도시공간구조 측면의 토지개발 효과 및 지속성에 관한 연구 : 평택시 권역별 지가변화를 중심으로 = A Study on the Effect and Sustainability of Land Development : Focused on the Land Price Change of Region in Pyeongtaek City

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT
A Study on the Effect and Sustainability of Land Development
in terms of Urban Spatial Structure
- Focused on the Land Price Change of Region in Pyeongtaek City -


Tu, Ju-Ho
Department of Real Estate,
Graduate School of Mokwon University


The urban spatial structure has a characteristic that does not change easily because of the property of excluding the heterogeneity of each part of the space. However, if a large-scale real estate development project is carried out, not only the changes in the spatial structure of the city but also the demand and price of the land market will change. The expansion of the three-dimensional and flat area of the city is acting as a factor causing changes in the spatial structure of the city.
Pyeongtaek City is a representative example among cities that have brought a big change in urban growth through large-scale real estate development projects. Songtan City, Pyeongtaek City, and Pyeongtaek County were merged and abolished in 1995, and the present Pyeongtaek City was established. The increase of the population due to the expansion of administrative districts and the real estate development project brought a great change in the urban spatial structure and land market.
The purpose of this study is to analyze the effect and sustainability of land development in terms of urban spatial structure, focusing on Pyeongtaek City. This study was conducted to compare and analyze the effects of different land characteristics by dividing the three areas of Pyeongtaek into the northern, southern, and western regions. In addition, the purpose of examining the impact on land prices, such as policy characteristics through the land transaction permit system and development charge system, and year characteristics according to period, were examined. To this end, a fixed-effect model and a random-effect model were used for land development effect analysis, and a dynamic panel model was applied for the sustainability analysis of land development effects by using panel data combined with cross-sectional data and time series data.
The analysis results of this study on the effect and sustainability of land development according to land characteristics, policy characteristics, and year characteristics are as follows.
First, according to the results of the analysis of land characteristics, it was found that development projects in the three regions had a positive effect on the rise of land prices. It was found that the northern region had a positive effect on the price increase of the land to be developed or developed. Since most of the development was done in the southern area, the price of land to be developed or newly developed was very high, but the land price of the old town or old houses was found to decrease. The western region, which is centered on the national key project, is the slowest in Pyeongtaek City and has a great development potential.
Second, as a result of policy characteristics, in the case of the northern region, the land transaction permit system had a negative effect on the land price, but the southern region and the western region were found to be positive for land price. The Development Charge System under the development profit return method had a positive effect on land prices in the northern and southern regions. However, in the case of the western region, the 25% burden of the development fee was negative.
Third, looking at the differences by region through the year characteristics, the northern region had a positive effect from 2002 to 2019 depending on the development projects such as the 1st, 2nd, and 3rd stages of the Godeok Internationalization Plan District. The southern region had a negative effect in 2000 due to the impact of the financial crisis, while development projects such as the opening of the SRT control station had a positive effect from 2004 to 2019, showing the effect of urban development. The western region had a negative effect in 2002 due to the impact of the financial crisis, and development projects such as the national industrial complex development project behind Pyeongtaek Port had a positive effect from 2003 to 2019.
Fourth, looking at the effect of land development in the 2000s by region, the northern region had a positive effect in 2001, a negative effect in 2002 and 2003, and a positive effect from 2004 to 2009. Similar to the northern region, it was found that the western region had a negative effect from 2001 to 2003 and then positively from 2004 to 2009. However, it was found that the southern region had a positive effect from 2003 to 2009 due to the start of urban development projects.
Fifth, it was found that the effect of land development in the 2010s had a positive effect on the entire Pyeongtaek city and all areas of Pyeongtaek from 2011 to 2019. These results can be seen that the effect of land development appears in all regions of Pyeongtaek City and subdivided regions by region due to real estate development projects.
Sixth, looking at the sustainability of land development through the effect of land development, it was found that from the officially announced land price of the standard land 1 year ago to the officially announced land price of 3 years ago, all of them had a statistically significant positive effect.
The implications of this study are that first, through this study, it is possible to predict future changes as well as understanding the past and present changes in the aspect of urban spatial structure through large-scale real estate development projects based on the case of Pyeongtaek City. Second, in the case of Pyeongtaek, where various development projects are carried out, it is necessary to separate and analyze the temporally and spatially heterogeneous regions in order to obtain the results consistent with reality. Third, in this study, the results of analysis through a large amount of cross-sectional panel data improved the reality and accuracy. In other words, the results of the panel analysis give implications that the reality can be more accurately reflected than the simple average value of standard papers.
The results of this study are expected to be used as reference materials in terms of marketing for local governments' balanced development plans for each region, real estate investment and real estate development.


