재건축아파트 추가분담금에 대한 조합원 인식에 관한 연구 : 서초구 A아파트를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

2014년 9월 1일 규제합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화방안 후속 조치의 일환으로 발표한 「도시 및 주거환경정비법」시행령 개정안이 2015년 5월 29일부터 시행됨에 따라 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되었다. 이로 인해 1980년대 후반에 지어진 아파트들이 재건축사업에 속도를 내고 있는 가운데, 1970년대 후반부터 1980년대 초반에 건축된 단지가 많은 서울 강남권을 중심으로 재건축사업이 활발하게 이루어지고 있다.
재건축사업은 과거에도 그랬듯이 현재에도 재건축사업이 추진되는 과정에서 조합과 시공사간의 유착관계, 조합과 조합원들간의 갈등과 마찰 등으로 인해 사업이 지연되거나 중단되는 경우가 많이 발생되고 있다. 예를 들면, 서울 영등포구 신길뉴타운 11구역, 서울 강동구 둔촌주공재건축단지 등 재개발·재건축을 추진하는 사업 구역마다 추가분담금이 발생됨으로 인해 갈등이 빈번해지면서 언론 보도 등을 통해 추가분담금이 이슈가 되어 집중 보도된 바 있다.
본 연구에서는 현재 사업시행인가와 관리처분계획을 앞두고 있는 A아파트 조합원을 대상으로 추가분담금에 대한 인식도와 발생 요인, 사업 지연 요인 등에 대해 실증분석을 한 결과 추가분담금 발생에 대한 주요한 문제점에 대한 해결 방안을 다음과 같이 제시하고자 한다.
첫째, 사업은 장기간에 걸쳐 진행되는 사업인 점을 감안해, 회계 감사 시기를 매년 받도록 조정하고, 인가권자의 관리 감독을 강화해야 한다.
둘째, 용적률이 완화되면 일반 분양분이 많아져 추가분담금이 감소되지만, 법적 상한 용적률까지 적용 받기 위해서는 기부채납 비율을 늘려야 하기 때문에 조합원들의 수익성을 감안할 때 용적률과 공공 기부채납 비율의 조정이 필요하다.
셋째, 현재 재건축 초과이익 환수제도가 한시적으로 유예되고 있는데, 2017년 말까지 관리처분계획인가 신청을 마친 단지에 한하여 적용 받을 수 있다. 따라서 관리처분계획인가가 아닌 사업시행인가 신청을 마친 재건축조합을 대상으로까지 적용될 수 있도록 그 대상을 완화하거나, 재건축 초과이익 환수제도를 폐지해야 한다.
추가적으로 재건축 사업에 있어서 가장 중요한 것은 사업시행자인 조합원들이 사업 주체라는 의식을 갖고 사업에 대한 높은 관심과 협조가 필요하다. 조합장 및 조합 임원 또한 조합원들을 대표한다는 책임 의식을 갖고 전문성을 높이고, 조합의 투명한 운영을 통해 사업을 추진해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to implementation of amendment announcement of “City and Environment Renewal Development Act”, renewal restriction has been reduced from 40 years to 30 years from 29-May in 2015 which was a part of followed act to activate housing market and enforce resident stability of the ordinary through rationalization of regulation on 1st of Sep in 2014. With a result of this act, renewal business has been accelerated among apartments which were built at the end of 1980 n this situation is more animated among apartments in“Kang-Nam”in Seoul which was built during 1970~1980.
Always renewal business is often delayed due to back-scratching relationship, conflict, trouble between union and constructor. For example, renewal & rebuild project in Shin-Gil new-town 11 sector in Young-Deung-Po Gu in Seoul n DunChon JooGong renewal complex in Kang-Dong Gu in Seoul met additional share of expense n the media announced this issue intensively.
This study is making solution for main issue as below after making verification analysis for union member’s awareness of additional share of expense & occurring factor & delaying factor in A apartment which is facing the Authorization for Project Implementation and Management and Disposal Plan.
First, financial audit should be done n adjusted every year because the business will be continued for long period and management oversight by the accreditation authority should be forced.
Second, relaxed floor space index make decreased additional share of expense due to increased normal sale but they need adjustment of portion of floor space index and public contributed acceptance to maximize legal floor space index.
Third, current redemption policy of rebuild over benefit is not temporarily valid but union/complex should get done with application for authorization management and disposal plan. So, it should extend to union/complex which get done with application for authorization for project implementation not authorization management and disposal plan or this current redemption policy of rebuild over benefit should be abrogated.
Additionally, it is most important that member of union think they are member of business and make interest in their rebuilding business and make full support on it. President and board of director of union also should have responsibility for their representativeness and increase their professionalism n proceed the rebuilding business based on clear management.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 3
• 제 2 장 재건축사업에 대한 예비 고찰 5
• 제 1 절 재건축사업에 관한 이론적 배경 5
• 1. 재건축사업의 개념 5
• 2. 재건축사업의 제도와 정책 변화 6
• 제 2 절 재건축사업의 추진 절차 및 추가분담금 10
• 1. 재건축사업의 추진 절차 10
• 2. 추가분담금의 개념 11
• 3. 재건축사업과 추가분담금과의 상관성 12
• 제 3 절 선행연구 검토 12
• 1. 재건축사업에 관한 선행연구 12
• 2. 선행연구와의 차별성 15
• 제 3 장 추가분담금 분쟁 사례 및 원인 분석 17
• 제 1 절 추가분담금 분쟁 사례 17
• 1. 추가분담금 문제가 발생한 사업지 분석 17
• 2. 추가분담금 분쟁의 구조적 요인 25
• 제 2 절 재건축사업 동향 및 현황 분석 29
• 1. 서울시 재건축사업 동향 및 현황 29
• 2. 서초구 재건축사업 동향 및 현황 31
• 3. 분석대상지의 재건축사업 현황 35
• 제 3 절 추가분담금 분쟁에 관한 시사점 38
• 1. 주민의 경제적 부담 측면 39
• 2. 재건축 사업의 투명성 문제 39
• 3. 주택공급 등 시장에 미치는 영향 39
• 4. 분양가 상한제 등 주택 정책적 측면 39
• 5. 도시재생 정책적 측면 40
• 제 4 장 추가분담금에 대한 조합원 실증 설문 분석 42
• 제 1 절 연구의 설계 42
• 1. 설문 항목의 설정 42
• 2. 응답자 특성 분석 43
• 제 2 절 분석결과 및 해석 46
• 1. 재건축사업 이해 및 추진 주체 신뢰성 분석 46
• 2. 재건축사업 추가분담금에 관한 조합원의 이해도 47
• 3. 추가분담금에 관한 투명성 문제 52
• 4. 조합원이 제시한 사업비 절감 방안 56
• 5. 정책에 관한 대안 검토 58
• 6. 연구가설 검증 및 그룹별 인식 차이 분석 62
• 제 3 절 분석결과에 따른 시사점 70
• 제 4 절 소결 72
• 제 5 장 결론 73
• 제 1 절 요약 및 정책 제안 73
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 과제 74
• 참고문헌 76
• 부록 - 설문지 78
• ABSTRACT 85