990년 이후 : 종합토지세토지초과이득세 도입 13
• 2.5 2005년 이후 : 종합부동산세 도입 15
• 3. 외국의 부동산 과세제도 입법례 16
• 3.1 미국 16
• 3.2 영국 16
• 3.3 독일 17
• 3.4 일본 18
• 3.5 시사점 20
• Ⅲ. 현행 종합부동산세제의 검토 23
• 1. 부동산 보유에 대한 과세체계 23
• 2. 현행 재산세에 대한 검토 25
• 2.1 과세대상 25
• 2.1.1 종합합산과세대상 26
• 2.1.2 별도합산과세대상 26
• 2.1.3 분리과세대상 27
• 2.2 납세의무자 28
• 2.2.1 원칙적인 납세의무자 28
• 2.2.2 의제납세의무자 28
• 2.2.3 사실상 소유자를 확인할 수 없는 경우 29
• 2.3 과세표준 29
• 2.4 세율 29
• 2.4.1 표준세율 29
• 2.4.2 중과세율 30
• 2.5 비과세 규정 30
• 2.5.1 국가 등에 대한 비과세 31
• 2.5.2 용도구분에 의한 비과세 31
• 2.6 납부절차 등 31
• 2.6.1 과세기준일과 납기 31
• 2.6.2 물납 32
• 2.6.3 분할납부 32
• 2.6.4 세 부담의 상한 32
• 3. 현행 종합부동산세에 대한 검토 33
• 3.1 종합부동산세 총칙 33
• 3.1.1 과세기준일 33
• 3.1.2 납세지 34
• 3.1.3 과세구분 및 세액 34
• 3.1.4 비과세과세면제 또는 경감 34
• 3.1.5 세대의 범위 35
• 3.2 주택에 대한 과세 36
• 3.2.1 납세의무자 36
• 3.2.2 과세표준 36
• 3.2.3 세율 및 세액 36
• 3.2.4 세 부담의 상한 38
• 3.3 토지에 대한 과세 38
• 3.3.1 납세의무자 38
• 3.3.2 과세표준 38
• 3.3.3 세율 및 세액 39
• 3.3.4 세 부담의 상한 39
• 3.4 종합부동산세 과세방법 40
• 3.4.1 부과징수 40
• 3.4.2 결정과 경정 40
• 3.4.3 물납 및 분납 40
• 3.4.4 보칙 41
• Ⅳ. 종합부동산세제의 법적 문제점 및 개선방안 42
• 1. 종합부동산세제와 관련한 헌법적 논의의 개관 42
• 1.1 종합부동산세 위헌결정 42
• 1.1.1 사건의 개요 42
• 1.1.2 헌법재판소 결정 요지 43
• 1.2 조세법률의 위헌심사기준 44
• 1.2.1 입법재량과 비례의 원칙 45
• 1.2.2 입법재량 범위와 위헌심사 적용기준 46
• 2. 이중과세의 문제 48
• 2.1 이중과세 여부의 검토 48
• 2.1.1 학설의 검토 48
• 2.1.2 판례의 태도 49
• 2.2 개선방안 50
• 3. 과세단위의 문제 51
• 3.1 과세단위 문제의 검토 51
• 3.1.1 학설의 검토 51
• 3.1.2 판례의 태도 55
• 3.2 개선방안 59
• 4. 재산권 침해의 문제 61
• 4.1 조세부과와 재산권 관련 헌법적 쟁점 61
• 4.1.1 조세부과와 재산권 침해 62
• 4.1.2 원본잠식으로 인한 재산권의 본질적 침해여부 62
• 4.1.3 시장경제질서 위반여부 63
• 4.1.4 과잉금지원칙의 위배여부 64
• 4.2 재산권 침해여부에 대한 검토 65
• 4.2.1 학설의 검토 65
• 4.2.2 판례의 태도 66
• 4.3 개선방안 70
• 5. 과세주체의 문제 71
• 5.1 과세주체 문제의 검토 71
• 5.1.1 학설의 검토 71
• 5.1.2 판례의 태도 72
• 5.2 개선방안 73
• 6. 기타 헌법적 쟁점 75
• 6.1 미실현이득 과세의 문제 75
• 6.1.1 학설의 검토 75
• 6.1.2 판례의 태도 75
• 6.1.3 미실현이득 과세문제의 평가 76
• 6.2 평등권 위배의 문제 77
• 6.2.1 학설의 검토 77
• 6.2.2 판례의 태도 77
• 6.2.3 평등권 위배 문제의 평가 79
• Ⅵ. 결 론 80
• 참고문헌 83
• Abstract 88