Keywords: Urban Spatial Structure, Land Development Effect, Sustainability, Pyeongtaek City, Land Price Change, Hausman Test, Fixed Effect Model, Random Effect Model, Dynamic Panel Model

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

도시공간구조는 공간을 구성하는 각 부분의 이질성을 배제하려는 속성 때문에 쉽게 변화하지 않는 특성이 있다. 그러나, 대규모 부동산 개발사업이 이루어진다면 도시는 공간구조에서의 변화뿐만 아니라 토지시장의 수요와 가격 변화가 이루어지게 된다. 도시의 입체적․평면적 확대는 도시의 공간구조에 변화를 일으키는 요인으로 작용하고 있다.
대규모 부동산 개발사업으로 도시 성장의 큰 변화를 가져온 도시 중 평택시는 대표적인 사례가 되고 있다. 1995년 송탄시와 평택시, 평택군이 통폐합되면서 현재의 평택시가 출범하였다. 행정구역의 확대로 인한 인구의 증가와 부동산 개발사업으로 도시공간구조와 토지시장에 큰 변화를 가져오게 되었다.
본 연구의 목적인 도시공간구조 측면에서 토지개발의 효과와 지속성에 대한 분석을 평택시를 중심으로 연구하고자 한다. 평택시 3개 권역의 북부권역, 남부권역, 서부권역으로 구분하여 서로 다른 토지특성에 따른 효과를 비교 분석하고자 하였다. 또한 토지거래허가제와 개발부담금 제도를 통한 정책특성, 기간에 따른 연도특성 등의 토지가격에 대한 영향을 살펴보고자 하였다. 이를 위해서 횡단면자료와 시계열자료를 합친 패널데이터를 활용하여 토지개발 효과 분석에는 고정효과모형과 확률효과모형, 토지개발 효과의 지속성 분석을 위해서는 동적패널모형을 적용하였다.
토지특성, 정책특성, 연도특성 등에 따른 토지개발 효과와 지속성에 대한 본 연구의 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 토지특성에 따른 분석결과에 따르면 3개 권역에서 개발사업은 토지가격 상승에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 북부권역은 개발되었거나 개발될 토지의 가격상승에 긍정적인 영향이 있음을 알 수 있었다. 남부권역은 개발이 대부분 이루어졌기 때문에 신규로 개발되었거나 개발될 토지의 가격은 매우 상승하지만, 기존의 구시가지 또는 오래된 주택은 토지가격이 하락하는 것으로 파악되었다. 국가기간사업이 중심인 서부권역은 평택시에서 가장 개발이 늦고, 개발잠재력이 크게 나타났다.
둘째, 정책특성의 결과, 북부권역의 경우에 토지거래허가제는 토지가격에 부정적인 영향을 미쳤지만, 남부권역과 서부권역은 토지가격에 긍정적인 것으로 파악되었다. 개발이익환수법에 의한 개발부담금 제도는 북부권역과 남부권역은 토지가격에 긍적적인 영향을 미쳤다. 그러나, 서부권역의 경우에는 개발부담금 25%의 부담률은 부정적으로 나타났다.
셋째, 연도특성을 통해 권역별 차이를 살펴보면, 북부권역은 고덕국제화계획지구 1, 2, 3단계 등의 개발사업에 따라 2002년부터 2019년까지 긍정적인 영향을 미쳤다. 남부권역은 금융위기의 영향으로 2000년에는 부정적인 영향을 미친데 반해, SRT지제역개통 등 개발사업으로 2004년부터 2019년까지 긍정적인 영향을 미쳐 도시개발의 효과가 나타났다. 서부권역은 금융위기의 영향으로 2002년에는 부정적인 영향을 미쳤고, 평택항만배후 국가산업단지조성사업 등 개발사업으로 인해 2003년부터 2019년까지 긍정적인 영향을 미친 것으로 토지개발의 효과가 나타난 것으로 파악되었다.
넷째, 2000년대의 토지개발의 효과를 권역별로 살펴보면, 북부권역의 경우에는 2001년에는 긍정적인 영향을 미쳤고, 2002년과 2003년에는 부정적인 영향을 미쳤으며, 2004년 이후 2009년까지는 긍정적인 영향을 미치는 것 으로 나타났다. 북부권역과 비슷하게, 서부권역에는 2001년부터 2003년까지 부정적인 영향을 미치다가 2004년부터 2009년까지 긍정적인 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 하지만, 남부권역은 도시개발사업의 시작으로 인해 2003년부터 2009년까지 긍정적인 영향을 미친 것으로 파악되었다.
