住宅再開發事業時 分讓價上限制의 改善方案에 관한 硏究 = (A) study on A price ceiling of the housing redevelopment project and its solution

국문 초록 (Abstract)

주택분양가 자율화 이후 분양가 상승으로 인하여 부동산 투기가 과열되고 중산ㆍ서민층의 주거비 부담이 증가하였다. 따라서 분양가상한제는 실수요자가 주변시세보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공함으로써 서민 주거안정과 주택시장 안정을 도모하자고 도입되었다.
그러나 분양가상한제는 과도한 시장규제로서 주택품질 저하, 주택공급 감소 등의 부작용으로 장기적으로는 수급불안 및 주택가격의 상승을 초래할 수 있어 분양가상한제 폐지가 주택업계는 물론 정치적, 사회적으로 논란이 되고 있다.
분양가상한제의 도입이 주택시장에 미치는 영향에 대해서는 수요측면과 공급측면, 신규ㆍ재고 주택시장과 전세시장을 구분하여 고찰할 수 있다.
신규분양주택 공급가격의 하락으로 인해 주택수요가 증가할 것이다. 그러나 이러한 주택수요 전반의 증가에도 불구하고 지역적 여건이나 입지, 그리고 더 나은 조건에 주택을 구입하려는 경향이 몰리면서 하위입지에 따라 수요가 위축되는 현상도 동시에 나타나게 된다.
이와 함께 분양가상한제에 따라 주택의 공급은 소품종 대량생산의 형태를 띠게 될 것이므로 차별화된 수요나 고품질 수요는 분양시장을 이탈하여 분양가상한제의 제한을 받지 않는 주택형을 선택할 전망이다. 이러한 다양한 구매형태가 나타나면서 주택수요가 분양시장에 몰리기는 하지만 동시에 미분양이 발생하는 양극화현상이 예상된다.
본 연구에서는 분양가상한제가 주택시장에 미치는 영향 중에서 특히 서울특별시에서 진행되고 있는 주택재개발사업에 미치는 영향에 대해 살펴보았다.
전농7ㆍ답십리16구역과 금호18ㆍ신공덕6구역 주택재개발사업의 사례분석결과를 검토하여 분양가상한제가 주택재개발사업에 미치는 문제점을 아래와 같이 도출하였다.
첫 번째로, 분양가상한제 적용은 일반분양가를 하락시켰다. 이는 토지비 및 건축비 등 원가에 연동하여 분양가를 책정해야 하기 때문에 일반분양가 하락이 불가피해진다.
두 번째로, 조합원부담금 증가로 이어졌다. 일반분양수입이 감소함에 따라 비례율이 감소하고, 결과적으로 조합원부담금이 증가하게 된다.
세 번째로, 조합지분의 거래가격이 하락하고, 거래가 위축되었다.
네 번째로, 주택의 품질 수준이 하락하였다. 일반분양의 마감수준은 일반분양가의 상한선이 정해져 있는 만큼, 분양을 위한 최소 수준의 마감을 설치하였다.
다섯째로, 분양가상한제 실시로 인한 주택재개발사업의 불안정성이 증대했다. 무리한 사업추진으로 각종 소송 등으로 사업이 지연되고 있다.
여섯째로, 분양가원가의 적절한 반영의 한계가 있다. 브랜드 등 제품의 가치와 원자재 가격의 변동성, 주택재개발사업의 사업비용 지출 등을 적절하게 반영하지 못하고 있다.
분양가상한제가 주택재개발사업에 미치는 문제점에 대해 실증적으로 검토해 본 결과 분양가상한제는 단지, 주택재개발사업 뿐만 아니라 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 그 외에 다양한 유형의 주택사업에 미치는 영향도 어느 정도 유추해석 할 수 있는 결과라 판단된다.
이상과 같은 분양가 상한제의 문제점을 극복하기 위해 연구자는 몇 가지 개선방안을 제시하면 첫째, 분양가상한제의 폐지, 둘째, 인센티브제도의 도입, 셋째, 기본형 건축비와 가산비의 현실화, 넷째, 택지비 가산비의 현실화, 다섯째, 분양가심사위원회 기능 축소 등을 제시하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 1
• 第1節 硏究의 目的 1
• 第2節 硏究의 範圍와方法 3
• Ⅰ. 연구의 범위 3
• Ⅱ. 연구의 방법 4
• 第2章 分讓價上限制의 基本理論· 5
• 第1節 分讓價上限制의 槪要 5
• Ⅰ. 분양가상한제의 의의 5
• Ⅱ. 분양가상한제의 도입과정 7
• 第2節 分讓價上限制의 適用 16
• Ⅰ. 분양가상한제의 법적 근거 16
• Ⅱ. 분양가상한제의 적용대상 18
• Ⅲ. 분양가상한제의 구성항목 및 산정방법 18
• 第3節 分讓價上限制의 規制와 效果· 29
• Ⅰ. 분양가상한제의 규제 29
• Ⅱ. 분양가상한제의 효과 32
• 第3章 住宅再開發事業時 分讓價上限制의 事例分析 37
• 第1節 分析基準 및 分析方法 37
• Ⅰ. 분석기준 및 분석자료 37
• Ⅱ. 분석방법 37
• Ⅲ. 주택재개발사업의 조합원 분양가격 산정방식 38
• 第2節 典農7․沓十里16區域 住宅再開發事業의 事例 40
• Ⅰ. 분양가상한제 미적용의 경우(전농7구역) 40
• Ⅱ. 분양가상한제 적용의 경우(답십리16구역) 45
• Ⅲ. 사례분석 48
• 第3節 金湖18․新孔德6區域 住宅再開發事業의 事例 54
• Ⅰ. 분양가상한제 미적용의 경우(금호18구역) 54
• Ⅱ. 분양가상한제 적용의 경우(신공덕6구역) 56
• Ⅲ. 사례분석 59
• 第4章 住宅再開發事業時 分讓價上限制의 問題點 및 改善方案 65
• 第1節 分讓價上限制의 問題點 65
• Ⅰ. 일반분양가의 하락 65
• Ⅱ. 조합원부담금의 증가 67
• Ⅲ. 조합원지분의 가격하락 및 거래감소 67
• Ⅳ. 주택품질의 저하 68
• Ⅴ. 주택재개발사업의 불안정성 증대 69
• Ⅵ. 분양원가 반영의 한계 70
• 第2節 分讓價上限制의 改善方案 71
• Ⅰ. 분양가상한제의 폐지 71
• Ⅱ. 인센티브제도의 도입 72
• Ⅲ. 기본형 건축비와 가산비의 현실화 74
• Ⅳ. 택지비 가산비의 현실화 76
• Ⅴ. 분양가심사위원회의 기능 축소 77
• 第5章 結論 78
• 參 考 文 獻 83
• ABSTRACT 88