다섯째, 2010년대의 토지개발의 효과는 평택시 전체지역과 평택시 모든 권역에 2011년부터 2019년까지 긍정적인 영향을 미친 것으로 파악되었다. 이러한 결과는 평택시의 모든 권역과 권역별 세분화된 지역들이 모두 부동산 개발사업으로 인해 토지개발의 효과가 나타난다고 볼 수 있다.
여섯째, 토지개발의 효과를 통해 토지개발의 지속성을 살펴보면, 1년 전의 표준지 공시지가로부터 3년 전의 표준지 공시지가까지 모두 통계적으로 유의한 긍정적인 영향으로 나타나 토지개발에 의한 지속성이 3년간 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다.
본 연구의 시사점은 첫째, 본 연구를 통해 평택시 사례를 중심으로 대규모 부동산 개발사업을 통한 도시공간구조 측면의 과거와 현재 변화에 대한 이해와 더불어 미래의 변화에 대해 예측할 수 있다는 것이다. 둘째, 개발사업이 다양하게 이루어지는 평택시의 경우에는 시간적・공간적으로 이질적인 권역들을 구분하여 분석해야 현실에 부합한 결과를 얻을 수 있다는 것이다. 셋째, 본 연구에서 대량의 횡단면 패널데이터를 통한 분석 결과는 현실성과 정확성을 높였다는 것이다. 즉 패널분석의 결과는 표준지들의 단순 평균값보다 현실을 더욱 정확히 반영할 수 있다는 시사점을 주고 있다.
본 연구 결과는 지자체의 권역간 균형발전 계획수립, 부동산투자와 부동산개발을 위한 마케팅적 측면에서 참고할 수 있는 자료로 활용되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국문초록 ⅰ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 6
• 제3절 연구의 구성 및 절차 7
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 10
• 제1절 도시공간구조에 의한 이론적 고찰 10
• 1. 단핵도시이론 10
• 2. 다핵도시이론 16
• 제2절 토지개발의 효과 및 지속성에 대한 이론적 고찰 20
• 1. 토지개발의 효과 20
• 2. 토지개발 효과의 지속성 31
• 제3절 선행연구 검토 37
• 1. 선행연구 37
• 2. 선행연구와의 차별성 42
• 제3장 평택시의 개발 현황분석 44
• 제1절 평택시 개관 44
• 1. 평택시 행정구역 44
• 2. 평택시의 읍면동별 면적과 행정구역 수 46
• 3. 평택시 개발사업 현황 46
• 4. 평택시 토지거래허가제도 지정 및 해제 54
• 5. 평택시 개발부담금제도 57
• 제2절 평택시 권역별 현황 61
• 1. 평택시 북부권역 61
• 2. 평택시 남부권역 71
• 3. 평택시 서부권역 79
• 제4장 토지개발의 효과 및 지속성에 관한 실증분석 88
• 제1절 연구의 틀 88
• 1. 연구가설 및 연구모형 88
• 2. 연구의 틀 92
• 제2절 분석자료 및 변수선정 95
• 1. 분석자료 95
• 2. 변수선정 근거 96
• 3. 변수의 정의 99
• 제3절 기술통계분석 102
• 제4절 토지개발의 효과에 대한 실증분석 107
• 1. 고정효과모형과 확률효과모형의 방법론 적용 107
• 2. 평택시 토지개발의 효과 109
• 제5절 토지개발 효과의 지속성에 관한 실증분석 137
• 1. 동적패널모형의 방법론 적용 137
• 2. 평택시 전체지역 토지개발 효과의 지속성 139
• 3. 평택시 권역별 토지개발 효과의 지속성 148
• 제5장 결론 173
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 173
• 1. 연구결과의 요약 173
• 2. 연구결과의 시사점 178
• 제2절 연구결과의 한계 및 향후 연구과제 179
• 1. 연구결과의 한계 179
• 2. 향후 연구과제 179
• <참고문헌> 181
• ABSTRACT 191
• 부록 195

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82. “대구ㆍ경북지역 최고지가 필지의 입지 및 지가형 성요인 분석”, 김은지, 이규태, 서경규, 부동산학보, 64, , pp.69∼81, , 2016

83. “신도시 택지개발사업지역에서 토지가격 결정요인에 관한 연구”, 정태윤, 부 동산연구, 28(1), , pp.79∼90, , 2018

84. “서울시 토지이용 유형별 상업업종과 보행활동의 영향관계 분석”, 원유호, 박사학위논문, 한양대학교 도시대학원, , 2015

85. “토지거래허가제의 정책효과에 관한 연구:경기도지역을 중심으로”, 최종흠, 국민대학교 대학원 박사학위논문, , 2007

86. “토지시장의 가격결정 구조와 대규모택지 개발사업의 관련성 분석”, 김상우, , 2005

87. ㆍ우경ㆍ김창수, “VAR 모형을 이용한 수도권 지가변동에 관한 연 구”, 박헌수, 부동산학연구, 9(2), , pp.1∼13, , 2003

88. “실거래를 이용한 토지가격비준표 작성의 유용성 검증에 관한 연구”, 이왕무, 곽성남, 서수복, 한국지적정보학회지, 18(1), pp.43∼57, , 2016

89. “지방도시지역의 공간구조 특성이 지가에 미 치는 영향에 관한 연구”, 윤영식, 전형하, 성주한, 부동산학보, 68, pp.119∼133, , 2017

90. “주택 전세-매매가격 비율에 반영된 미래자본이득 기대형성 메커니즘”, 이준용, 유주연, 손재영, 부동산학연구, 17(3), , pp.5∼24, , 2011

91. “글로벌 금융위기 이후 주택하위시장의 동태적 변화와 영향요인 분 석”, 김구회, 한양대학교 도시대학원 박사학위논문, , 2016

92. 특성감안가격결정모형을 활용한 도심부 토지이용의 지가 결정요인 분석”, 황지욱, 김광국, 대한건축학회 논문집-계획계, 6(11), 2010, pp.237 ∼244., , 2010

93. “산업단지 개발사업이 주변지역 지가에 미치는 동태적 변화에 관한 연구”, 김영준, #NAME?, , 2018

94. “중심지 체계설정 및 변화과정에 관한 연구: 인천광역시를 대상으로 하여”, 옥석문, 이명훈, 도시행정학보, 21(1), , pp.107∼125, , 2008

95. ㆍ우경ㆍ서승환ㆍ손재영ㆍ문춘걸, 「지가변동 예고지표 개발 을 위한 연구」, 김창수, 이병연, 국토교통부, , 2002

96. “헤도닉모형에 의한 현행 토지가격비준표 작성방법의 적정 성에 관한 연구”, 곽성남, 서수복, 국토계획, 49(5), , pp.187∼204, , 2014

97. 「오피스가격 결정요인에 관한연구 - 거래특성 과 공간자기상관을 중심으로」, 강승일, 이상경, 박종기, 부동산연구, 21(3), , pp.91∼108, , 2011

98. “개발계획이 주변 지역의 지가에 미치는 영향: 고덕국제신도시를 중 심으로”, 안수혜, 건국대학교 대학원 부동산학과 석사학위논문, , 2019

99. “쟁점별 원인과 개선방안을 분석한 공시지가 산정 의 근본문제에 관한 연구”, 곽성남, 서수복, 이왕무, 부동산학보, 56, , pp.234∼247, , 2014

100. “수도권 주택 및 토지시장 간 가격과 거래량의 방향성과 변동성에 관한 연구”, 권현진, 유정석, 서울도시연구, 14(3), , pp.33∼58, , 2013

101. “공간적 자귀회귀모델과 토지시장분할에 의한 효율적 지가 추정에 관한 연구”, 서경천, 이성호, 국토계획, 36(4), , pp.77∼94, , 2001

102. “혁신도시 개발이 주변 지역 지가에 미치는 영향–강원 혁신 도시를 중심으로”, 윤동건, 김주영, 부동산연구, 25(3), , pp.67∼77, , 2015

103. “부동산개발사업을 위한 토지매수지 한정가격의 성립과 결정요인에 관한 연구”, 신동준, 부동산학보, 60, , pp.59∼72, , 2015

104. “수도권 주택시장과 토지시장 간 연관성 분석 : 패널 연립방정식 모 형을 중심으로”, 권현진, 단국대학교 대학원 박사학위논문, , 2014

105. “토지이용 변화가 지가 변화에 미치는 영향에 관한 연구-서울시 강 북지역을 사례로-”, 강창덕, 부동산연구, 22(2), , pp.57∼81, , 2012

106. “대규모 도시개발사업의 파급효과에 대한 사후 평가 : 화성 동탄(1) 신도시를 중심으로”, 최영호, 한양대학교 공학대학원 석사학위논문, , 2009

107. “농경지의 토지가격비준표 개선을 위한 개별공시지가 검증 실태와 표준지공시지가 영향력 분석”, 이성근, 서경규, 한국지역개발학회지, 16(2), , pp.15∼31, , 2004

108. “동적패널모형을 이용한 임차인의 보증금 대비월세가격 비 율에 영향을 미치는 요인에 관한 연구”, 김형근, 성주한, 부동산학보, 66, , pp.88∼102, , 2016

109. “고속철도개통에 따른 역세권 지가변화 결정요인에 관한 연구-울산 역 김천구미역 신경주역을 중심으로-”, 강병길, 동의대학교 대학원 부동산학 박사학위논문, , 2018

110. “고속철도 역세권 지가변동률에 영향을 미치는 요인 규명에 관한 연구-도시철도가 연계되지 않은 KTX역을 중심으로 -”, 임지훈, 서은영, 원제무, 국토계획, 48(7), , pp.153∼166, , 2013